高端項(xiàng)目上周扎堆成交，均價(jià)“環(huán)比漲49.3%” 新盤(pán)優(yōu)惠“收緊”

轉(zhuǎn)播到騰訊微博

數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威與樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)（剔除動(dòng)遷配套房） 劉建平 制圖

受高端項(xiàng)目扎堆成交影響，上周上海商品住宅成交單價(jià)逼近3萬(wàn)元。

據(jù)佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，上周（4月18日-4月24日）上海商品住宅成交面積為16.9萬(wàn)平方米，環(huán)比（較前一周）上漲36%；上周全市商品住宅成交均價(jià)為29925元/平方米，環(huán)比大漲49.3%。

佑威數(shù)據(jù)顯示，位于松江佘山板塊的別墅項(xiàng)目上海紫園，上周集中成交34套，成交均價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元/平方米，成交面積17739平方米，系上周商品住宅成交。上周的成交亞軍——瑞虹新城銘庭，位于虹口區(qū)四川北路板塊，上周成交13871萬(wàn)平方米，成交均價(jià)同樣高達(dá)4.02萬(wàn)元/平方米。

佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱(chēng)，上海紫園和瑞虹新城銘庭的扎堆成交，推高了上周的商品住宅成交均價(jià)。雖然本周商品住宅成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，但4月以來(lái)的成交量，有5年同期成交水平的50%左右，仍十分低迷，“加上官方的調(diào)控決心，后續(xù)成交量依然難以樂(lè)觀。”

扎堆成交或?yàn)橘Y產(chǎn)抵押

德佑地產(chǎn)25日的一份分析報(bào)告稱(chēng)，上海紫園上周的成交量，超過(guò)了該項(xiàng)目2009年和2010年的總和。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海紫園近一次領(lǐng)取預(yù)售證在2008年5月，高報(bào)價(jià)8萬(wàn)元/平方米，可浮動(dòng)幅度為20%。

中房信分析師薛建雄分析，上海紫園的集中成交，可能是緣自信托融資的資產(chǎn)抵押。不久之前，中凱置地也用相同的手法，抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元。若確為抵押，此番上海紫園成交的34套別墅房源的融資規(guī)模可達(dá)18億元。

“這表明開(kāi)發(fā)商寧愿高利率借錢(qián)也不愿降價(jià)賣(mài)房。一是目前開(kāi)發(fā)商的資金壓力并不是太大，二是目前市場(chǎng)人氣正在回暖，使開(kāi)發(fā)商看好后市。”薛建雄說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商收緊優(yōu)惠幅度

上上市新盤(pán)優(yōu)惠缺缺，也顯示開(kāi)發(fā)商的心態(tài)確在改變。

23日開(kāi)盤(pán)的盤(pán)古天地，位于嘉定新城。據(jù)該項(xiàng)目售樓處金姓銷(xiāo)售代表介紹，他們此次推出的是位于小區(qū)中間位置的一棟24層高的住宅樓，共計(jì)192套房源，分別為88平方米兩房和128平方米三房。

前述銷(xiāo)售代表稱(chēng)，此次他們針對(duì)VIP會(huì)員有開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天總價(jià)可減5萬(wàn)元，再打9.9折，再無(wú)其他優(yōu)惠。開(kāi)盤(pán)兩天后的25日，前述優(yōu)惠也已取消。

24日，早報(bào)記者在盤(pán)古天地售樓處的銷(xiāo)控表上看到，已被標(biāo)上預(yù)定顏色的房源數(shù)量約在30來(lái)套。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，盤(pán)古天地此番推出住宅房源275套，報(bào)價(jià)為16200-23800元/平方米。

同樣位于嘉定新城的保利湖畔陽(yáng)光苑，也于23日開(kāi)盤(pán)。該項(xiàng)目售樓處一惠姓置業(yè)顧問(wèn)直言，由于實(shí)際報(bào)價(jià)原本很低，此次開(kāi)盤(pán)的優(yōu)惠幅度也很有限。除針對(duì)辦有VIP會(huì)員卡的購(gòu)房者推出總價(jià)減2萬(wàn)元的優(yōu)惠外，幾無(wú)其他無(wú)優(yōu)惠空間，“頂多視具體房源情況打個(gè)9.9折吧。

據(jù)前述惠姓置業(yè)顧問(wèn)介紹，此次他們推出的房源共120多套，均價(jià)約14500元/平方米。對(duì)于銷(xiāo)售情況，該置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)“低樓層的房子因?yàn)閮r(jià)格較低，所以賣(mài)得多些，高樓層的房子還有很多”。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，保利湖畔陽(yáng)光苑報(bào)價(jià)為15000-23000元/平方米。

開(kāi)發(fā)商的“價(jià)格底線(xiàn)”

開(kāi)發(fā)商的“淡定”，令不少分析師頗感意外。

德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|稱(chēng)，“部分樓盤(pán)之所以不再打折，或因其已進(jìn)入銷(xiāo)售尾期，貿(mào)然打折可能會(huì)引發(fā)前期業(yè)主的抗議。此外，隨著五一房展會(huì)的臨近，開(kāi)發(fā)商也不想放棄價(jià)格底線(xiàn)。”

薛建雄也分析，上出現(xiàn)優(yōu)惠縮水的幾個(gè)樓盤(pán)，多在3月已通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)獲得了不錯(cuò)的去化效果，資金鏈緊張壓力得到一定程度緩解，因此當(dāng)樓盤(pán)進(jìn)入“尾盤(pán)期”后，“便不那么著急賣(mài)了”。