房貸門(mén)檻一：按面積貸款 面積過(guò)小過(guò)大，付利率要上調(diào)

房交會(huì)上，購(gòu)房者準(zhǔn)備下單前照例詢(xún)問(wèn)貸款問(wèn)題，一些銷(xiāo)售人員開(kāi)始暗示購(gòu)房者：“現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)套，以基準(zhǔn)利率，付3成的貸款或許不夠了。得付4成，利率上浮10%左右才行。”但終以哪種細(xì)則來(lái)執(zhí)行，還得看開(kāi)發(fā)商和銀行的“談判、合作”。

記者咨詢(xún)了多家銀行后得知，一手房購(gòu)買(mǎi)中，若購(gòu)房面積超過(guò)140平方米以上，付一般會(huì)從3成提高至4成，杭州銀行、農(nóng)業(yè)銀行都是如此。“面積大了，貸款額大了，付提高一些也正常。”銀行的客服人員這樣解釋。

調(diào)查得知，面積過(guò)小，利率也要上調(diào)。各大銀行一般以50平方米起，分為2~3檔。比如，中國(guó)銀行次購(gòu)房分為35~60平方米付4成、60平方米以上付3成兩個(gè)檔次；杭州銀行分為50~70平方米付4成，70~140平方米付3成，140平方米以上付4成三個(gè)檔次等。

調(diào)查中，以郵政銀行分得細(xì)致，它規(guī)定：30平方米以下或走破式住房，付和利率均“別處理”；30~60平方米以下，付3~4成；60平方米以上，付3成以上；而別墅和住宅，付在4成以上。

此外，二套房的貸款對(duì)面積也有不同限制，但付都是6成，利率上浮10%~15%，甚至還有不少上浮20%。

記者發(fā)現(xiàn)，套房的60~140平方米左右的房子限制相對(duì)少一些，一般都是付3成，利率上浮10%。購(gòu)買(mǎi)房子的面積過(guò)小或過(guò)大，付都要上浮至4成，利率高上浮20%。

雖然面積上的規(guī)定已經(jīng)頗為詳細(xì)，但也還是會(huì)出現(xiàn)“別處理”、“3~4成”、“住宅”等不確定的字眼?？梢?jiàn)，銀行為某些殊情況留了部分商量余地。

房貸門(mén)檻二：按房齡貸款 1991年以前的房子辦不出貸款

前陣子，吳女士想賣(mài)掉德勝一間老房改房，但中介告訴她，由于房子面積不足50平方米，房齡又是1985年之前，購(gòu)房者很難向銀行辦出商業(yè)貸款，能找一次性付款的買(mǎi)家。“本來(lái)想小房子容易出手，賣(mài)掉老房子為孩子準(zhǔn)備婚房，可現(xiàn)在能把房子掛著了。買(mǎi)我們這種老房子，一次性付款的客戶(hù)不會(huì)多的。”吳女士很無(wú)奈。

據(jù)悉，四大國(guó)有銀行對(duì)于二手房房齡的政策中，商業(yè)貸款有明確的年限限制，1991年以前的房子已經(jīng)辦不出貸款了，1991年以后的二手房買(mǎi)賣(mài)，還要根據(jù)面積，以不同的利率支付付成數(shù)。像工商銀行對(duì)次購(gòu)房者規(guī)定，房齡超過(guò)20年以上的二手房，必須付4成以上。相對(duì)來(lái)說(shuō)，小銀行按年限貸款的情況稍微好一些，像郵儲(chǔ)銀行可以適當(dāng)把年限放寬至1985年。

如此一來(lái)，中介的生意又要清淡不少。經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“本來(lái)購(gòu)買(mǎi)小房子的是剛需們，手頭沒(méi)什么錢(qián)，這樣苛刻的限制條件，讓剛需望房興嘆，斷了他們按揭買(mǎi)房的念頭。”記者在房交會(huì)上碰到的劉先生，剛剛在展會(huì)上逛了一圈，他顯得有點(diǎn)失望，他說(shuō)：“大房買(mǎi)不起，小房買(mǎi)不來(lái)，不限購(gòu)的剛需也被變相限購(gòu)了，我們還是‘拉到做’，不要買(mǎi)房算了。”

房貸門(mén)檻三：買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品 50萬(wàn)貸款，要搭配15000元理財(cái)產(chǎn)品

