“剛收到通知，我們已經(jīng)要求各案場嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門的相關(guān)細(xì)則，并對有關(guān)責(zé)任人提出具體執(zhí)行要求。”昨日，同策咨詢研究部總監(jiān)巍立向《財(cái)經(jīng)（微博)日報(bào)》記者如是說。

“一房一價(jià)”滬版細(xì)則落地三天后，開發(fā)商和各家代理機(jī)構(gòu)紛紛售樓處需要公示的內(nèi)容展開行動(dòng)。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，市場對“一房一價(jià)”的高度關(guān)注在于寄望該政策能夠真正束縛住開發(fā)企業(yè)漲價(jià)。但基準(zhǔn)價(jià)格確立之后，“許降不許漲”仍有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)高開低走，在折扣上換一種方式謀求定價(jià)主動(dòng)權(quán)。

超過8折或需重新申報(bào)

上海物價(jià)部門16日下發(fā)貫徹落實(shí)《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布〈商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定〉的通知》的實(shí)施細(xì)則，其中對開發(fā)商需要在售樓處公示的信息作出了詳細(xì)明確，要求分四張信息表公布樓盤基本信息、房源價(jià)格信息、已登記房源信息和收費(fèi)項(xiàng)目信息。其中對樓盤促銷、停車位銷售都要明碼標(biāo)價(jià)，并要求公布已登記房源實(shí)際成交均價(jià)。

在此之前，上海部分項(xiàng)目已采用類似的銷售方式。去年10月前后，以能下跌不能漲價(jià)為核心內(nèi)容的上海舊版“一房一價(jià)”規(guī)定全面施行，此后，上海新上市樓盤網(wǎng)上備案“報(bào)價(jià)可浮動(dòng)范圍”一欄開始顯示負(fù)值（-20%）。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海不少開發(fā)商及代理公司都已針對新版“一房一價(jià)”細(xì)則進(jìn)行了會(huì)議討論，并及時(shí)做出反應(yīng)。據(jù)巍立介紹，同策代理的樓盤來看，目前部分售樓處的一些信息可能和之前申報(bào)的發(fā)生變化，這些都需要盡快予以處理并統(tǒng)一。

對購房者來說，通過“一房一價(jià)”滬版細(xì)則的執(zhí)行，可了解到更多有關(guān)的樓盤信息，以便于理性地購房置業(yè)，這無疑是一件好事情。然而，或許是舊版“一房一價(jià)”執(zhí)行效果不甚理想，目前市場中仍有不少分析人士對新版細(xì)則提出質(zhì)疑。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，滬版“一房一價(jià)”細(xì)則與北京細(xì)則相比基本相似，但發(fā)布的幾個(gè)樣表有一定針對性，對以后檢查執(zhí)行有幫助。“上海細(xì)則關(guān)鍵還是看執(zhí)行，從北京的情況看取得的效果并不明顯。”

此外，“許跌不許漲”的原則也可能導(dǎo)致開發(fā)商在定價(jià)時(shí)抬高售價(jià)。對此，一位熟悉預(yù)售申請流程的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商確定基準(zhǔn)價(jià)后，房價(jià)下浮空間多有20%。如此一來，雖然不能完全避免，但能在一定程度上對開發(fā)商“吊高價(jià)打折”的現(xiàn)狀進(jìn)行限制。“反正現(xiàn)在算要降價(jià)，低也能打8折，更低的折扣要重新申報(bào)。”

市場低迷促發(fā)營銷戰(zhàn)

但有代理機(jī)構(gòu)人士透露，目前部分項(xiàng)目申請價(jià)格偏高，“吊高價(jià)打折”已經(jīng)成為市場中一個(gè)眾人皆知的秘密，購房者對所謂“折扣”的敏感度也已越來越低。整體樓市成交依舊乏力。

根據(jù)同策咨詢研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)，目前上海樓市的整體銷售雖然較2月、3月份慘淡情況來說，已經(jīng)進(jìn)入小幅攀升的穩(wěn)定期，但實(shí)際成交量卻依舊在低位徘徊——近期樓市的新房供應(yīng)逐步上升，但周成交量則基本穩(wěn)定在17萬平方米的較低水平。

在資金回籠欲望強(qiáng)烈的刺激下，更多“打擦邊球”的營銷手段開始大行其道。日前，上海某地產(chǎn)網(wǎng)站推出會(huì)員優(yōu)惠卡，持卡人可享受到部分在售樓盤給予該網(wǎng)站會(huì)員的購房優(yōu)惠。其中，寶山一項(xiàng)目因尚未取得預(yù)售許可證參加該活動(dòng)，被上海寶山區(qū)房管局調(diào)查。

據(jù)了解，該網(wǎng)站針對上述樓盤推出的白金卡優(yōu)惠是：要付2萬元手續(xù)費(fèi)可以享受總價(jià)4萬元的優(yōu)惠，并可以在開盤當(dāng)天優(yōu)先選房。由于該盤尚未取得預(yù)售許可證，實(shí)際上違反了相關(guān)規(guī)定，即未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。

對此，上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對本報(bào)表示，項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家法規(guī)，并沒有在預(yù)售證取得前收取客戶任何形式的款項(xiàng)；所謂的白金卡是網(wǎng)站的商業(yè)行為，而且他們這種商業(yè)模式已經(jīng)運(yùn)行了一年。所有的錢款都是由網(wǎng)站收取，收據(jù)也由網(wǎng)站出具。在他看來，與該網(wǎng)站的合作是一種“團(tuán)購”的營銷探索。

不過，包括上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長方晨在內(nèi)的一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商在未取得預(yù)售證的前提下通過三方發(fā)放白金卡還是違背了有關(guān)規(guī)定。與此同時(shí)，三方是否有收費(fèi)的權(quán)利，也遭到質(zhì)疑。

市場分析人士指出，在市場持續(xù)低迷的情況下，許多大膽的營銷模式可能會(huì)因觸碰到政策底線而引來議，因此新的營銷手段終有多少能在市場中立足，還有待觀察。

巍立指出，本輪宏觀調(diào)控的時(shí)間已經(jīng)長達(dá)13個(gè)月，市場的成交量和價(jià)格并未比2008年更差，但針對淡市營銷，各家機(jī)構(gòu)和開發(fā)商肯定都會(huì)推出相應(yīng)的營銷新手段。至于“網(wǎng)絡(luò)優(yōu)惠團(tuán)購模式”，對于消費(fèi)者來說，無疑多了一種選擇方式，如果真的可以得到實(shí)在的優(yōu)惠，則應(yīng)該大力倡導(dǎo)。但對于網(wǎng)站營運(yùn)方通過出售購房卡的方式參與項(xiàng)目銷售的行為，則必須參照目前的法律法規(guī)，如果存在相抵觸的狀況，應(yīng)該予以叫停。“同時(shí)我們也呼吁廣大的購房群體熟悉目前的樓市政策，價(jià)格優(yōu)惠固然吸引人，但盲目參與團(tuán)購，可能還是會(huì)遭遇樓盤明降暗升的狀況。”