房地產(chǎn)信托風(fēng)聲鶴唳。

“暫時松了一口氣，但手上的項目得趕緊做。”北京一家信托公司的信托經(jīng)理李凱（化名）4月21日對記者說，他現(xiàn)在的心態(tài)是：“趕在關(guān)門之前，能做多少算多少。”

從4月上旬開始，業(yè)界傳言，銀監(jiān)會將在5月1日前，叫停房地產(chǎn)信托，近日又傳言，叫停時間將會提前到4月19日。

本報記者多方求證獲悉，銀監(jiān)會目前沒有叫停房地產(chǎn)信托，也沒有出臺新的監(jiān)管文件，但緊縮的信號已經(jīng)釋放。同時，針對保障房信托融資，暫不會出臺殊的優(yōu)惠政策。

“去年銀信合作規(guī)模一度超過2萬億，使得信貸規(guī)模管控目標未達預(yù)期，銀監(jiān)會非銀部為此承受了大的壓力，在今年房地產(chǎn)調(diào)控力度如此之大的情況下，不可能允許房地產(chǎn)信托瘋狂增長。”一位接近監(jiān)管當局的人士分析，銀監(jiān)會在控制好銀行開發(fā)貸的同時，一定會控制好房地產(chǎn)信托融資，以免“按下葫蘆浮起瓢”。

他透露，監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)指示相關(guān)部門對房地產(chǎn)信托融資加強監(jiān)管。同時，本報獲悉，銀監(jiān)會主要領(lǐng)導(dǎo)在4月19日舉行的“2011年二次經(jīng)濟金融形勢通報會”上表示，“對于存在違規(guī)行為和高風(fēng)險經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行不得協(xié)助通過房地產(chǎn)信托類理財產(chǎn)品、發(fā)行債券等方式募集資金。”

房地產(chǎn)信托融資，在整個房地產(chǎn)融資中的占比很小，但作用巨大：一是做前期資金，即在項目資本金不足、四證不全的情況下融資，為銀行開發(fā)貸進入掃清障礙；二是“后一個輸血針頭”，即在房地產(chǎn)項目無法獲得銀行開發(fā)貸的情況下，提供高息融資。

“現(xiàn)在中小開發(fā)商基本上不能從銀行獲得貸款了，如果信托融資再斷檔，有尋求利率更高的民間高利貸了。”天津一家民營房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)對本報表示。_ueditor_page_break_tag_副標題

監(jiān)管工具箱

銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)4月19日講話所指，是銀行通過代銷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，曲線滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資需求的行為。

“比如，銀行有一個房地產(chǎn)企業(yè)客戶需要錢，銀行受制于信貸額度沒法貸款了，介紹信托公司過去設(shè)計一款信托產(chǎn)品，然后銀行代銷這個信托產(chǎn)品，很快把錢給到房地產(chǎn)企業(yè)，從而維護了客戶關(guān)系。”一家股份制銀行理財部門人士說。

目前，信托公司自身的產(chǎn)品發(fā)行能力非常薄弱，信托公司必須要結(jié)合銀行的渠道能力，才能做大房地產(chǎn)信托的規(guī)模。“限制了渠道，也限制了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的增長規(guī)模。”北京一家信托公司的總經(jīng)理說。

但前述領(lǐng)導(dǎo)講話如何落實尚待觀察。因為所指為“存在違規(guī)行為和高風(fēng)險經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，如何界定這類企業(yè)并無明確的標準。

“如果真要限制，辦法也是有的。”前述股份制銀行理財部門人士認為，銀監(jiān)會可以規(guī)定銀行代銷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資方必須在銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸名單之內(nèi)。目前，銀監(jiān)會已經(jīng)要求銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸實行名單制管理，不得對名單之外的房地產(chǎn)企業(yè)貸款。

除了4月19日的講話，銀監(jiān)會目前沒有針對房地產(chǎn)信托融資出臺新的監(jiān)管措施。“但是，要想收緊，非常容易。”前述信托公司總經(jīng)理分析說，有兩大現(xiàn)成監(jiān)管工具——風(fēng)險資本計算系數(shù)，和“實質(zhì)重于形式”原則。

銀監(jiān)會今年1月28日發(fā)出的信托公司凈資本計算有關(guān)通知，其中已經(jīng)體現(xiàn)出銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的審慎態(tài)度。如在計算風(fēng)險資本時，融資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（不含公租房和廉租房）的系數(shù)為3%，是除房地產(chǎn)之外其他類產(chǎn)品的2倍。

銀監(jiān)會限制銀信合作的重要途徑是設(shè)定較高的風(fēng)險資本計算系數(shù)，這一思路可以輕易復(fù)制到對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管上。

