2015年中央經(jīng)濟工作會議以前所未有的篇幅對房地產(chǎn)去庫存進行了論述,2016年仍將是一個以樓市去庫存為要任務(wù)的政策年。從會議報告的表述來看,在戶籍制度改革和深化住房制度改革兩項重要改革措施并舉之下,進城落戶的農(nóng)民工將成為房地產(chǎn)去庫存的重要新增需求;同時,明確租售并舉是深化住房制度的改革方向,著重強調(diào)租賃市場的完善和補位;在市場方面,政府鼓勵針對去庫存的各種降價、營銷以及行業(yè)內(nèi)的兼并重組。
 

　　業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計,2016年房地產(chǎn)市場將迎來持續(xù)且相當(dāng)寬松的政策,但同時也面臨著較為嚴峻的整體經(jīng)濟形勢。此次中央經(jīng)濟工作會議出臺的一系列針對房地產(chǎn)去庫存的“組合拳”,表明一場以挖掘購房新需求為核心的樓市去庫存“殲滅戰(zhàn)”已經(jīng)打響。
 

　　挖掘農(nóng)民工住房需求
 

　　作為規(guī)格高的年度經(jīng)濟會議,每年的中央經(jīng)濟工作會議歷來被視作二年宏觀經(jīng)濟政策權(quán)威的風(fēng)向標。從今年經(jīng)濟工作會議涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容來看,罕見地用了325個字符論述房地產(chǎn)去庫存的重要性。相較去年中央經(jīng)濟工作會議字未提房地產(chǎn),今年的濃墨重彩表明2016年房地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松,而房地產(chǎn)市場形勢仍較為嚴峻。
 

　　在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一看來,雖然2015年全國商品房成交量有望接近甚至超過2013年的高水平,但從全國商品房待售面積來看,截至今年11月仍超過6.9億平方米。“2011年以來的五年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積,這還沒有包括全國大批在建項目,以及已經(jīng)賣出土地但還未動工的項目。一些城市前幾年開發(fā)量過大,使得樓市庫存去化艱難。”
 

　　大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三、四線城市,這正是2015年在金融、信貸等多重政策出臺后去庫存效果并不樂觀的重要原因之一。根據(jù)平安證券席經(jīng)濟學(xué)家鐘偉的估算,全國樓市去庫存需要6-7年時間。
 

　　挖掘三、四線城市新增的住房需求是解決高庫存的關(guān)鍵點,而鼓勵和引導(dǎo)轉(zhuǎn)為城市戶籍的農(nóng)民工在中小城市落戶、置業(yè),滿足其居住需求,無疑是挖掘新增住房需求的重要著力點。
 

　　知名經(jīng)濟學(xué)者馬光遠認為,要讓成為新市民的農(nóng)民工變成買房的主力人群,必須在戶籍制度、中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進。農(nóng)民工有在一個城市里有業(yè)、子女的教育醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上,買房對他們才有意義。
 

　　“要想更好更快地去庫存,鼓勵農(nóng)民進城定居,確實是一個路徑。而且,近幾年在三、四線城市當(dāng)中,約有三四成的購房需求,確實來自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭表示,如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(zhuǎn)(或質(zhì)押)方面加大政策支持力度,確實能釋放出較大規(guī)模的剛性需求,有利于促進三、四線城市去庫存。
 

　　克而瑞房地產(chǎn)信息集團執(zhí)行總裁丁祖昱則認為,中央不要有政策方向,更要有配套政策盡快落實,比如說將農(nóng)民工納入公積金繳納體系、個別城市對農(nóng)民工購房給予稅費優(yōu)惠等。以上政策一旦實施,對增加有效需求、推動樓市中長期穩(wěn)定有較大作用。
 

　　重點培育租房市場
 

　　除了將農(nóng)民工落戶轉(zhuǎn)化為新增住房需求之外,會議公告中還重點提到了租賃市場的培育。這不是深化住房制度改革、滿足新市民住房需求的重要舉措,也是解決高庫存的手段之一。
 

　　公告別強調(diào),要發(fā)展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口。
 

　　楊紅旭表示,作為新市民,不管是落戶還是持有居住證,都應(yīng)享受到與本地居民相同的公共服務(wù),包括住房保障,因此將農(nóng)民工納入公租房等住房保障體系理所應(yīng)當(dāng)。而公告中提到的“鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房”,是近些年來政府次提到“鼓勵投資購買商品房”,接下去不排除相關(guān)部門出臺優(yōu)惠措施,比如個人和機構(gòu)投資房產(chǎn)用于出租的,可享受稅收減免等。明年住房租賃市場將會涌現(xiàn)出一批以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè),亦會有房企大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù),并有望剝離出來單獨上市。
 

　　地方政府可以收購存量房用于公租房,亦是去庫存的間接手段。不過,這條政策對政府財政實力要求較高,且面臨一個尷尬的矛盾——租房需求較大的一般是人口導(dǎo)入征顯著的一線及部分二線城市,這些城市庫存壓力本不大;而大多數(shù)供求失衡、庫存高企的是人口流出的三、四線,這些城市的租賃需求卻很有限。“這是目前中國樓市供需錯位的現(xiàn)狀,是很難調(diào)和的矛盾。因此,該政策在操作層面推行有難度,效果可能也一般。”丁祖昱分析認為。
 

　　限制性措施有望放松
 

　　在市場層面,會議公告明確提出:“要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,適當(dāng)降低商品住房價格,促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。”
 

　　中央經(jīng)濟工作會議如此明確表達“降價”的要求,實為罕見。不過,開發(fā)商普遍認為,定價是市場行為,由供求關(guān)系決定,根據(jù)各個城市市場環(huán)境不同,開發(fā)商自會制定針對性的價格策略,政府引導(dǎo)的作用并不大。
 

　　對于“要取消過時的限制性措施”,業(yè)內(nèi)人士普遍認為,限購、限貸以及針對開發(fā)商融資的種種限制,是“限制性措施”的真正含義。限購政策曾作為樓市調(diào)控的“殺手锏”,在過去幾年大大抑制了購房需求,但目前仍在執(zhí)行限購的城市剩下北、上、廣、深四大一線城市以及三亞,其他絕大多數(shù)城市均已在2015年全面放開限購。一線城市明年放開限購的可能性很小,但針對一線城市外來人口購房的一些不合理限制有可能微調(diào)。
 

　　市場更寄予希望的是房貸、稅收等方面政策的繼續(xù)放松。丁祖昱預(yù)測,付下調(diào)能大程度激活剛性需求,對樓市去庫存將發(fā)揮為顯著的推動作用,套房付比例降至10%或?qū)⑹?016年樓市去庫存的“大招”;房貸利息抵扣個稅政策則能夠切實提高購房者的購買力,別是對改善型需求的刺激或更為明顯,一旦實施,將在一、二線城市引爆樓市,對于庫存去化會有明顯的促進作用。