各地房產(chǎn)政策釋放不斷，市場(chǎng)撲朔迷離，處于大轉(zhuǎn)折前夜的房地產(chǎn)行業(yè)，任何關(guān)于樓市的看法都可能被事實(shí)所嘲笑。

　　撥云見(jiàn)霧，金九銀十今年不會(huì)有

　　與金三銀四一樣，金九銀十通常也是房地產(chǎn)行業(yè)出貨旺季。在這個(gè)銷(xiāo)售旺季節(jié)點(diǎn)，幾則新聞釋放的信號(hào)頗有意味，對(duì)“金九銀十”出貨回款的成色打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　其一，數(shù)據(jù)顯示，1477家上市公司在今年中報(bào)和去年年報(bào)中均具有投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。其中1160家投資性房地產(chǎn)較2016年末有不同程度的減少，占比高達(dá)78.5%;還有些上市公司對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了清空式處理。

　　其二，作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京，在“金九銀十”到來(lái)之際，政府通過(guò)媒體釋放了北京樓市調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)。從房?jī)r(jià)、供地和政策三個(gè)方面表示了北京的決心，確保今年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)，完成住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和“毫不松懈做好房地產(chǎn)調(diào)控”。

　　其三，作為樓市興衰關(guān)鍵的貨幣政策，特別是房貸政策，不僅沒(méi)有松動(dòng)，甚至有加碼的跡象。自融360的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)533家銀行中，154家對(duì)首套房利率進(jìn)行了再度上調(diào)，占比28.89%。截至目前，執(zhí)行首套房利率上浮的銀行達(dá)到252家，全國(guó)首套房貸平均利率創(chuàng)下歷史新高，徹底打破了7月“基準(zhǔn)為主”的格局。

　　這一系列信號(hào)用意很明顯，那就是，不要借助“金九銀十”這個(gè)時(shí)間窗口，試圖在市場(chǎng)走勢(shì)、政策松動(dòng)以及購(gòu)房者的預(yù)期方面做出任何改變。

　　如果仔細(xì)梳理過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控周期，不難發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控嚴(yán)厲的情況下，熱點(diǎn)城市很少出現(xiàn)所謂的“金九銀十”的行情。不過(guò)因城而定的房地產(chǎn)政策不同以及市場(chǎng)不同，各地金九銀十的表現(xiàn)也會(huì)有異。

　　北京

　　8月，北京商品住宅供應(yīng)大幅放量，但成交量同環(huán)比雙降，尤其同比降幅進(jìn)一步拉大。土地市場(chǎng)供應(yīng)成交活躍，共成交11塊地塊，住宅用地占比較大，10幅綜合地塊中1幅住宅部分全部為建設(shè)自住型商品房，其余9幅均設(shè)置了商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上限。二手房市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)現(xiàn)象。政策上，發(fā)文完善租購(gòu)并舉制度，明確共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)內(nèi)容，本意還是在于加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)改革。

　　9月預(yù)判：供應(yīng)逐漸放量，市場(chǎng)需求增加，成交供應(yīng)會(huì)有所增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)短期維穩(wěn)。

　　上海

　　8月，上海連續(xù)5周未取得預(yù)售證，供應(yīng)面積僅12萬(wàn)方創(chuàng)歷史新低，成交量持續(xù)下跌，市場(chǎng)整體供不應(yīng)求,熱度遠(yuǎn)不及去年同期。2個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均為首改首置類(lèi)剛需產(chǎn)品，去化程度優(yōu)異。二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)。政策上公證搖號(hào)落地施行。土地市場(chǎng)供應(yīng)放開(kāi)，尤其多純租賃用地和大住宅用地，總體上市場(chǎng)延續(xù)明冷暗熱局面，依舊采取高拍價(jià)低溢價(jià)的方式，用復(fù)合掛拍的形式調(diào)控地價(jià)。受此影響，房企對(duì)開(kāi)工持謹(jǐn)慎態(tài)度，或暫緩開(kāi)工或加快建設(shè)周期暫緩資金壓力，很多高端項(xiàng)目拿不下預(yù)售證選擇延后開(kāi)盤(pán)，受天氣和零供應(yīng)影響，案場(chǎng)到訪(fǎng)延續(xù)七月的下滑態(tài)勢(shì)，客戶(hù)觀望情緒嚴(yán)重。

