“在目前的政策氛圍下，企業(yè)主要的任務(wù)是保持穩(wěn)健，走一步看一步。”一向比較低調(diào)、很少公開發(fā)表對市場觀點的碧桂園集團(tuán)董事會主席楊國強近日向上海證券報記者表示。

5月15日，碧桂園今年的重頭項目南京鳳凰城開盤，現(xiàn)場氣氛熱烈，據(jù)開發(fā)商介紹說當(dāng)天涌入售樓處的達(dá)2萬人次，在一定程度上反映出在剛性需求支撐下，低價樓盤仍受到市場追捧。

“S122省道開通后，南京市到碧桂園鳳凰城的車程是20，而該樓盤的單價比南京市區(qū)同類樓盤低一半以上，買一套自己住或者投資都是可以的。”南京市民馮先生告訴記者，他在5月14日參與，排號為125號，而到15日開盤當(dāng)天，人數(shù)已經(jīng)超過3000人。根據(jù)銷售人員的介紹，購房者需要交納1萬元金才能參與選房，如果沒有選到合適的房源，金在15至45個工作日內(nèi)可退回。

5月15日恰逢，當(dāng)天的氣溫高達(dá)30攝氏度，但仍有大量購房者冒著高溫前往碧桂園鳳凰城，吸引他們的主要是開發(fā)商開出的較低價格。在南京市區(qū)商品房價格動輒達(dá)到1萬至2萬元/平方米的情況下，碧桂園鳳凰城開出的價格是均價5000元/平方米，記者在現(xiàn)場看到的低折后價為4057元/平方米。這種價位顯然很有吸引力。而根據(jù)有關(guān)人士介紹，碧桂園在數(shù)月前曾準(zhǔn)備將銷售均價定為近8000元/平方米，但在充分考察和評估了樓市調(diào)控政策等方面因素后，碧桂園終選擇了低價促銷。

一位在房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)多年的人士介紹，目前推動開發(fā)商降價的大動力并非資金壓力，而是未來調(diào)控政策可能加碼的憂慮。除了限購、限價等政策外，近來有關(guān)部門房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)出臺的規(guī)范性細(xì)明顯增多，調(diào)控力度逐步加大。“一房一價要雷打不動地執(zhí)行，開發(fā)商隨意調(diào)整價格的空間已經(jīng)不存在。廣東一些地方甚至硬性要求單一樓盤銷售價格3個月內(nèi)漲幅不得超過5%。這些做法都是此前歷次調(diào)控中不曾見到的。未來還可能有更多政策出臺，在此背景下，開發(fā)商堅守價格其實沒有意義。”上述人士稱。

根據(jù)記者了解，他所稱的“硬性要求單一樓盤銷售價格3個月內(nèi)漲幅不得超過5%”的做法出現(xiàn)在廣東增城，這直接導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r在5月前10天下降20%左右，部分樓盤甚至出現(xiàn)近40%的跌幅。而從全國來看，上周多地樓市出現(xiàn)房企大幅降價，降價樓盤幾乎無一不受到市場熱捧，這也反映出剛性需求仍較強勁。

“降價樓盤的不會令房企盲目樂觀。開發(fā)商的集體判斷是，總體來說，今年房價可能出現(xiàn)‘跌兩個月、漲一個月、再跌兩個月’這種情況。市場不會好到哪里去，在這種情況下，快速降價回款將是明智房企的選擇。”易居中國一位銷售總監(jiān)表示。

對政策風(fēng)險的充分認(rèn)識已經(jīng)令眾多房企看空樓市。SOHO中國董事長潘石屹日前表示，為了讓房價出現(xiàn)實質(zhì)性下降，有關(guān)部門可能繼續(xù)收緊按揭貸款，甚至可能打出停止按揭貸款這張“底牌”。“給保障性住房提供按揭貸款，商品房一律不提供按揭貸款，這樣商品房的房價一定會降下來。”潘石屹稱。在他看來，促使價格真正回落的關(guān)鍵是要調(diào)整供應(yīng)量和需求量，但現(xiàn)在商品房供給不足問題反而沒有得到根本解決。在這種情況下，收緊按揭可能是限制需求的好辦法。

房企化解政策風(fēng)險的另一個做法是積轉(zhuǎn)型。一向以開發(fā)低密度住宅著稱的碧桂園今年也次提出，要向高層公寓等高容積率的住宅類型轉(zhuǎn)型。公司將充分利用土地資源，建設(shè)中小戶型普通商品房。“這一方面是響應(yīng)政策導(dǎo)向，另一方面也有助于公司提高總收益水平，化解凈利率下降帶來的壓力。”一位接近碧桂園的人士稱。（上海證券報）