商業(yè)地產(chǎn)的“野蠻生長(zhǎng)”，令決策層感到擔(dān)憂。

5月17日，接近銀監(jiān)會(huì)的人士向記者透露，針對(duì)2011年一季度以來，商業(yè)地產(chǎn)的快速升溫及部分銀行藉此大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)貸款領(lǐng)域，近期監(jiān)管層明確發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，“部分銀行相抬高地產(chǎn)貸款金額、拉長(zhǎng)貸款期限、放松申貸標(biāo)準(zhǔn)，埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。”接受記者采訪的多位銀行業(yè)人士表示，這也是銀監(jiān)會(huì)近兩年來度在季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。

2010年下半年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控加碼，部分大房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)投資，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)貸款，尤其是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的。此類貸款，是銀行向公司客戶發(fā)放的、以其自有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作抵押、主要以物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入作為還貸來源的中長(zhǎng)期貸款。由于此類貸款有7年或8年貸款期，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款抵押物——經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值可能發(fā)生大幅波動(dòng)。招商銀行深圳分行的報(bào)告也提及過去幾年深圳房地產(chǎn)經(jīng)歷了升溫和降溫，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)價(jià)格波動(dòng)較大，也引發(fā)了監(jiān)管層的注意。

此外，部分地方政府已將商業(yè)地產(chǎn)納入調(diào)控視線。近日，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，嚴(yán)禁“商改住”等違規(guī)行為，商改住項(xiàng)目將拿不到房產(chǎn)證。

對(duì)于陸續(xù)出臺(tái)的政策，住建部政策研究主任陳淮5月20日在“凱德商用中國(guó)2011零售商發(fā)展論壇”上表示，在商業(yè)地產(chǎn)上，政策總體性并不成熟。過去政策層面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度比較低。比如土地用地50年租用期，以及貸款購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)五成付，無論在保增長(zhǎng)的時(shí)代還是在反通脹的時(shí)候幾乎從不變化。“不變化不意味著它的完善，恰好意味著它的不完善。”陳淮說。

他認(rèn)為，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，差不多相當(dāng)于日本上世紀(jì)六十年代末和七十年代初期的水平。目前在城市化進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)政策還存在著搖擺不定的點(diǎn)，一方面中國(guó)城市化和國(guó)際化進(jìn)程離不開商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面又擔(dān)心地方政府借商業(yè)地產(chǎn)一哄而上，搞政績(jī)工程，不顧實(shí)際一味搞地標(biāo)性建筑，并帶來對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的壓力，同時(shí)還擔(dān)心，未來會(huì)與城市的新一輪規(guī)劃沖突，反復(fù)拆建。很多商業(yè)地產(chǎn)不到30年被拆除。

很多政策仍舊滯后于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。例如，支持商業(yè)地產(chǎn)的金融方面的政策過度依靠銀行貸款。在國(guó)外，商業(yè)地產(chǎn)可以通過REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）融資，但國(guó)內(nèi)還尚未打通這一融資模式。另外，陳淮還指出，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的短板還存在于，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱與城市建設(shè)發(fā)展不平衡，地方政府規(guī)劃短期化和城市發(fā)展預(yù)期不足，政策儲(chǔ)備和法律建設(shè)遠(yuǎn)不充分等。