　　9月預(yù)判：供應(yīng)量將環(huán)比呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，下月成交將伴隨著供應(yīng)的增長(zhǎng)而有所突破，若有新盤(pán)入市的沖擊，房?jī)r(jià)將捅破5萬(wàn)關(guān)卡。

　　廣州

　　8月，廣州樓市供求數(shù)據(jù)略有回升，開(kāi)發(fā)商獲取預(yù)售房源增多，開(kāi)始為“金九銀十”沖刺做準(zhǔn)備，成交方面環(huán)比略升但總量增加不明顯，總體來(lái)看市場(chǎng)平淡仍處于低位運(yùn)行階段。新開(kāi)盤(pán)、加推項(xiàng)目數(shù)量多，但在政府嚴(yán)管和購(gòu)房者觀望情緒加重影響下去化情況較為一般， 75%的樓盤(pán)去化率低于50%，只有外圍性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目去化程度較好。政策上，8月14日出臺(tái)廣州未來(lái)五年供地計(jì)劃，其中普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2375公頃、租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)825公頃，未來(lái)采取超過(guò)溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷(xiāo)售或競(jìng)自持面積等多種競(jìng)價(jià)方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高的情況。

　　9月預(yù)判：供應(yīng)量會(huì)比8月份再多一些，但供應(yīng)偏緊的情況總體不會(huì)發(fā)生變化。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)/加推增多，網(wǎng)簽量有望回升。開(kāi)發(fā)商回籠資金的壓力逐漸增大，8月已經(jīng)零星出現(xiàn)的優(yōu)惠促銷(xiāo)現(xiàn)象金九銀十會(huì)增多。

　　深圳

　　8月，深圳商品住宅供應(yīng)同環(huán)比激增，供應(yīng)大幅放量創(chuàng)2017年新高，成交量基本與上月持平繼續(xù)保持小幅下滑。本月新開(kāi)盤(pán)兩個(gè)項(xiàng)目均為豪宅，去化速度快但程度一般，整體去化率保持在20%-30%之間。政策方面，出臺(tái)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展文件，對(duì)住房租賃將給予稅收優(yōu)惠政策支持;同時(shí)將對(duì)深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上的老住宅區(qū)進(jìn)行改造，加快推進(jìn)深圳市棚改造工作。二手房市場(chǎng)成交量自5月份開(kāi)始持續(xù)下跌，但成交價(jià)格卻有緩慢回升，同比降幅控制在20%以?xún)?nèi)，價(jià)格基本穩(wěn)定。

　　9月預(yù)判：供應(yīng)逐漸放量，個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商或采取“以?xún)r(jià)換量”的優(yōu)惠政策，去化率相比前期可能有所改觀，不過(guò)市場(chǎng)成交信心仍不足。

　　杭州

　　8月，商品住宅供應(yīng)小幅下滑，高價(jià)地王項(xiàng)目領(lǐng)證難度依舊較大;成交保持高位，本月加推項(xiàng)目數(shù)與單盤(pán)供貨量明顯提升，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化良好整體去化率在80%以上。本月土拍市場(chǎng)火熱，共成交19宗土地，并且老余杭、崇賢、大學(xué)城北、轉(zhuǎn)塘等多區(qū)域創(chuàng)最高樓面價(jià)記錄，土地市場(chǎng)的熱度也傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，前期一些認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目集中轉(zhuǎn)網(wǎng)簽，進(jìn)一步拉升價(jià)格。企業(yè)新開(kāi)工意愿兩極分化，部分企業(yè)為提前開(kāi)盤(pán)仍在趕工，還有一些企業(yè)因備案價(jià)限制選擇捂盤(pán)惜售，開(kāi)工意愿較弱。熱點(diǎn)區(qū)域案場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)量持續(xù)維持高位，而尾盤(pán)在售或者無(wú)房可售的案場(chǎng)基本無(wú)人問(wèn)津。

