不能否認(rèn)物業(yè)在業(yè)主生活中發(fā)揮的積極作用，但也有部分物業(yè)不作為，少有付出。

▲物業(yè)費(fèi)

　　物業(yè)優(yōu)質(zhì)與否掛鉤業(yè)主的居住品質(zhì)，甚至?xí)绊懛孔釉诙址渴袌?chǎng)中的價(jià)格，其重要性不言而喻。

　　從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如何選擇一家靠譜的物業(yè)，確實(shí)是每個(gè)買(mǎi)房人需要具備的技能。

1 如何判斷一家物業(yè)是否靠譜?

　　技巧一：看物業(yè)是否上市和口碑

　　物業(yè)公司發(fā)展至今，早已經(jīng)是一個(gè)行業(yè)。

　　其中必然有領(lǐng)頭羊，一般來(lái)說(shuō)，能夠上市的物業(yè)公司，無(wú)論是標(biāo)準(zhǔn)化管理還是物業(yè)服務(wù)的水平和管理面積都是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證的。

　　因此，買(mǎi)新房，盡量?jī)?yōu)選一些已經(jīng)上市的物業(yè)公司。

　　當(dāng)然還有些在當(dāng)?shù)赜锌诒玫奈飿I(yè)也同樣值得考慮，即便沒(méi)有上市，但是市場(chǎng)反饋良好，也是頗具實(shí)力的。

　　技巧二：看房齡和物業(yè)費(fèi)

　　物業(yè)的口碑，對(duì)于品質(zhì)開(kāi)發(fā)商和新房來(lái)說(shuō)都是有據(jù)可查的，因此一些小開(kāi)發(fā)商為了提升項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)也會(huì)引入知名物業(yè)公司，來(lái)提升客戶(hù)的信任度。

　　但問(wèn)題來(lái)了，二手房小區(qū)，怎么看?

　　一般來(lái)說(shuō)，房齡越老的房子，物業(yè)越差，管理越混亂，服務(wù)也不太到位，有些甚至就沒(méi)有物業(yè)公司，而房齡較短的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)會(huì)相對(duì)較高，服務(wù)也會(huì)更全面。

▲天門(mén)城市俯瞰圖

　　不排除個(gè)別價(jià)格高、質(zhì)量低的物業(yè)，甚至部分不收啥錢(qián)，但物業(yè)服務(wù)不錯(cuò)的社區(qū)，這種都是特例。

　　巧婦難為無(wú)米之炊，錢(qián)是良好服務(wù)的基礎(chǔ)，一般都是房齡越新、物業(yè)費(fèi)高、相應(yīng)的服務(wù)會(huì)越好。

　　技巧三：看保安和門(mén)禁管理

　　對(duì)于社區(qū)而言，安保是一個(gè)小區(qū)的臉面和第一道防線，直接負(fù)責(zé)小區(qū)人員的管理，是物業(yè)服務(wù)中最基礎(chǔ)的一項(xiàng)。

　　如果門(mén)口是一個(gè)大爺保安，業(yè)主的安全感會(huì)稍顯不足，相反，如果是一個(gè)年輕小伙子，安全感會(huì)更高。

▲小區(qū)安保

　　這是物業(yè)公司是否樂(lè)意花錢(qián)在小區(qū)設(shè)施上投入的一大標(biāo)尺，如果保安都不舍得花錢(qián)，其它方面也不會(huì)是優(yōu)質(zhì)的。

　　其次是門(mén)禁系統(tǒng)。現(xiàn)在社區(qū)動(dòng)輒數(shù)千人乃至萬(wàn)人以上，管理難度確實(shí)很大，完全依靠門(mén)口的保安難以肉眼識(shí)別是不是自己的業(yè)主。

　　所以，門(mén)禁系統(tǒng)的投入就尤為重要，現(xiàn)在大多社區(qū)都有門(mén)禁卡，再好些的有人臉識(shí)別和梯控系統(tǒng)。

　　技巧四：看公共區(qū)域和違建情況

　　有些小區(qū)剛開(kāi)始還不錯(cuò)，到后面物業(yè)和業(yè)主對(duì)立，物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，物業(yè)管理松弛，各種問(wèn)題層出不窮。

　　如果你想購(gòu)買(mǎi)二手房，以下幾點(diǎn)需要留意：

　　1、一樓和頂樓等公共區(qū)域有人建違章建筑。

　　2、樓棟外立面脫落、褪色也沒(méi)有翻修和重建。

　　3、電梯故障頻發(fā)且電梯廳內(nèi)小廣告亂飛。

　　4、休閑區(qū)健身器材銹跡斑斑，很多器材無(wú)法正常使用。

　　5、樓棟內(nèi)部公共區(qū)域的走廊、步梯等重點(diǎn)位置的垃圾桶沒(méi)有及時(shí)清理維護(hù)。

　　......

