調(diào)控前景的不確定性，使開發(fā)商拿地?zé)崆榇鬁p，全國各城市的土地市場呈現(xiàn)先于樓市降溫的跡象，流拍、底價成交再度出現(xiàn)。

與此同時，開發(fā)商認為，目前并非好的拿地時機。這意味著，土地市場仍將繼續(xù)探底。

企業(yè)拿地規(guī)模下降

曾經(jīng)在土地市場上表現(xiàn)突出的萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）等開發(fā)商，不約而同地降低了拿地規(guī)模。

中國房產(chǎn)信息集團（下稱“中房信”）發(fā)布的市場月報顯示：2011年4月，15家典型企業(yè)通過招拍掛方式新增土地總建筑面積約260.08萬平方米，同比下降78%，環(huán)比下滑66%；成交土地總價約56.88億元，同比下降70%，環(huán)比下滑59%，創(chuàng)2010年以來拿地總量和成交總價的低紀(jì)錄。

萬科披露的月度信息顯示，今年1月新增土地12宗，但之后便陷入明顯下滑，2、3月份均新購項目3個，到4月份更減少為1個，即在廣州以收購的方式獲得總建筑面積57.2萬平方米的萬科紅郡項目，而該項目其實也早已經(jīng)在萬科廣州公司的運作中，不能真正算是當(dāng)月的新增土地。

保利地產(chǎn)的土地擴張也呈現(xiàn)相似軌跡，該集團在前4個月新增土地10宗，其中2月份5宗，3月份3宗，4月份2宗，有逐月走低的趨勢。

中房信在月報中表示：“縱觀2011年前四個月，剔除比較殊的2月份，15家典型企業(yè)拿地總量基本呈逐月下降趨勢。”

短期策略調(diào)整已確立

對開發(fā)商拿地規(guī)模下降的原因，中房信指出，一方面是在目前的政策環(huán)境下，未來市場走勢并不明朗，多數(shù)企業(yè)持觀望態(tài)度；另一方面是受制于銀根緊縮、銷售回款速度等因素，導(dǎo)致企業(yè)資金面壓力增加。

萬科董事會秘書譚華杰日前在一場投資者見面會上表示：“由于房地產(chǎn)市場與土地市場之間存在聯(lián)動機制，受房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)的影響，公司年內(nèi)土地市場策略也可能出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整。”

保利地產(chǎn)董事會秘書岳勇堅也表示：“公司拿地的態(tài)度更為審慎。在調(diào)控的環(huán)境下保持謹(jǐn)慎是正確的選擇。”

金地集團（600383.SH）今年前4個月的新增土地也不多，尤其是近3個月，在南京新購一宗土地。公司董事會秘書徐家俊表示：“開發(fā)商拿地量的減少，來自兩方面原因。一是每年前5月都是全國土地市場的淡季，各地供地量相對數(shù)量低；二是目前的時間節(jié)點并不適合開發(fā)商大量買地。”

中航證券分析師杜麗虹在一份研究報告中對開發(fā)商的土地策略進行了總結(jié)：當(dāng)土地升值速度高于資本成本時，所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求儲備更多的土地，土地儲備的多少成為衡量地產(chǎn)企業(yè)價值的主要標(biāo)準(zhǔn)（有時甚至是標(biāo)準(zhǔn)）。但當(dāng)土地升值速度減緩時，單純持有資產(chǎn)的回報率降低，土地儲備本身的價值貢獻在減弱，過度儲備的情況下甚至還會出現(xiàn)“負價值貢獻”，于是，從長期看，企業(yè)將重新調(diào)整自己的金融策略，縮短土地儲備周期，把從土地儲備上釋放出來的資本金重新配置于經(jīng)營環(huán)節(jié)，以加速資金周轉(zhuǎn)、提升資本使用效率。

土地市場尚未見底

日前，恒大地產(chǎn)（03333.HK）總裁夏海鈞在談及土地市場時表示，今年好的拿地機會在下半年，但屆時可能會有90%的開發(fā)商有心無力。

岳勇堅也透露：公司認為，現(xiàn)在的土地市場“并沒有見底”，所以希望等到下半年再作打算。但他同時指出，目前買地的相對數(shù)量減少，是公司謹(jǐn)慎的策略，并不代表不買地，關(guān)鍵看是否碰到合適的項目。

顯然，在大多數(shù)開發(fā)商看來，現(xiàn)在的地價并沒有達到“目標(biāo)價位”，還不是土地市場抄底的時機。另一方面，相當(dāng)多地方政府手中的優(yōu)質(zhì)地塊，也沒有在近期拿出來。

合富輝煌席分析師黎文江便表示，現(xiàn)在并不是政府賣地的好時間，所以他們并不建議政府在這個時間節(jié)點大面積推地。在他看來，現(xiàn)在的樓市還處于僵局中，成交量不能有效放大，他的理想狀態(tài)是房價可以在7、8月份下降一點，成交量放大，開發(fā)商回籠資金，然后在9、10月份進入推地的高峰期。

以廣州為例，今年前4個月用于出讓的地塊數(shù)量非常少，尤其是居住地塊，直到近，政府才開始加大土地供應(yīng)的力度。19日，廣州市國土房管局一次性推出17宗土地進行“預(yù)出讓”（俗稱“勾地”），成為今年大規(guī)模的一次土地集中出讓，這也將揭開該市土地市場步入供應(yīng)高峰的序幕。

上述預(yù)出讓的公告中指出：有意向的受買人可以向該局提出預(yù)申請，之后國土部門再組織地塊公開出讓。

廣州國土房管局土地部門的官員表示，選擇“勾地”是為了讓政府的土地供應(yīng)與市場需求之間的切合度更高，供應(yīng)和需求之間更好地“互動”，從而指導(dǎo)后期的政府推地工作。當(dāng)然，這種方式也避免了供應(yīng)和需求之間錯位而導(dǎo)致的流拍。

據(jù)悉，為了能夠確保今年的土地出讓指標(biāo)得以完成，廣州還將在接下來的時間內(nèi)進行集中的土地推介會，希冀多渠道多途徑獲取開發(fā)商信息和訴求，也讓開發(fā)商有更便利的機會來了解地塊情況。

對于土地市場的前景，該官員指出：“剛性需求的存在，將為土地出讓提供一定保證；另外市場上必定存在逆周期操作的公司在市場低迷的時期買進土地。”