自去年4月新政調(diào)控以來，已經(jīng)過去1年。房企們經(jīng)歷了號稱史上強(qiáng)的調(diào)控。當(dāng)時有人預(yù)測，在危機(jī)之下，市場將會有一輪洗牌。在此前中房協(xié)發(fā)布的《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》中顯示，2010年全國商品房銷售額為5.25萬億元，其中百強(qiáng)企業(yè)銷售總額為1.41萬億元，占到總銷售額的26.9%。百億俱樂部從2009年的27家擴(kuò)充至2010年的35家。而進(jìn)入百億俱樂部的企業(yè)大多數(shù)都是上市公司。

5月11日，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評發(fā)布了《2011中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》。中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如表示，上市房企充分折射出整個行業(yè)在市場開拓、經(jīng)營管理、市場營銷、行業(yè)風(fēng)險、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新以及發(fā)展導(dǎo)向的基本趨勢，深入研究中國房地產(chǎn)上市公司，可以引領(lǐng)行業(yè)向縱深發(fā)展，提升整個房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化水平，同時有效促進(jìn)房地產(chǎn)整個行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商和供應(yīng)商的良性競和健康發(fā)展，對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展具有強(qiáng)有力的指導(dǎo)意義。

實力提升勢頭減緩

從報告中顯示，2010年，房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)仍然保持了快速的增長態(tài)勢，平均總資產(chǎn)為246.08億元，同比增長達(dá)45.97%。其中，萬科以2156.37億元的資產(chǎn)總額繼續(xù)領(lǐng)跑上市房地產(chǎn)企業(yè)，其資產(chǎn)總額達(dá)到全部上市企業(yè)均值水平的8.76倍，規(guī)模優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。從萬科年報還可以看出，2010年實現(xiàn)營業(yè)收入507.14億元，較2009年微增3.75%；歸屬上市公司股東的凈利潤為72.8億元，同比增長36.65%，基本每股收益0.66元。

排名二的恒大地產(chǎn)年報顯示，2010年，恒大地產(chǎn)營業(yè)收入為458億元人民幣，同比增長700.7%。到2010年底，恒大在建工程面積2397萬平方米，同比增長45%；竣工面積899萬平方米，同比增長655%。恒大地產(chǎn)2010年凈利潤人民幣80.2億元，每股盈利0.506元，比2009年增長583.8%。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到季度公布了年報的62家企業(yè)中，去除3家ST公司，除一家在凈利潤上虧損，其余58家全部保持盈利狀態(tài)。凈利潤同比增長超過50%的達(dá)到16家，而凈利潤同比負(fù)增長的為17家，行業(yè)的平均凈利潤增速達(dá)到51.95%?！?011中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》還顯示上市房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績?nèi)员３挚焖僭鲩L，營業(yè)收入平均值為74.15億元，同比上升了61.84%。整體上的實力還是比其他行業(yè)更強(qiáng)勁。

不過，近三年上市企業(yè)總體營業(yè)收入水平呈上升趨勢，但增速明顯放緩。由此可見，新政對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用還是起到了一定的效果，一定程度上抑制了行業(yè)過快的增速。

現(xiàn)金為多渠道融資

2010年4月以來，國家出臺多項措施收緊房地產(chǎn)融資，限購、限貸……上市房地產(chǎn)公司面臨的融資環(huán)境逐步收緊，多條融資渠道先后受阻，資金壓力顯著上升。

統(tǒng)計表明，各大銀行共計向樣本房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)放總額逾1000億元的銀行授信，與2009年相比下滑超過60%。除銀行信貸外，上市渠道也基本停擺。A股房地產(chǎn)IPO全面暫停，香港市場IPO同樣困難重重。此外，股權(quán)融資大門基本緊閉，房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)、配股等再融資計劃基本處于擱置狀態(tài)，2010年樣本房地產(chǎn)上市企業(yè)定向增發(fā)總額下降94.60%。債券融資也同樣陷于低迷。

記者采訪了某上市公司成都公司負(fù)責(zé)人。據(jù)他透露，過去銀行的信貸用不完，銀行追著他們跑；現(xiàn)在正常的按揭放款周期都從一個月變?yōu)榱?-6個月，他們天天求著銀行。“不過，銀行也沒有辦法，除了政策上的規(guī)定，更為重要的是銀行沒有額度放款，很多的銀行干脆停貸。我們一家一家的換著銀行，從國有到股份制，從國內(nèi)到國外，還是資金緊張。”