　　如果這些問(wèn)題都存在，基本判定這個(gè)物業(yè)不靠譜了。

　　如果這些問(wèn)題沒(méi)有出現(xiàn)，或者維護(hù)的相對(duì)較好，至少說(shuō)明這家物業(yè)還是比較認(rèn)真負(fù)責(zé)的。

　　技巧五：看綠化和水系

　　很多業(yè)主買(mǎi)房時(shí)，除了在意小區(qū)外部的配套，還會(huì)關(guān)注小區(qū)內(nèi)部的綠化和水系，以及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的設(shè)計(jì)。

▲綠化

　　這些元素確實(shí)可以提升居住品質(zhì)和社區(qū)的檔次，但是綠化和水系也是社區(qū)內(nèi)花費(fèi)不菲的硬件，需要物業(yè)后期不斷的更新和維護(hù)，需要人力、物力、財(cái)力的持續(xù)投入。

　　如果這些都做的不錯(cuò)，說(shuō)明物業(yè)確實(shí)比較負(fù)責(zé)任。

　　技巧六：看小區(qū)停車(chē)情況和車(chē)庫(kù)

　　人車(chē)分流，基本上是新建社區(qū)的標(biāo)配，也是老社區(qū)發(fā)生矛盾的重點(diǎn)之一。

▲停車(chē)場(chǎng)

　　小區(qū)路面上車(chē)輛亂停亂放有礙觀瞻，也極不安全，所以車(chē)庫(kù)和地上停車(chē)一直是物業(yè)管理的難點(diǎn)和槽點(diǎn)之一。

　　因此，直接去小區(qū)地面查看停車(chē)情況，是否真的實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，或者去地庫(kù)查看機(jī)動(dòng)車(chē)的管理情況，能否做到清晰規(guī)范。

2 物業(yè)服務(wù)差，業(yè)主如何維權(quán)?

　　對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，遇到服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)應(yīng)該怎么維權(quán)?為此，小編羅列了幾點(diǎn)為大家簡(jiǎn)單介紹。

　　遇到物業(yè)糾紛，業(yè)主如何維權(quán)?

　　1、建議在問(wèn)題苗頭階段，就要跟物管公司提出相應(yīng)要求，在協(xié)商的過(guò)程中,業(yè)主可以進(jìn)一步收集證據(jù),看看物管否積極認(rèn)真處理。

　　2、向社區(qū)委員會(huì)進(jìn)行反映和投訴。

　　3、積極成立業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的工作。

　　物業(yè)管理服務(wù)不周，業(yè)主能否不交物管費(fèi)?

　　如果業(yè)主以服務(wù)不周為由拒交物管費(fèi)，從法院的案件統(tǒng)計(jì)來(lái)看，基本上勝訴很少。

▲物業(yè)管理

　　因?yàn)槲锕苌婕懊婧軓V，保安、衛(wèi)生、綠化等約二十多項(xiàng)內(nèi)容。這管理是動(dòng)態(tài)的、長(zhǎng)期的，是否有瑕疵本身很難認(rèn)定。

　　如果業(yè)主單憑一項(xiàng)有問(wèn)題就拒交，法院很難認(rèn)為成立。但業(yè)主有非常充分的證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重的瑕疵的除外。

　　物業(yè)能否通過(guò)斷水?dāng)嚯姷确绞酱呓晃锕苜M(fèi)?

　　不能，物業(yè)公司無(wú)權(quán)采取斷水?dāng)嚯姷姆绞街撇脴I(yè)主。根據(jù)《民法典》第944條第三款規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃锕苜M(fèi)。

　　如果公司擅自停水停電損害了業(yè)主的利益，那業(yè)主該如何維權(quán)呢?

　　首先，建議業(yè)主去供水、供電公司反映情況，也可以去房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴，其次，若有證據(jù)證明因物業(yè)公司停水停電導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的，可以向法院另行起訴。

　　哪幾種情況下，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)?

　　1、對(duì)于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調(diào)等動(dòng)力設(shè)備產(chǎn)生的能源費(fèi)用不在業(yè)主交納范圍內(nèi)的，可以拒絕交納;

　　2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量過(guò)差可暫時(shí)拒交，但要有有力的證據(jù)，并找尋實(shí)質(zhì)解決辦法;

　　3、物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒交;

　　4、對(duì)于物業(yè)公司要求業(yè)主未收房之前就交納物業(yè)費(fèi)的行為，業(yè)主可堅(jiān)決予以拒絕;

　　5、因房屋質(zhì)量問(wèn)題還未交房的，物業(yè)費(fèi)是由開(kāi)發(fā)商交納;

　　6、物業(yè)公司沒(méi)有和業(yè)主簽合同的情況，業(yè)主可拒交;

　　7、物業(yè)公司沒(méi)有物價(jià)管理部門(mén)各項(xiàng)審批文件原件的情況，業(yè)主可拒交;

　　8、物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況 ，業(yè)主對(duì)擅自提高的部分可以拒交。

3 總結(jié)

　　業(yè)主和物業(yè)之間是一種平等的契約關(guān)系，業(yè)主花錢(qián)聘請(qǐng)物業(yè)也是為了提高生活質(zhì)量。

　　在小編看來(lái)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)除了提供日常的服務(wù)，更重要的是要保衛(wèi)業(yè)主的安全，擁有應(yīng)對(duì)突發(fā)情況的能力。

　　對(duì)于業(yè)主而言，當(dāng)自身權(quán)益受到損害時(shí)，首先還是要尋求合法的途徑去維權(quán)。如果你想購(gòu)買(mǎi)房子，除了產(chǎn)品本身品質(zhì)，以上物業(yè)管理中的要點(diǎn)也需要特別留意。

　　你家小區(qū)的物業(yè)品質(zhì)如何?

　　歡迎在評(píng)論區(qū)與大家一起討論。

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