中資房企海外發(fā)債再創(chuàng)新高。
截至4月11日,記者綜合統(tǒng)計(jì),2011年以來內(nèi)地房企通過海外發(fā)行高息債券等方式融資力度空前,達(dá)到700億元新高,其中高利率達(dá)13.5%。業(yè)內(nèi)人士表示,國內(nèi)融資遭遇銀行利率和存款準(zhǔn)備金率上調(diào),開發(fā)商的資金鏈愈發(fā)緊張。
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),海外融資很多是循環(huán)債,且持續(xù)高息,在內(nèi)地樓市漸趨低迷、成交量放緩的情況下,開發(fā)商回款出現(xiàn)困難,對(duì)沖海外融資的風(fēng)險(xiǎn)和成本加大。
資金來源跌破警戒線
作為衡量內(nèi)地房企資金狀況的重要指標(biāo),自“新國十條”頒布以來,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分類指數(shù)一直下滑,據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),一季度房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分類指數(shù)降至99.0,是調(diào)控以來次跌破100。
世聯(lián)地產(chǎn)市場部分析,這種情況在近幾年有2008年金融危機(jī)才出現(xiàn)過,并且該指數(shù)幾乎與房價(jià)保持同步,資金來源分類指數(shù)跌破100的一個(gè)月后,房價(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)下跌。
此外,一季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元,同比增長18.6%。其中,國內(nèi)貸款3837億,同比微幅增長4.4%;自籌資金、其他資金(定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款)增長顯著,增幅分別為27.2%和18.7%。
中國人民銀行南京分行副行長李文森認(rèn)為,自籌資金增幅大大超過銀行貸款,應(yīng)該引起商業(yè)銀行警惕,“兩者的反差顯示,房地產(chǎn)企業(yè)已在大量使用自有資金。在房屋銷售低迷的情況下,部分融資能力不強(qiáng)、應(yīng)對(duì)市場能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈可能會(huì)出現(xiàn)緊張,引發(fā)貸款安全風(fēng)險(xiǎn),其后期走勢值得關(guān)注”。
銀行貸款而言,融資成本也在提高:部分銀行大幅提高貸款利率上浮幅度。對(duì)重點(diǎn)客戶盡可能提高貸款利率,總行級(jí)優(yōu)質(zhì)高端客戶,貸款利率不能低于同期基準(zhǔn)利率;分行級(jí)重點(diǎn)客戶在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%;一般客戶則上浮15%-20%。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題
內(nèi)地房企海外融資700億
萬科總裁郁亮、金地總裁黃俊燦均對(duì)本報(bào)記者表示,今年以來公司新增貸款成本都有提高。黃俊燦透露,新增貸款成本上漲不超過10%。萬科、金地均為商業(yè)銀行總行級(jí)客戶,享有一定貸款優(yōu)惠,成本尚且提高,其他中小房企的資金壓力更大。
內(nèi)地房企海外發(fā)債全球
在資金鏈緊張的情況下,開發(fā)商轉(zhuǎn)向海外融資。
4月11日,方興地產(chǎn)公告稱,擬發(fā)行5億美元10年期保優(yōu)先票據(jù),利息為6.75%。3月31日,龍湖地產(chǎn)公司與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗發(fā)行2016年到期的7.5億美元有限票據(jù)訂立購買協(xié)議。發(fā)行優(yōu)先票據(jù)所得款項(xiàng)將用于為現(xiàn)有及新增物業(yè)項(xiàng)目提供資金來源及用作一般公司用途。 上述公司還不是付出高代價(jià)融資的。一季度開發(fā)商的海外融資利率大多在10%以上。
如華南城1月通過優(yōu)先票據(jù)方式融資2.5億美元,融資利率高達(dá)13.5%;盛高置地4月4日通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資2億美元,利率也達(dá)13.5%。
世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至4月11日,開發(fā)商通過海外發(fā)行高息債券等方式融資力度空前,20余家開發(fā)商累計(jì)融資額超過了620億元。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)則顯示,通過在境外發(fā)行美元和人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券等,在香港市場,今年以來內(nèi)地房企融資約700億元。 從房地產(chǎn)資金來源構(gòu)成看,去年四季度開始,房地產(chǎn)企業(yè)利用外資同比增長超自籌資金同比增長幅度。而這一情況,在2008年底和2009年出現(xiàn)過。 清科研究統(tǒng)計(jì),今年一季度,募集到位的5房地產(chǎn)基金中,3為外資機(jī)構(gòu)管理,單基金平均募集2.39億美元,大幅超越本土機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)基金1.22億美元的平均募集規(guī)模。
此前,內(nèi)地房企主要是通過銀行直接信貸和銷售業(yè)績資金來維持運(yùn)轉(zhuǎn)。2010年,中資房地產(chǎn)商新發(fā)債券規(guī)模達(dá)到近80億美元的歷史新高。標(biāo)普亞太地區(qū)分析經(jīng)理李國宜認(rèn)為:“今年很可能將再創(chuàng)新高,達(dá)到100億美元。”
高息循環(huán)債風(fēng)險(xiǎn)
記者發(fā)現(xiàn),多數(shù)在香港發(fā)債融資的房企,同時(shí)也是為了能還之前的可轉(zhuǎn)換股債券,在標(biāo)普信用分析師符蓓看來,為了贖回舊債而采取發(fā)新債的融資方式,在境外資本市場非常普遍。
但這種循環(huán)債方式在多輪宏觀調(diào)控下面臨風(fēng)險(xiǎn)。4月11日,標(biāo)普向中資房地產(chǎn)開發(fā)商提出風(fēng)險(xiǎn)警告,認(rèn)為其近期激進(jìn)的大規(guī)模發(fā)債行為將削弱企業(yè)的信用狀況。今年以來,標(biāo)普已將9家房企債券(非投資級(jí))的評(píng)級(jí)由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面,比去年年底新增了4家。認(rèn)為他們4家用激進(jìn)的債務(wù)融資來支持企業(yè)擴(kuò)張。他們分別是世茂房地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)和人和商業(yè)。其余5家維持負(fù)面評(píng)級(jí)的開發(fā)商有:上海證大、綠城中國、沿海綠色家園、花樣年和碧桂園。
標(biāo)普研究認(rèn)為,由于房地產(chǎn)銷售和利潤率的削弱幅度超過預(yù)期,這些發(fā)債人的財(cái)務(wù)狀況將面臨挑戰(zhàn)。
受調(diào)控加碼預(yù)期的影響,上周各大城市住宅成交量仍于低位徘徊。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測,上周9大城市新建住宅成交量與前6周的周均值相比微增4%,與去年同期相比下降66%,仍處低位。分城市看,北京等7個(gè)城市上周成交量為去年同期水平的2至5成。