　　9月預(yù)判：新開(kāi)盤(pán)數(shù)量達(dá)到30余個(gè)，8月推盤(pán)認(rèn)購(gòu)量較大，預(yù)計(jì)將于9月簽約，9月成交同樣將出現(xiàn)上漲。對(duì)整體房?jī)r(jià)具有向上的拉動(dòng)作用，預(yù)計(jì)仍將保持高位運(yùn)行。

　　武漢

　　8月，在政府限制地王項(xiàng)目入市，大量待上市房源未能如期獲取預(yù)售證，武漢供應(yīng)跌幅超25%，成交也小幅回落但總體仍舊保持高位，庫(kù)存進(jìn)一步走低，市場(chǎng)供求矛盾依舊客觀存在。本月大量剛需改善盤(pán)推出，加推的18個(gè)樓盤(pán)全部分布于二環(huán)之外，三環(huán)外項(xiàng)目占比接近五成，整體去化表現(xiàn)優(yōu)異去化率高達(dá)92%，日光盤(pán)占比達(dá)6成。土地市場(chǎng)8月出現(xiàn)了一輪較大規(guī)模的集中供地，其中含住宅用地23宗，成交6宗，其中花山地塊以99.85%的溢價(jià)率摘得，其樓面地價(jià)高達(dá)到10000元/㎡。整體來(lái)看，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下政府對(duì)價(jià)格管控的態(tài)度依舊堅(jiān)決，企業(yè)捂盤(pán)現(xiàn)象持續(xù)蔓延。

　　9月預(yù)判：大量待上市房源將充分釋放，推高市場(chǎng)商品住宅供應(yīng)總量，成交將繼續(xù)保持高位，政府對(duì)價(jià)格管制的決心依舊堅(jiān)決，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)存在松綁的可能。

　　成都

　　8月，成都商品住宅供應(yīng)同環(huán)比驟減，成交卻高位運(yùn)行，供不應(yīng)求現(xiàn)象嚴(yán)重。3個(gè)新開(kāi)盤(pán)剛需改善項(xiàng)目去化速度優(yōu)異，幾乎全部售罄。由于供應(yīng)量嚴(yán)重縮水而需求旺盛，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存的意愿也較強(qiáng)烈，因此企業(yè)開(kāi)工意愿仍然偏正面，到訪(fǎng)量火熱程度也不減，排號(hào)人數(shù)遠(yuǎn)大于推案人數(shù)。在限價(jià)大背景下，開(kāi)發(fā)商不能隨意調(diào)價(jià)，部分企業(yè)選擇觀望暫緩上市，使得供應(yīng)端持續(xù)偏緊。本月15號(hào)成都發(fā)布新規(guī)，未來(lái)全市新開(kāi)工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達(dá)到100%，意味著全市住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將向成品住宅為主轉(zhuǎn)變。土地市場(chǎng)依然火爆，本月供應(yīng)23宗成交7宗，在新房供不應(yīng)求環(huán)境下部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購(gòu)或合作來(lái)獲得地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　9月預(yù)判：市場(chǎng)供應(yīng)端有望放量，受網(wǎng)簽限、銀行貸款節(jié)奏放緩等影響，成交量會(huì)小幅下滑，價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)是大概率事件。