不過，面對銀行信貸、股市融資、債券融資等傳統(tǒng)融資渠道受限，房地產(chǎn)上市公司積拓展融資渠道，通過不同融資方式緩解資金壓力，維持企業(yè)的資金水平，房地產(chǎn)上市企業(yè)融資創(chuàng)新成為2010年房企融資一大亮點。其他市場的IPO是房企們的新目標(biāo)。已經(jīng)在港上市的花樣年集團(tuán)則繞道臺灣，計劃發(fā)行臺灣存托憑證，并將登陸臺灣證交所。

過去會磚瓦水泥的開發(fā)商也開始了在金融大潮中的博弈，為企業(yè)取資金，視野更深入境外。比如在港上市房企配股、債券融資相對活躍。由于香港市場票據(jù)融資、發(fā)行海外債等融資渠道豐富，不受相關(guān)部門監(jiān)管限制，在房地產(chǎn)調(diào)控中H股融資優(yōu)勢明顯。同樣發(fā)行美元債券、優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)債、擔(dān)保債等融資方式也是在房企中方興未艾。

房地產(chǎn)信托市場也格外，房企通過信托途徑融資急劇膨脹。2010年納入統(tǒng)計的101家滬深上市房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道融資總額高達(dá)439.38億元，是2009年的6.15倍。房地產(chǎn)信托占新增信托總額的比重不斷加大，到2010年末，房地產(chǎn)信托占新增信托額近15%。安信信托有限公司為“成都中信蜀都新城項目”募集5億多的信托基金。

比起前幾輪的調(diào)控，上市房企們面對市場的風(fēng)浪也不再是簡單依靠銷售回款來收集資金；從而顯示出了更高的企業(yè)智慧和專業(yè)度。

重新布局抵抗風(fēng)險

2010年，受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)上市企業(yè)存貨消化速度降低，現(xiàn)金的回流受阻，企業(yè)資金鏈面臨較大壓力。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率亦出現(xiàn)不同程度下降，企業(yè)運營效率較2009年有所下降。滬深房地產(chǎn)上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率為72.15%，較2009年下降20.20個百分點；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為42.37%，下降0.78個百分點；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為31.85%，下降2.36個百分點。

2010年上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債情況也不容樂觀，資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)普遍高企，資產(chǎn)負(fù)債率均值為66%。但從各大房企償債指標(biāo)上看，情況好于預(yù)期且優(yōu)于往年。不過，2010年各大房地產(chǎn)銷售業(yè)績良好，回籠資金及時，貨幣資金等自由資金盈余充沛，短期抗風(fēng)險能力比往年有所提高。

從高風(fēng)險的一線，轉(zhuǎn)入二三線城市是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)別是競實力較強(qiáng)的上市房企們在2010年的共識。中西部地區(qū)二線重點城市以及更多區(qū)域的三四線城市成為房地產(chǎn)上市公司的布局熱點。競實力較強(qiáng)的上市房企多大幅擴(kuò)充進(jìn)入城市數(shù)量，大舉進(jìn)入二、三、四線城市，其中，恒大地產(chǎn)2010年進(jìn)入城市數(shù)多，達(dá)62個，萬科、保利、碧桂園、華潤置地、金地等知名房企進(jìn)入城市均超過20個。

進(jìn)入到2011年個季度，各大房企也開始加緊了銷售的速度。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，華潤、保利、中海、綠地等多盤齊發(fā)的企業(yè)都加快了推盤的節(jié)奏。而市場上優(yōu)惠的力度也逐漸開始發(fā)力。從2.3個點到5、6個點，價房、現(xiàn)金返點……開始頻頻見諸于樓市。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商們對市場的認(rèn)識更為深刻，所以在年初開始制定了詳細(xì)的推盤計劃和手段。季度之后，商業(yè)地產(chǎn)的讓不少的開發(fā)商也開始調(diào)整了自己的戰(zhàn)略，紛紛開始轉(zhuǎn)推商業(yè)地產(chǎn)套現(xiàn)。

除了商業(yè)地產(chǎn)。隨著我國保障性住房工作的逐步展開，不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已參與到保障房投資和建設(shè)的工作中來。2010年以來包括萬科、遠(yuǎn)洋、華潤、保利等在內(nèi)的諸多國內(nèi)知名的大型房企都頻繁參與各地保障性住房建設(shè)，綠城集團(tuán)甚至成立了專門的公司主導(dǎo)運營，更多地進(jìn)入保障房領(lǐng)域已成為各大主流開發(fā)企業(yè)的共識。通過保障房的政策優(yōu)勢來加快資金流轉(zhuǎn)的速度，提升抗風(fēng)險力。(記者 張楊)