北京市政府在全國(guó)漲聲一片的情況下，提房?jī)r(jià)控制目標(biāo)“穩(wěn)中有降”以來(lái)，樓市供需雙方的心態(tài)均產(chǎn)生了明顯的變化，使得成交持續(xù)低迷，部分樓盤(pán)開(kāi)始打折降價(jià)，新盤(pán)上市也在調(diào)低價(jià)格預(yù)期，促使開(kāi)盤(pán)均價(jià)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的下降。二手房方面，則出現(xiàn)量降價(jià)滯的局面。不過(guò)，不論是新房還是二手房，均出現(xiàn)部分郊區(qū)項(xiàng)目降價(jià)的現(xiàn)象。

新房

成交量比去年同期降63.9%

據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在發(fā)布調(diào)控目標(biāo)后三周時(shí)間里，北京共成交3801套商品住宅、成交面積36.7萬(wàn)平米，相比調(diào)控目標(biāo)發(fā)布前樓市成交量基本相當(dāng)，其中成交套數(shù)微漲1.1%，成交面積下降了7.2%。而與去年同期相比，則有大幅下降，成交套數(shù)重挫63.9%，成交面積更下跌了70%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，北京發(fā)布的房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)，這不給予了開(kāi)發(fā)商明確的信號(hào)，同時(shí)也堅(jiān)定了購(gòu)房人的觀望心態(tài)，使得近期成交量持續(xù)保持低位。在購(gòu)房存在貶值可能性下，改善性購(gòu)房客群因基本居住需求已經(jīng)得到滿足，可能會(huì)暫時(shí)擱置購(gòu)房意愿，導(dǎo)致近期樓市購(gòu)房主體更加趨向于剛性自住需求，這也是調(diào)控目標(biāo)公布后，商品住宅成交的單套戶(hù)型面積由105.1平米降至96.4平米的重要原因。自住需求因?yàn)槭苜Y金瓶頸制約，能通過(guò)減小購(gòu)房面積的方式實(shí)現(xiàn)住房要求，在自住需求占主體的市場(chǎng)環(huán)境下，單套成交面積因此縮減。

開(kāi)盤(pán)均價(jià)環(huán)比降15.7%

樓市主流購(gòu)房需求發(fā)生轉(zhuǎn)變，在資金壓力之下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始更多地推出符合剛性需求的產(chǎn)品，令近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目以位于五環(huán)以外的中低端樓盤(pán)為主。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，北京調(diào)控目標(biāo)發(fā)布前，單價(jià)2.5萬(wàn)以上樓盤(pán)占據(jù)樓市供應(yīng)主力，占到了總供應(yīng)量的76%，整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)一舉被拉高。而調(diào)控目標(biāo)發(fā)布至今的三周時(shí)間里，共有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中半數(shù)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格低于2.5萬(wàn)元，累計(jì)供應(yīng)2704套中低價(jià)位商品住宅，占總量的81.9%，開(kāi)盤(pán)均價(jià)環(huán)比下降了15.7%。

對(duì)此，高姍分析，目前樓市成交清淡，想贏得購(gòu)房人認(rèn)同，必須迎合當(dāng)前的主流需求，因此近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目以面積適中、價(jià)格適中的中低端樓盤(pán)為主，同時(shí)，這些樓盤(pán)定價(jià)更加理性。以往每期開(kāi)盤(pán)必漲、漲幅必超千元的現(xiàn)象有所減少，更多的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格停漲，個(gè)別項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)開(kāi)始松動(dòng)，出現(xiàn)單價(jià)500-1000元的小幅回調(diào)。這些跡象表明堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)正在松動(dòng)，降價(jià)樓盤(pán)在區(qū)域內(nèi)將形成價(jià)格洼地，吸引購(gòu)房需求向個(gè)別項(xiàng)目集中，不降價(jià)的項(xiàng)目，將很難再繼續(xù)扛價(jià)。

部分郊區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格松動(dòng)

雖然少數(shù)中高端項(xiàng)目因?yàn)槲恢?、品質(zhì)等原因依然受到市場(chǎng)青睞，但是目前來(lái)看樓市整體簽約量依然低迷，這也使得部分郊區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。

比如位于通州的京洲，1月份售價(jià)為22000元/平米，目前起價(jià)14300/平米，均價(jià)16000/平米，降價(jià)幅度達(dá)到6000元/平米。同樣是位于通州的月亮河御泉公館，推10套價(jià)房每平米降價(jià)3000元。位于昌平的潤(rùn)楓·欣尚，2月均價(jià)18000元/平米，目前均價(jià)16000元/平米。

