關于房產(chǎn)證加名,時不時總有一些狗血的案例冒出來。所以小編集中為大家講解一下房產(chǎn)證改名,加父母、配偶、子女的不同流程。
想要改動房產(chǎn)證上的名字有幾種不同的方法,會涉及到產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、稅費等各種問題。而且房產(chǎn)證改名字對于婚前、婚后,是否有貸款未償清有不同解釋,不同情況的辦理費用也不相同。
【先,搞清楚幾個名字】
一、購房合同
寫幾個人的名字都可以,但是注意購房合同上填寫的購買人是誰,房產(chǎn)證登記給誰。
按揭貸款合同:能寫一個人名字,因為按揭購房能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理,保證購房合同、貸款合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一,其原因是規(guī)避銀行的貸款風險。
二、房地產(chǎn)權(quán)證(也是房產(chǎn)證)
上面有一個人名字,要求是一人一證, 一業(yè)主持有,在占有房屋份額那欄填的是共有。
三、房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證
房產(chǎn)其他共權(quán)人持有,同樣在占有房屋份額那欄填的是共有,這個證在法律上標志著房產(chǎn)的共同歸屬,同時雙方約定各自的出資額或所占份額。
【房產(chǎn)證改名有哪些方式?】
在房產(chǎn)證上加上別人的名字,也是是增加這個房子的共有權(quán)人,共有三種方式:析產(chǎn)登記、買賣或贈與。
一、關于析產(chǎn)登記
很多人不是很清楚,一般是指原本為一個人所有的房產(chǎn),后平均分割變?yōu)閮扇嘶蚨嗳怂?,需要進行析產(chǎn)登記。較多適用于夫妻配偶增加房屋的共有權(quán)人的方式。
二、關于房產(chǎn)證減名字
類似于份額轉(zhuǎn)讓,流程和正常的房屋買賣類似,需要繳納所占份額的契稅。
(一)父母子女之間減名字,同樣視為買賣交易,要收取契稅。而且,如果房產(chǎn)證辦理時間不滿2年的,還需要繳納全額營業(yè)稅;
(二)夫妻之間加名字或去名字,不收取契稅。
【房產(chǎn)證加名分哪些情況?】
一、夫妻加名,婚前婚后各不同
婚前加名
按贈與、買賣方式依據(jù)雙方申請辦理。
(一)贈與,夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書,夫妻一方贈與另一方一半產(chǎn)權(quán),之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到辦理加名手續(xù);
(二)買賣,雙方需簽訂買賣合同,然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、不動產(chǎn)完稅憑證到申請辦理。
婚后加名
這種情況屬于更正登記,市民需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋登記申請書》等申請材料,共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進行面簽后,即可辦理相關房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個稅和營業(yè)稅,收取房屋登記費和印花稅等。
SO,婚后加名相對簡單!
【注意】如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字,之后辦理兩證的時候不能加名,需要在辦理兩證后,還清貸款的情況下才能進行。購房合同的名字和房產(chǎn)證的名字是一致的。
二、父母子女加名,選擇贈與zui合適
如果是父母、子女等這種關系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù),可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由于公證費下調(diào),贈與的成本支出在一定程度上減少。
贈與流程:需要先去公證處辦理房產(chǎn)贈與的公證,之后攜帶相關是房屋兩證,雙方身份證,戶口本,婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈與是不限購的,不需要做購房資格審查。
贈予手續(xù):
(一)贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同,即贈予書。
(一)受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈予合同,按規(guī)定繳納有關契稅;辦理公證。受贈人到房地產(chǎn)管理機構(gòu)申請變更登記,應提交申請書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈予書及公證書和契稅收據(jù)。贈予人將房屋交付受贈人。
三、兄弟姐妹加名,多數(shù)考慮買賣
雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈與過戶方式,但是由于稅費比較高,同時限購未取消之前也要考慮購房資格,所以買賣方式比較合適。
買賣流程:比較簡單,雙方或三方(中介)協(xié)商清楚后簽訂購房合同,之后在網(wǎng)上進行網(wǎng)簽備案,去房管局辦理購房資格審查,通過后,打印購房合同,辦理過戶手續(xù);需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。
四、按揭中房產(chǎn)加名字
【注意】上述前提都是房子貸款已經(jīng)還清,否則需要先去銀行還清貸款,注銷掉之后,再拿著房產(chǎn)證去行政服務辦理相關業(yè)務。
法律普及 婚前購買的房屋屬于個人財產(chǎn),婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn),房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款,借款人將由一人變成兩人。《物權(quán)法》191條規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。
另外,在房產(chǎn)證上加名須經(jīng)過銀行批準,一般銀行規(guī)定:房貸沒有還完是不能加名的。
【銀行擔心什么?】
(一)是簽訂按揭貸款合同時,一般銀行都會聲明不能隨意更改借款人;
(二)簽合同時抵押人是一人,銀行對這一個人的征信等進行調(diào)查。如果產(chǎn)權(quán)人變成兩個,銀行得對另一個人進行重新調(diào)查,如果此人的征信有污點,還會影響到貸款合同;
(三)房貸合同涉及貸款利率等問題,目前一套房和二套房的利率是不同的,原來銀行調(diào)查一個人的購房情況,現(xiàn)在加了一個人,如果這個人已經(jīng)有多套房產(chǎn),那么房貸利率還得重新計。
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