“比如把系數(shù)從3%提高到5%，甚至8%，信托公司將被迫壓縮房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。”前述信托公司總經(jīng)理表示。

實質(zhì)重于形式

銀監(jiān)會的另一大監(jiān)管利器是“實質(zhì)重于形式”原則。

此前，銀監(jiān)會針對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一系列監(jiān)管文件已經(jīng)明確，對融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，必須滿足和銀行開發(fā)貸一樣的條件，即業(yè)界俗稱的“四二三”原則——項目必須四證齊全、開發(fā)商二級以上資質(zhì)，項目資本金必須在30%以上。對于投資類的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，則沒有這么高的要求。

但所謂融資類和投資類，界限本來非常模糊。比如，信托資金以股權(quán)投資方式進入房地產(chǎn)項目公司，但股權(quán)約定由開發(fā)商回購，表面上是投資類，實際是融資類。

為了避免此種“擦邊球”，銀監(jiān)會確立了“實質(zhì)重于形式”的原則，即通過交易結(jié)構(gòu)的分析，別是看期限和收益是否固定，來判斷是融資類還是投資類，而不是看表面上是股權(quán)還是債權(quán)投資。

但“實質(zhì)重于形式”原則，目前各地銀監(jiān)局執(zhí)行的標準不一。如果銀監(jiān)會要想收緊房地產(chǎn)信托融資，須命令各地銀監(jiān)局嚴格執(zhí)行此原則即可實現(xiàn)。

這是因為，“目前，市場上80%以上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，嚴格分析下來，都是融資類的。”南方一家信托公司總經(jīng)理說，信托產(chǎn)品投資者很難接受一個浮動的收益，風(fēng)險容忍度也低，因而信托公司被迫主要做融資類的業(yè)務(wù)。

而融資類業(yè)務(wù)，必須滿足“四二三”原則，這樣的項目少之又少。“都這么好的項目，獲得銀行的開發(fā)貸已經(jīng)不難，不需要高息的信托資金。”前述信托公司總經(jīng)理說，

目前，信托產(chǎn)品不需要事先報銀監(jiān)局審批，但是需要報備，“銀監(jiān)局一旦提出不同意見，信托公司不敢做”。他說。_ueditor_page_break_tag_副標題

保障房信托未有殊支持

今年初，信托業(yè)預(yù)見到房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的不確定性，中融信托等信托公司對保障房信托寄予了很高的期望，原因在于國家大力推動保障房建設(shè)，保障房信托項目可能獲得殊支持。

本報多方求證獲悉，銀監(jiān)會確實在今年3月份要求各家信托公司上報開展保障房信托項目的情況和統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并醞釀過確定幾家公司開展試點，給予一些殊的優(yōu)惠政策。但目前這一思路已經(jīng)夭折。

原因在于，需要政策支持的公租房項目，不適合信托資金介入。公租房需要三四十年才能靠租金收回投資成本，信托資金是一種短期資金，期限至多三五年，以1-3年為主。

經(jīng)濟適用房項目，和普通的房地產(chǎn)項目差不多，融資并不太困難。銀監(jiān)會對信托公司參與此類項目，視同普通的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來監(jiān)管，是按照國家規(guī)定，經(jīng)濟適用房的低項目資本金要求低于普通商品房項目。

對于棚戶區(qū)改造項目，銀監(jiān)會則警惕其中存在的風(fēng)險。

棚戶區(qū)改造大多是土地一級開發(fā)項目，開發(fā)商出錢進行拆遷，為拆遷戶建安置房，整理出土地，要么由政府的土地儲備進行回購，要么繼續(xù)開發(fā)建商品房。一些信托公司利用保障房之名，為地方政府提供土地儲備融資。

“現(xiàn)在，信托公司都喜歡把商品房開發(fā)項目和土地儲備項目，包裝成保障房信托融資項目，實際上風(fēng)險很大，因為交易對手大多是地方政府，而某些地方政府早已債臺高筑。”前述接近監(jiān)管當局的人士指出。

信托公司和地方政府合作高潮是在2008年下半年到2009年初，當時信托資金為地方政府融資平臺做股本金，繼而撬動銀行信貸資金介入，實現(xiàn)“無本融資”，但此法在2009年上半年迅速被銀監(jiān)會叫停。

“銀監(jiān)會高度警惕借保障房之名，違規(guī)開展政信合作，因而暫不會針對保障房信托融資給予殊優(yōu)惠政策。”前述接近監(jiān)管當局的人士表示，信托資金介入保障房，銀監(jiān)會支持，但前提是風(fēng)險可控。