曾宣稱“給富人蓋房子”的任志強(qiáng)要開始推動(dòng)建立公租房基金了：近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)旗下子公司華遠(yuǎn)置業(yè)將作為發(fā)起人股東之一，參與投資設(shè)立建銀精瑞公租房建設(shè)投資股份有限公司（基金）（以下簡(jiǎn)稱“建銀精瑞”）。其中，華遠(yuǎn)置業(yè)投資一億元，占擬注冊(cè)資本總額的14.29%。

　　不過，對(duì)于這項(xiàng)任大炮的退職后的新工作，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)卻“潑冷水”的居多。這一方面出于對(duì)公租房基金的回報(bào)率并不樂觀，同時(shí)也擔(dān)心本金的退出問題。因此，對(duì)于公租房基金能否引起機(jī)構(gòu)的興趣存有疑惑。5月19日，某知名參建保障房開發(fā)的企業(yè)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，機(jī)構(gòu)參建保障房具有很大的局限性，因此在資金方面并不寄希望于其能夠鼎力支持。

　　公租房基金的收益率存疑

　　作為“”民間資本參與到保障房、尤其是公租房建設(shè)當(dāng)中的建銀精瑞基金，業(yè)內(nèi)為關(guān)注的是項(xiàng)目的收益率問題。

　　根據(jù)媒體報(bào)道，建銀精瑞資本管理集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉東對(duì)外宣稱上述公租房基金項(xiàng)目的率為5%-12%之間。而基金的發(fā)起單位、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受相關(guān)媒體采訪時(shí)更進(jìn)一步指出，如果REITS試點(diǎn)政策出臺(tái)，公租房基金內(nèi)部測(cè)算的年化收益率在28%左右。

　　換句話說(shuō)，在公租房的租金水平在市場(chǎng)租金70%的形勢(shì)下，如果想向公租房要高收益，必須配有貸款貼息、土地出讓金等優(yōu)惠政策。

　　不過，這一說(shuō)法并未得到業(yè)內(nèi)的一致同意。5月19日，某致力于參建保障房的上市房企接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)指出，對(duì)公租房的建設(shè)要考慮到配套商業(yè)的影響，如果不具有配套商業(yè)帶來(lái)的附加回報(bào)的話，那么公租房的收益將會(huì)大大減少——“單純進(jìn)行公租房的開發(fā)能夠獲得等同于利率水平的回報(bào)不錯(cuò)了，想達(dá)到十幾個(gè)百分點(diǎn)的回報(bào)是很難的”。

　　同樣，有地產(chǎn)分析師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，保障房的收益率很難估計(jì)，“目前對(duì)公租房的相關(guān)政策還在討論當(dāng)中，并未有后續(xù)政策安排出現(xiàn)”，因此，在通脹預(yù)期情況以及不透明的政策面前，對(duì)公租房進(jìn)行收益率估算并不具有實(shí)際意義。

　　本金退出機(jī)制待商榷

　　根據(jù)有關(guān)報(bào)道，任志強(qiáng)曾對(duì)外表示，申請(qǐng)保障房的人不等于一輩子沒錢，把保障房產(chǎn)權(quán)一次性出讓，當(dāng)他變得富裕了，卻住在保障房里，這是過度保障，所以“該停建出讓產(chǎn)權(quán)的保障房”。

　　按照他的“公平”理論，公租房正是那種產(chǎn)權(quán)不對(duì)外出讓的“典范”。不過，公租房的產(chǎn)權(quán)受限，影響了公租房基金的運(yùn)作。

　　據(jù)報(bào)道，建銀精瑞資本管理集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉東對(duì)外表示，擬成立的基金公司將長(zhǎng)期持有公租房。這個(gè)長(zhǎng)期，設(shè)定為7年。7年后，建銀精瑞基金公司為公租房基金的本金退出設(shè)定了三種路徑：政府回購(gòu)、轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)投資信托基金上市買賣，以及將公租房出售給承租人。

　　按照現(xiàn)行規(guī)定，如果公租房建成后政府回購(gòu)的話，開發(fā)商一般可以獲得3%的收益率。如果加上一定的補(bǔ)貼話，實(shí)際收益也不會(huì)不超過5%——這樣的收益率難以吸引資金的加入，也無(wú)所謂退出。更何況，相關(guān)的政策安排并不明朗。

　　如果將公租房基金轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)投資信托基金并上市流通的話，問題則在于，公租房日常管理由誰(shuí)負(fù)責(zé)？

　　后，將公租房出售給承租人，但是賣多少？以什么性質(zhì)出售？曾有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，其擬參建的公租房項(xiàng)目，曾因權(quán)屬的所有問題而中途擱淺。其中，也北京、重慶為代表的政府已經(jīng)公開表示，公租房的產(chǎn)權(quán)與管理歸政府所有——這意味著，公租房根本不具備對(duì)外出售的可能。

　　分析人士指出，在整個(gè)公租房的運(yùn)作過程當(dāng)中，政府在其中的角色至關(guān)重要，這也強(qiáng)化了公租房運(yùn)作過程中的不確定性。

　　雖然，建銀精瑞為公租房基金的前景描繪了一個(gè)美好藍(lán)圖。但是，開發(fā)商未必買賬——“機(jī)構(gòu)會(huì)考慮到自己的資金成本問題以及頭寸周轉(zhuǎn)，因此對(duì)保障房、尤其是公租房的支持是有一定的局限性”，上述知名參建保障房房企人士對(duì)記者表示，“目前我們的資金還是會(huì)以銀行信貸和自籌為主”。