“貸款50萬(wàn)以?xún)?nèi)購(gòu)買(mǎi)5000元保險(xiǎn)或1.5萬(wàn)元黃金，50萬(wàn)至100萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)1萬(wàn)元保險(xiǎn)或3萬(wàn)元黃金，100萬(wàn)以上購(gòu)買(mǎi)1.5萬(wàn)元保險(xiǎn)或5萬(wàn)元黃金。”這是某支行發(fā)給杭城某中介的理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)清單。以50萬(wàn)貸款必須購(gòu)買(mǎi)1.5萬(wàn)元黃金來(lái)看，理財(cái)產(chǎn)品金額占了貸款額的3%。

而在另一家國(guó)有銀行的按揭政策清單上，記者看到，購(gòu)買(mǎi)一定量的理財(cái)產(chǎn)品，貸款利率才有優(yōu)惠。比如套房，貸款利率本來(lái)要上浮10%，購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品可以上浮5個(gè)點(diǎn)；如果是二套房，貸款利率本來(lái)要上浮15%，購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品可以上浮10%。

難道現(xiàn)在按揭都要買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品？據(jù)記者向一些在售樓盤(pán)和中介公司了解，這一現(xiàn)象雖然目前有擴(kuò)大之勢(shì)。喬司某樓盤(pán)，年初財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人和某銀行接洽時(shí)，銀行提出每套房要收貸款額1%的手續(xù)費(fèi)，也是說(shuō)100萬(wàn)元總價(jià)的房子要付1萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi)。這個(gè)高門(mén)檻把開(kāi)發(fā)商嚇得不輕，后軟磨硬泡，才談定由開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)1000多萬(wàn)元的理財(cái)產(chǎn)品了事。據(jù)悉，這個(gè)樓盤(pán)預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額也不過(guò)4000多萬(wàn)元。而在城西某樓盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)，一些有資格購(gòu)房但不怎么符合貸款條件的客戶(hù)都被要求購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，如名下有一套房子但貸款已貸了兩次以上的購(gòu)房者。

我愛(ài)我家金融部經(jīng)理陸迎慶介紹說(shuō)，二手房理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)較普遍的是想加快放款速度的客戶(hù)，比如購(gòu)買(mǎi)貸款額10%的理財(cái)產(chǎn)品，可以享受一周放款的優(yōu)待，否則現(xiàn)在起碼要3~5個(gè)月才能放款。

這波調(diào)控，銀行傷了剛需？

今年的調(diào)控，銀行扮演了一個(gè)舉足輕重的角色。剛剛結(jié)束的房交會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)，樓市成交之所以低迷，缺少的關(guān)鍵并不是人氣，而是資金。“這兩個(gè)月，銀行一再上調(diào)利率，貸款壓力太大。一次性付款又不具備條件。買(mǎi)房的事能先擱擱了。"一位購(gòu)房者說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商和中介公司則抱怨，放款慢是眼下的大問(wèn)題。“快則3~5月，慢則一年，部分銀行的口徑是這樣的。為了加快放款速度或獲得優(yōu)惠利率，一些銀行提出向我們收取手續(xù)費(fèi)或購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。”一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。這其實(shí)都是違規(guī)操作，但一些購(gòu)房者為了盡早拿到貸款，也能無(wú)奈接受。

某國(guó)有銀行的執(zhí)行利率在同業(yè)中一向都屬低。但前段時(shí)間，該銀行高層決定，也要像商業(yè)銀行那樣以利潤(rùn)為追求目標(biāo)，調(diào)高利率。“國(guó)家要求降低房貸額度，但沒(méi)讓銀行提高單筆利潤(rùn)空間，銀行這樣做確實(shí)也有點(diǎn)趁火打劫的感覺(jué)。”一位銀行界人士評(píng)價(jià)說(shuō)。

另?yè)?jù)一位銀行界人士介紹，雖說(shuō)今年房貸額度降低，但銀行總體的貸款額度和去年持平，房貸空出的額度都轉(zhuǎn)向小企業(yè)貸款等。據(jù)各家上市銀行的公告，今年至今，利潤(rùn)相比去年仍舊增加。

不過(guò)，對(duì)很多剛需購(gòu)房者，尤其是次購(gòu)房的年輕人來(lái)說(shuō)，這波樓市調(diào)控下，買(mǎi)房的貸款成本大大提高，要是房?jī)r(jià)不下降，他們真的沒(méi)有在這波調(diào)控中受益。“照理，國(guó)家該支持剛需，但現(xiàn)在付、利率都提高了，指望接下來(lái)房?jī)r(jià)能降了。”從去年至今一直在看婚房的陳小姐說(shuō)。