無論從立法完善還是房地產(chǎn)市場(chǎng)角度，房地產(chǎn)稅的開征似乎都是理所當(dāng)然;但真要做起來才知道，目前存在的障礙太多了。
 

　　財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在G20稅收別研討會(huì)上一句“義無反顧推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”，一石激起千層浪。記者隨后獲悉，目前房地產(chǎn)稅草案正在擬定過程中，經(jīng)過審議后將出臺(tái)《房地產(chǎn)稅法》，此后才會(huì)正式公布并執(zhí)行。
 

　　“要想征稅，先要立法，新稅種的設(shè)立、稅法的制定等都必須經(jīng)過法律程序。目前，《房地產(chǎn)稅法》并未列入全國(guó)人大常委會(huì)2016年立法計(jì)劃，即使明年能列入并提交全國(guó)人大常委會(huì)審議通過，zui快也要在2018年才能開始施行。”中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)施正文稱。
 

　　“房地產(chǎn)稅實(shí)際上是對(duì)現(xiàn)行稅制以及有關(guān)的收費(fèi)體系的再設(shè)計(jì)，因?yàn)閲@著房地產(chǎn)的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的費(fèi)用?？梢哉f，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，是對(duì)現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的一些稅費(fèi)項(xiàng)目所做的必要調(diào)整和整治。這是一個(gè)非常復(fù)雜和困難的過程。”北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文表示。
 

　　上海復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究主任謝百三甚至認(rèn)為，在土地出讓金和房地產(chǎn)稅之間的關(guān)系尚未厘清時(shí)，談房產(chǎn)稅仍有些過早。此外，房地產(chǎn)稅將成為 個(gè)稅務(wù)局直接面對(duì)居民個(gè)人征收的稅種，這樣征收難度對(duì)比現(xiàn)在不用直接繳納的“間接稅”無疑要高很多。
 

　　草案尚在胎中
 

　　在十八屆三中全會(huì)明確要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革時(shí)，人大發(fā)言人傅瑩表態(tài)，房地產(chǎn)稅將盡快納入立法程序。不過，時(shí)至，相關(guān)草案還在擬定。
 

　　“中國(guó)房地產(chǎn)稅征收是大勢(shì)所趨，但尚未完成立法，而立法需要多次審議，按照2個(gè)月召開一次全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議的節(jié)奏，房地產(chǎn)稅幾乎不可能在年內(nèi)出臺(tái)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示。
 

　　按照今年啟動(dòng)立法程序的節(jié)奏來看，草案出來以后，要進(jìn)行一審，一審之后，要征求社會(huì)意見，隨后綜合意見進(jìn)行二審。如果意見比較紛亂，則有可能進(jìn)入三審、四審。zui后，還要經(jīng)過全國(guó)人大審議批準(zhǔn)，通過后開始實(shí)施。
 

　　“本屆人大任期是到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法zui快將在2017年底前通過，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”劉劍文表示。
 

　　按照設(shè)想，房地產(chǎn)稅將增加二套、三套房子的持有成本，從而使投機(jī)者減少，增加有效供給。“房地產(chǎn)稅其實(shí)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項(xiàng)稅種。征收房地產(chǎn)稅將抑制投資、投機(jī)性需求，盤活存量，進(jìn)而使房子回歸居住本質(zhì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看有益于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。”朱中一指出。
 

　　不過，在國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)看來，中國(guó)的房地產(chǎn)稅，是土地國(guó)有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國(guó)際上難以找到借鑒先例。即便將來全面開征，規(guī)模也遠(yuǎn)不及私有制下的房產(chǎn)稅規(guī)模大小。此外，因?yàn)槟壳叭珖?guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)放慢，加上銷售難度大，且住房庫存多，也給征收房地產(chǎn)稅帶來了影響。
 