北京中原統(tǒng)計(jì)目前在售的項(xiàng)目降價(jià)盤(pán)點(diǎn)：4月共有近百個(gè)樓盤(pán)有明顯的折扣。根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，主要分為三類(lèi)：一是：因?yàn)檎{(diào)控政策而出現(xiàn)明顯降價(jià)的項(xiàng)目目前依然有限，主要項(xiàng)目集中在通州等少數(shù)區(qū)域。二是：常規(guī)折扣，這些項(xiàng)目的折扣主要為銷(xiāo)售策略，長(zhǎng)期推出，目前這類(lèi)項(xiàng)目占到打折樓盤(pán)總數(shù)的9成。三：老項(xiàng)目后期，節(jié)省宣傳費(fèi)用，加快清盤(pán)速度，占到市場(chǎng)的5-10%。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

多家銀行放緩個(gè)人按揭貸款

2010年以來(lái)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型銀行存款準(zhǔn)備金率已達(dá)20.5%的歷史高位。銀監(jiān)會(huì)此前表示，正在起草指導(dǎo)商業(yè)銀行實(shí)施新監(jiān)管框架的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并要求商業(yè)銀行撥貸比在2013年達(dá)到2.5%。有跡象顯示，銀監(jiān)會(huì)還將采用“日均存貸比”這一指標(biāo)來(lái)監(jiān)測(cè)銀行流動(dòng)性管理能力。

此外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也是重要原因。有專(zhuān)家表示，隨著房地產(chǎn)等調(diào)控措施日趨嚴(yán)格，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)于房貸的發(fā)放將會(huì)更加謹(jǐn)慎，審核時(shí)間自然有所延長(zhǎng)。

記者近日從北京多家商業(yè)銀行了解到，目前已經(jīng)暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)，某商業(yè)銀行支行工作人員向記者表示，“現(xiàn)在按揭額度非常吃緊，排隊(duì)辦理的購(gòu)房者很多，現(xiàn)在排隊(duì)已經(jīng)遙遙無(wú)期。”

中國(guó)銀行董事長(zhǎng)肖鋼19日表示，目前該行個(gè)人房貸大約在9200億元。由于信貸規(guī)模受控，中行今年將適度收緊房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款，但不會(huì)停止發(fā)放個(gè)人房貸。

中國(guó)人民大學(xué)金融教授趙錫軍認(rèn)為，在這種情況下，一些存貸比比較高的銀行，不得不控制貸款發(fā)放的規(guī)模和數(shù)量。“在目前資金緊張的情況下，銀行會(huì)更加注重綜合收益率，可能會(huì)先”盡著“收益率高的項(xiàng)目放款，因此會(huì)出現(xiàn)延遲個(gè)人房貸放款的情況。”本報(bào)記者 邢飛

聚焦房貸

開(kāi)發(fā)商銀行貸款越來(lái)越難

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 19268億元，同比增長(zhǎng)18.6%，增速略有回升，但已是連續(xù)7個(gè)月低于房地產(chǎn)投資增速。在信貸調(diào)控的壓力下，國(guó)內(nèi)貸款顯著回落。一季度款額度為3837億元，累計(jì)增速4.4%，增速回落3.3個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款 2076 億元，下降 5.3%，依然負(fù)增長(zhǎng)。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率的收緊更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款也越來(lái)越難。同時(shí)，信托資金的募集明顯增加了開(kāi)發(fā)商利用資金的難度和成本。會(huì)逐漸增加開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目銷(xiāo)售追求銷(xiāo)售回款，降低壓力。

張大偉預(yù)計(jì)，下半年開(kāi)發(fā)商將遇到非常大的資金壓力，部分敏感的開(kāi)發(fā)商可能從二季度后期開(kāi)始明顯地出現(xiàn)降價(jià)求量的行為，北京等城市很可能率先出現(xiàn)市場(chǎng)下調(diào)。本報(bào)記者 邢飛

典當(dāng)、墊資業(yè)務(wù)上漲近10%

在銀行批貸放款時(shí)間一度吃緊的市場(chǎng)環(huán)境下，據(jù)“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì)，客戶(hù)對(duì)典當(dāng)、墊資等業(yè)務(wù)需求量上漲近10%。

從房產(chǎn)典當(dāng)和墊資業(yè)務(wù)的利率來(lái)看，房產(chǎn)典當(dāng)?shù)睦瘦^為平均，一般月利率為3%-3.5%。而墊資業(yè)務(wù)各家公司收費(fèi)略有不同，月利率從2%-5%不等。以資金需求額為100萬(wàn)，按月利率3%計(jì)算的話，借款人每月要支付的月利息要3萬(wàn)元，如果是墊資業(yè)務(wù)有可能會(huì)更高。

目前辦理房產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的一般為典當(dāng)行，對(duì)房產(chǎn)的要求和銀行房產(chǎn)抵押貸款類(lèi)似，即要求完全房產(chǎn)且無(wú)貸款的房產(chǎn)。典當(dāng)行先去對(duì)典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定符合典當(dāng)條件后去建委做房產(chǎn)抵押登記，抵押登記完成后3-5個(gè)工作日后，典當(dāng)行即可放款，適合短期內(nèi)急需資金的企業(yè)或個(gè)人。

墊資一般是借款人在等待銀行放款過(guò)程中選擇的一種資金過(guò)渡方式，別是在目前銀行放貸“遙遙無(wú)期”的情況下，墊資業(yè)務(wù)更是受到了借款人的大追捧。

墊資業(yè)務(wù)的流程是借款人在收到銀行批貸通知函后，可以通過(guò)擔(dān)保公司或是墊資公司辦理業(yè)務(wù)，墊資公司與借款人簽訂協(xié)議并辦理公證，一般3-5個(gè)工作日可以放款，快在借款人遞交材料當(dāng)天即可放款。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

>>風(fēng)險(xiǎn)提示

“偉嘉安捷”指出，相對(duì)于墊資公司，典當(dāng)行風(fēng)險(xiǎn)性較低，因?yàn)榈洚?dāng)行是合法融資機(jī)構(gòu)，而墊資一般是民間融資形式。辦理房產(chǎn)典當(dāng)需要將房產(chǎn)證典當(dāng)給典當(dāng)行，在約定期限內(nèi)贖回房產(chǎn)。墊資業(yè)務(wù)一般沒(méi)有抵押物，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)的轉(zhuǎn)按揭客戶(hù)或是抵押貸款的客戶(hù)而言，需要購(gòu)房人或是抵押人拿到銀行的批貸通知函后，墊資公司才同意做墊資。由于利息支出較高，建議借款人還需三思而后行。

-專(zhuān)家觀點(diǎn)

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉

不要低估政府調(diào)控決心

一方面，從已出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看，力度是在不斷地加碼，“穩(wěn)中有降”將成為樓市調(diào)控的主基調(diào)，況且，政府對(duì)本輪樓市調(diào)控仍然有充足的政策儲(chǔ)備，比如房產(chǎn)稅尚未全面鋪開(kāi)、利率和存款準(zhǔn)備金率仍有上調(diào)空間等，所以不要再抱希望于像08年那樣，本輪樓市調(diào)控會(huì)出現(xiàn)180度的大轉(zhuǎn)彎。

另一方面，目前追求的是高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量的前提下，8%的經(jīng)濟(jì)增速也是可以接受的，季度的GDP增速達(dá)到了9.7%，所以不存在因經(jīng)濟(jì)增速減緩而放松調(diào)控的可能性。再加之政府面臨換屆，土地制度改革、稅制改革等一系列重大經(jīng)濟(jì)體制改革也將陸續(xù)提上日程，所以，不要低估政府對(duì)樓市宏觀調(diào)控的決心和信心。

因此開(kāi)發(fā)企業(yè)不要再對(duì)政策的撤出、政府救市抱有幻想，盡早合理定價(jià)，盡快推盤(pán)銷(xiāo)售，才能盡快激活市場(chǎng)成交量，打破目前觀望膠著的市場(chǎng)氛圍。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展副總裁林蕾

房?jī)r(jià)下跌不可逆轉(zhuǎn)

北京出臺(tái)調(diào)控目標(biāo)至今，樓市成交量有一定程度的下滑，價(jià)格松動(dòng)已經(jīng)成為趨勢(shì)，隨著調(diào)控的不斷深入，北京市房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。不過(guò)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的降幅可能性較小。

二手房量跌價(jià)松動(dòng)的局面出現(xiàn)，可以看出自北京“穩(wěn)中有降”調(diào)控目標(biāo)出臺(tái)以來(lái)，業(yè)主心態(tài)確實(shí)出現(xiàn)了一系列變化，不少人對(duì)房?jī)r(jià)漲不跌的信心開(kāi)始弱化；另外，當(dāng)前主要成交集中在改善型業(yè)主群體，這部分業(yè)主急著等錢(qián)用，因此對(duì)價(jià)格的下降也起到了催化作用。

