“有價無市。”近日，陸家嘴一家知名中介的經(jīng)理如是評論“上海湯臣一品一套房源折價700萬元轉(zhuǎn)讓”的消息。據(jù)介紹，湯臣一品該套房源調(diào)整后的價格，也不過和目前同小區(qū)其他幾套房源的掛牌價水平相仿——普遍高出當初購入價四成以上。且這些房源高價掛牌已久，從未有過成交。實屬有價無市的典型。

這，其實也是當下上海樓市的一個縮影。

與此同時，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海一手存量房面積已經(jīng)達到676萬多平方米，按3月份商品住宅41.1萬平方米的成交量計算，這些面積需要消化至少16個月。上海二手房的掛牌量也已上升至15.9萬套。漢宇地產(chǎn)分析師指出，今年一季度新推但尚未銷售出的房源量達23萬平方米之多，相當于當期銷售量的16%，這個數(shù)據(jù)如果繼續(xù)積累，對市場的壓力會比較大。

房價漲幅收窄

佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，4月11~17日，上海商品住宅成交面積為12.4萬平方米，持續(xù)低位徘徊。事實上，連3月上海樓市傳統(tǒng)“小陽春”的月成交數(shù)據(jù)，都有過去一年月均成交量的一半左右。

漢宇地產(chǎn)方面指出，今年一季度成交量較去年同期大降近兩成，一方面是由于供應量也有所減少，另一方面，宏觀調(diào)控對購房者各種政策限制也影響了部分購房者的購房行為。從一手推案樓盤個案來看，即使價格親民備受剛需支撐的普通商品住宅也出現(xiàn)了不同程度的萎縮。比如位于松江泗涇的同潤菲斯艾倫，今年一季度總成交面積為7952平方米，比去年同期的9619平方米萎縮了17.4%。而位于普陀區(qū)中環(huán)附近的象源麗都去年一季度狂銷了19426平方米，今年一季度成交了4815平方米，相當于去年同期成交量的四分之一左右。

在此背景下，上海各樓盤房價漲幅正逐漸收窄，開發(fā)商也紛紛故技重施，延遲推盤，靜待時機。

中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄指出，去年一季度上海樓市20867元/平方米的平均房價，較2009年同期上漲高達60%。而今年一季度23193元/平方米的數(shù)據(jù)，則同比上漲了11%，漲幅大幅縮小。其中，嘉定新城、浦東川沙等一些漲幅過快的板塊出現(xiàn)了下跌，顯示調(diào)控起到了良好的效果。

數(shù)據(jù)顯示，截至4月19日，原定于4月開盤的項目中仍有六成項目尚未開盤。此外，在臨近上海的昆山，行情同樣有變。據(jù)當?shù)匾患业禺a(chǎn)網(wǎng)營銷總監(jiān)（365地產(chǎn)家居網(wǎng)熊偉）在昨日召開的“2011昆山春季房地產(chǎn)博覽會”上告訴記者，由于不受限購政策影響，此前，在昆山投資房產(chǎn)的上海購房者頗多，區(qū)域內(nèi)近八成住宅由來自上海投資者購買。但受宏觀調(diào)控政策影響，昆山住宅房價增勢減緩，花橋國際華城等多個原定計劃今年四五月開盤的樓盤紛紛將開盤時間順延一到兩個月，或者待定。

保障房“風雨欲來”

然而，基于目前多數(shù)樓盤房價仍在上漲，市場對后市反彈的擔憂不容忽視。

薛建雄認為，去年1107萬平方米的商品住宅供應量，是網(wǎng)上房地產(chǎn)開辦6年以來的低水平，且今年的商品住宅供應量還可能再度下滑。“由于土地供應不足，導致的住宅供應逐年下降，加上需求被調(diào)控大量壓抑，一旦調(diào)控政策放松或是需求積壓到一定程度后，可能再度爆發(fā)，將會給市場帶來更加不利的影響。”

“以后肯定會反彈，這是市場規(guī)律嘛。”上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也在接受本報記者采訪時如是說。不過，他補充指出，目前全國范圍內(nèi)正在大力興建保障房，未來若保障房大量入市，應該能起到為市場降溫的作用。目前正在執(zhí)行的各種政策，則正好可以拖延時間，將需求抑制到保障房大量入市之時。

值得一提的是，上海規(guī)劃和國土資源管理局昨日公布了2011上海住房供地計劃，與以往不同的是，今年年度供地計劃中次明確公共租賃房用地指標，全年計劃推出100公頃公共租賃房用地。相比同屬保障性安居工程用地計劃內(nèi)的保障房用地及動遷安置用地，公共租賃房用地并未有戶籍門檻，同時其對申請者的條件要求也降低不少。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師邱丹認為，目前本市非滬籍人口已近四成，根據(jù)之前公租房套均不超過60平方米的標準計算，此次100公頃的公共租賃房用地少約可供應1.7萬套。從根本來說此次公共租賃用地指標的明確屬于滿足非戶籍人才居住問題的措施之一。

與此同時，備受剛性需求追捧的中小套型商品住房的供地面積亦增加70公頃達到140公頃。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申認為，適當?shù)胤艑捴行√仔蜕唐纷》康墓┑亓?，確保市場該套型住房供應的充足，起到平衡市場供需矛盾的作用。