　　長(zhǎng)沙

　　8月長(zhǎng)沙供應(yīng)增長(zhǎng)較快，新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量多且去化程度不錯(cuò)，案場(chǎng)到訪(fǎng)量上升“日光盤(pán)”頻現(xiàn)，整體去化率在90%以上，豪宅的入市同時(shí)也帶動(dòng)全市均價(jià)的上漲。政策方面22條人才新政落地實(shí)施，變相松綁了限購(gòu)政策，客觀上增加了購(gòu)房者。限價(jià)政策繼續(xù)推進(jìn)，由于價(jià)格無(wú)法達(dá)到開(kāi)發(fā)商預(yù)期，因此許多企業(yè)開(kāi)工意愿不強(qiáng)。本月由于政府限供，土地市場(chǎng)冷清，之后旺季到來(lái)將有部分住宅及商住土地新增上市，加上房企拿地?zé)崆橐琅f居高不下，預(yù)計(jì)9月土拍市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)火熱局面，新房成交量也會(huì)攀升。

　　9月預(yù)判：下半年預(yù)期多個(gè)新項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超上半年供應(yīng)量。由于限購(gòu)和限價(jià)，成交量趨向小幅上揚(yáng)，后期價(jià)格波動(dòng)不大，受部分新項(xiàng)目入市帶動(dòng)，或有小幅上揚(yáng)。

　　重慶

　　8月重慶供應(yīng)量下降，在供應(yīng)不足的情況下成交量也出現(xiàn)小幅下滑，市場(chǎng)總體來(lái)看供不應(yīng)求局面明顯。11盤(pán)新開(kāi)項(xiàng)目去化效果不錯(cuò)，多數(shù)項(xiàng)目售罄。土拍市場(chǎng)出臺(tái)新規(guī)溢價(jià)率超過(guò)30%，需在10個(gè)工作日內(nèi)交齊土地款等內(nèi)容對(duì)房企資金要求和開(kāi)發(fā)實(shí)力提高，在此背景下房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地增加。本月未出臺(tái)樓市新政，為緩解中長(zhǎng)期市場(chǎng)供求關(guān)系，后期政策收緊可能性較小。市場(chǎng)熱度下降，房企積極搶占出貨期，開(kāi)工意愿較上個(gè)月有所提升，到訪(fǎng)量環(huán)比大增，核心板塊和新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目地區(qū)熱度不減。二手房市場(chǎng)成交量有所下滑，但成交均價(jià)持續(xù)上漲。

　　9月預(yù)判：供應(yīng)量將有所增加，成交量小幅增加，房企調(diào)價(jià)意愿減弱，市場(chǎng)成交均價(jià)大幅上漲幅度可能性下降，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

　　鄭州

　　8月，鄭州商品住宅供應(yīng)大幅放量，成交量環(huán)比也實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目眾多，整體去化情況良好，成交均價(jià)也無(wú)明顯漲幅，保持持平。8月22日發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確從明年起河南新建商品住宅全部按成品房建設(shè)，并對(duì)參與成品住宅的房企予以政策支持。8月限購(gòu)區(qū)非限購(gòu)區(qū)域案場(chǎng)到訪(fǎng)量均小幅上漲，市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象。土地市場(chǎng)據(jù)國(guó)土部、住建部發(fā)布通知，集體土地即將入市，鄭州為試點(diǎn)城市之一，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系。預(yù)計(jì)9月樓市傳統(tǒng)旺季供應(yīng)成交量都會(huì)上漲。

　　9月預(yù)判：未來(lái)短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)仍將處于低位運(yùn)行。受限簽影響，未來(lái)短時(shí)間內(nèi)成交量仍將處于相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間。新房?jī)r(jià)格短時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)堅(jiān)挺。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上政策市，市場(chǎng)周期受制于政策周期的影響，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)也受制于政策的變化，在政策一松一緊之間，房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)劇烈的反彈。

　　說(shuō)實(shí)話(huà)，比起要不要買(mǎi)房子更重要的是，要及時(shí)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)下半場(chǎng)的玩法和游戲規(guī)則。不要被“金九銀十”的短期思維所左右。觀察樓市的歷史，“金九銀十”是樓市大逆轉(zhuǎn)和大反彈的重要機(jī)會(huì)。那么今年，你覺(jué)得樓市還會(huì)出現(xiàn)往期“金九銀十”的盛況嗎?

　　來(lái)源：光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)、克而瑞地產(chǎn)研究