商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了供過(guò)于求的苗頭。

從2010年初至今，全國(guó)大大小小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)不斷選擇轉(zhuǎn)型或加大力度開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。中、外資企業(yè)的一擁而上或已經(jīng)讓一線城市局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供過(guò)于求的尷尬狀態(tài)。

一旦這些苗頭爆發(fā)為趨勢(shì)，那么商業(yè)地產(chǎn)泡沫滋生已為時(shí)不遠(yuǎn)。

拿房拿地“有信心”

除了不斷建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情亦與日俱增。

近，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。

上周，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長(zhǎng)李明在其份企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重是50：50。這是公司此前制定的既定戰(zhàn)略，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的面積比例由現(xiàn)在的1：9，逐步過(guò)渡到2：8，但是投資量依舊是5：5。

4月19日，SOHO中國(guó)摘得上海虹口區(qū)地鐵10號(hào)線海倫路站地塊。這是SOHO中國(guó)兩年內(nèi)在上海拿下的六個(gè)項(xiàng)目。

同樣在4月中旬，萬(wàn)通地產(chǎn)在其“轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新”新品發(fā)布會(huì)上亮相新管理團(tuán)隊(duì)，并宣布此轉(zhuǎn)型，今后將致力于以寫(xiě)字樓為主體的城市綜合體的開(kāi)發(fā)。

公開(kāi)統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已達(dá)6個(gè)，規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬(wàn)平方米。至2015年，萬(wàn)通地產(chǎn)自持的營(yíng)業(yè)中投資型物業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，持有物業(yè)估值超150億元，目標(biāo)年租金收入11億元，將主要集中在京津環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、成渝地區(qū)。

萬(wàn)通財(cái)務(wù)總監(jiān)云大俊表示，未來(lái)5年內(nèi)使商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤(rùn)占總利潤(rùn)的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。

來(lái)自市場(chǎng)的聲音認(rèn)為，截至目前，開(kāi)發(fā)商無(wú)論對(duì)于商業(yè)金融用地還是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的信心都從未發(fā)生改變。面對(duì)中國(guó)企業(yè)“一擁而上”的習(xí)慣，參與者們反而更加拼命擠入。

泡沫何時(shí)現(xiàn)？

在眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還處于未成形的鋼筋混凝土狀態(tài)時(shí)，一些城市的局部或已呈現(xiàn)出供過(guò)于求的尷尬苗頭。

來(lái)自《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》的調(diào)查顯示，單北京而言，某些形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出供過(guò)于求的現(xiàn)象。比如，很多項(xiàng)目由于競(jìng)激烈，呈現(xiàn)出明顯的招商困難，即便這些項(xiàng)目位置優(yōu)越。而由于擁有大量選擇，一些零售業(yè)的商業(yè)機(jī)構(gòu)則在選擇開(kāi)店的條件上更加苛刻。明顯的證據(jù)是：一些耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已連續(xù)推遲開(kāi)業(yè)。

戴德梁行華北區(qū)董事、商業(yè)顧問(wèn)負(fù)責(zé)人張家鵬告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，中資外資不斷加入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，“或許會(huì)讓一些城市的局部地區(qū)產(chǎn)生供過(guò)于求的不良狀態(tài)。”

“現(xiàn)在競(jìng)激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，大量地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地，這種情況下，一定會(huì)造成供大于求，這個(gè)一定要引起關(guān)注。”中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)。

商業(yè)地產(chǎn)“供過(guò)于求”不是新鮮事。早在2009年全球金融危機(jī)肇始，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系便已現(xiàn)尷尬。2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都認(rèn)為北京、上海、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過(guò)了需求量。那時(shí)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓和商鋪的空置率已經(jīng)出現(xiàn)明顯增加。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)空置率在2010年才得到好轉(zhuǎn)。

萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“目前國(guó)內(nèi)企業(yè)很多轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，利潤(rùn)率是否會(huì)被明顯壓縮，我認(rèn)為關(guān)鍵是看企業(yè)怎么去做。有些企業(yè)主要從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，萬(wàn)通更注重引用金融和資本等工具。”

而負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究的正略鈞策管理咨詢顧問(wèn)康桄瑀則認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目差別明顯，很多企業(yè)盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)肯定會(huì)出現(xiàn)定位不準(zhǔn)等問(wèn)題。”他說(shuō)，一些商業(yè)項(xiàng)目缺乏資源積累，將直接導(dǎo)致其失敗。

這位研究人士預(yù)計(jì)，以北京為例，未來(lái)2~3年內(nèi)各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將出現(xiàn)集中爆發(fā)供應(yīng)。“目前大量項(xiàng)目上馬可能是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的前期。這直接導(dǎo)致未來(lái)兩三年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的集中供應(yīng)。這有可能給北京市場(chǎng)帶來(lái)危險(xiǎn)。”