下半年房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。即使不照搬深圳做法，而落實(shí)現(xiàn)有的調(diào)控措施，政策疊加效應(yīng)，也足令一線城市的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為下行。信貸控制日趨嚴(yán)格甚至是嚴(yán)厲。開(kāi)發(fā)商難受的時(shí)候還沒(méi)有到，因?yàn)槿径纫院筚Y金面情況會(huì)越來(lái)越緊張。

成交量將有小幅波動(dòng)，增長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)自降價(jià)。無(wú)論是新房的主動(dòng)降價(jià)，還是二手房?jī)r(jià)格的松動(dòng)，都會(huì)帶來(lái)一定成交量的增長(zhǎng)。但降價(jià)不是一步到位，每下降一節(jié)，帶來(lái)部分成交量的增長(zhǎng)，又不動(dòng)了，然后又是觀望。一段時(shí)間后再重復(fù)。2011年成交量很難有良好的表現(xiàn)。

鏈家地產(chǎn)席分析師張?jiān)?/p>

新盤(pán)降價(jià)意愿加大

在樓市雙方觀望濃厚的氛圍下，相對(duì)于其他項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，地項(xiàng)目的價(jià)格走低更容易引領(lǐng)市場(chǎng)趨勢(shì)。一方面，地項(xiàng)目定位高端，開(kāi)發(fā)成本較高，預(yù)期的銷(xiāo)售價(jià)格也會(huì)走高，而實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格的強(qiáng)烈反差更能反映出開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期和對(duì)資金迅速回籠的要求；另一方面，二季度入市的地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商多為保利、中海、遠(yuǎn)洋等大型上市房企，通過(guò)價(jià)格的“讓步”換取高成交對(duì)于整體新房市場(chǎng)具有作用。

隨著政策的持續(xù)加壓，新房成交正在由量跌向價(jià)跌轉(zhuǎn)變，部分要求資金回籠的開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)為“以?xún)r(jià)換量”作鋪墊，樓市的降價(jià)趨勢(shì)或會(huì)在二季度逐漸明朗。

而項(xiàng)目簽約率持續(xù)較低的開(kāi)發(fā)商出于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和資金回籠的壓力，降價(jià)的意愿相對(duì)更大。預(yù)計(jì)二季度隨著新房市場(chǎng)持續(xù)低迷和新盤(pán)的不斷推出，或會(huì)有更多的樓盤(pán)在價(jià)格上進(jìn)行讓步。

亞豪機(jī)構(gòu)副總高姍

資金壓力致加速推盤(pán)

北京發(fā)布的房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)，表明政府調(diào)控樓市是以?xún)r(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，不要保持穩(wěn)定終還要實(shí)現(xiàn)下降，如果這個(gè)目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，還可能出臺(tái)更進(jìn)一步的嚴(yán)厲措施打壓樓市。近期存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)4度上調(diào)，開(kāi)發(fā)商從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸款的難度越來(lái)越大，同時(shí)融資成本也在增加，開(kāi)發(fā)商不得不加快樓盤(pán)，換回維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需的資金。目前市場(chǎng)新增供應(yīng)量并不充裕，但5月以后樓市將進(jìn)入新盤(pán)供應(yīng)的高峰期，這主要是因?yàn)樯鲜蟹科笮枰€(wěn)定的業(yè)績(jī)支撐股價(jià)表現(xiàn)，國(guó)企開(kāi)發(fā)商也面臨年中業(yè)績(jī)壓力，時(shí)間窗口迫近，不得不加快推出新盤(pán)。隨著樓盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)入市，各樓盤(pán)間的銷(xiāo)售競(jìng)將趨于白熱化，在目前成交萎靡的狀態(tài)下，提振銷(xiāo)量的法寶是價(jià)格，有打出了足夠吸引力的低價(jià)，才能刺激購(gòu)房消費(fèi)。因此，樓盤(pán)的集中入市將帶來(lái)更多降價(jià)項(xiàng)目，屆時(shí)，房?jī)r(jià)下降也將從中低端樓盤(pán)占比高的結(jié)構(gòu)性降價(jià)轉(zhuǎn)為實(shí)質(zhì)性降價(jià)。記者： 趙麗萍