　　“現(xiàn)在急迫地想開征房地產(chǎn)稅，主要在于‘營(yíng)改增’后地方稅缺乏主力稅種，急需增加新的收入來源。”一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者。事實(shí)上，房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財(cái)政占比仍在不斷增加。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院團(tuán)隊(duì)研究的相關(guān)課題成果顯示，近年來，地方財(cái)政構(gòu)成已一改土地出讓金一家獨(dú)大的情況，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收依賴度正慢慢超過土地出讓金依賴度。上海、北京、海南、黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆6地房地產(chǎn)相關(guān)稅收已超過土地出讓金比例。
 

　　不過，以往的稅收幾乎都是針對(duì)法人進(jìn)行征收，即便是個(gè)人所得稅，也是通過單位財(cái)務(wù)部門代扣代繳，現(xiàn)在面向個(gè)人直接征收房地產(chǎn)稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收能力和管理水平都需要加強(qiáng)。
 

　　在中原地產(chǎn)席分析師張大偉看來，如果不解決投資長(zhǎng)期依賴房產(chǎn)，熱點(diǎn)城市有效供應(yīng)少于需求的問題，房地產(chǎn)稅的作用會(huì)逐漸削弱，zui終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買房者。
 

　　重復(fù)征稅待解
 

　　在施正文看來，房地產(chǎn)稅的征收應(yīng)該設(shè)立一定的免稅面積，以保證居民 一套住房不用繳稅?？梢栽O(shè)定一個(gè)中央的zui低標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。按照上海的試點(diǎn)，對(duì)人均超過60平方米的進(jìn)行房產(chǎn)稅征收，稅率為0.6%和0.4%。比如一個(gè)居民家庭原來已擁有的住房面積共計(jì)180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價(jià)100萬元，那么其一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅4000至6000元左右。
 

　　不過，在謝百三看來，即使 一套住房不用征稅，也會(huì)面臨一個(gè)問題。“如果假離婚，夫妻一人一房，成了‘滿5年唯 一’，結(jié)果是免征此稅。我相信北京這幾年離婚率一定會(huì)升高。”謝百三表示。
 

　　更重要的是，房子里包含著70年的土地出讓金，再每年征稅，并不合理。
 

　　“北京郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房與市區(qū)大產(chǎn)權(quán)房，房?jī)r(jià)差8-10倍，是后者繳了這筆費(fèi)用。而這筆70年土地使用費(fèi)繳了后，再繳房產(chǎn)稅，是一羊身上多剝張皮，并不合理。”謝百三稱。
 

　　中國(guó)的房地產(chǎn)稅，是土地國(guó)有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國(guó)際上難以找到借鑒先例。在土地國(guó)有的條件下，我國(guó)地方政府的財(cái)政收入多年以來嚴(yán)重依賴土地出讓金，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，地頻出，被認(rèn)為是推高房?jī)r(jià)的重要原因之一。
 

　　此外，2003年十六屆三中全會(huì)的思路是出臺(tái)房產(chǎn)稅，同時(shí)合并其他稅費(fèi)。近幾年關(guān)于房產(chǎn)稅的改革，卻悄然轉(zhuǎn)換成“增稅”的思維，談房產(chǎn)稅，不談合并或者取消其他的稅費(fèi)。如果房產(chǎn)稅的改革是增加一個(gè)新的稅種，這意味著在已經(jīng)很重的稅收上再加稅。
 

　　因此，在房產(chǎn)稅立法的時(shí)候，土地出讓金，包括契稅、土地增值稅等如何處理，應(yīng)該嚴(yán)密論證，慎重推行。
 

　　“房地產(chǎn)稅應(yīng)廣泛征求老百姓意見，時(shí)機(jī)成熟再開征，并避免誤傷合理改善與正常投資需求，不影響生活品質(zhì)與市場(chǎng)健康，還應(yīng)該防止重復(fù)征稅增加老百姓負(fù)擔(dān)，同時(shí)不增加自住型購房者買房購房成本。”中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓稱。