巴曙松

　　在眾說紛紜的房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，關(guān)于稅收體制的改革可以說是為引人關(guān)注的措施之一。目前，已經(jīng)有一些城市結(jié)合自身點(diǎn)先后推出了住房保有稅、別房地產(chǎn)消費(fèi)稅，有的城市也正醞釀著推出房產(chǎn)稅。

　　與房產(chǎn)稅對應(yīng)的物業(yè)稅稅制改革在我國已提議很久。2003年10月,十六屆三中全會《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中次提出:“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，其后在2006年至2008年三年間先后在北京、深圳、南京、重慶、福建、天津等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)省市進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),并于2009年5月25日在中央下發(fā)的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》中,再次明確提出：“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”。

　　物業(yè)稅如果推出，勢必對我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場、地方政府的財(cái)政收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及購房者，必然會產(chǎn)生多方面的影響。

　　同時(shí)，物業(yè)稅的推出也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，如征收的依據(jù)是什么？征收范圍應(yīng)該如何界定，是存量還是增量？自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)是否區(qū)分，又如何區(qū)分？普通住宅與非普通住宅是否區(qū)別對待？套房與二套、三套房應(yīng)如何區(qū)別？如何與現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)對接？按什么基數(shù)征收？是否隨市場價(jià)變動？物業(yè)稅稅率如何確定？征管技術(shù)條件是否具備？物業(yè)稅開征后對市場中各利益主體將會造成什么影響？物業(yè)稅的改革路徑是什么？現(xiàn)有的房產(chǎn)稅與物業(yè)稅是什么關(guān)系？這些問題都有待明確和解決。

　　物業(yè)稅作為許多國家的一種成熟稅種，其開征目的、征收方案及運(yùn)行情況如何？也需要我們認(rèn)真分析和研究。

　　目前關(guān)于物業(yè)稅改革的討論很多，但全面系統(tǒng)地梳理物業(yè)稅改革對各利益相關(guān)者影響的研究并不多見，在房地產(chǎn)市場線的討論中又十分急需。正是在上述背景下，我們受中華房地產(chǎn)投資開發(fā)商會委托，并且在中華房地產(chǎn)投資開發(fā)商會的大力支持下，承擔(dān)了“物業(yè)稅改革對我國房地產(chǎn)市場的影響研究”這一課題，本書是在此研究課題的基礎(chǔ)上形成的。

　　本書的研究是以當(dāng)前物業(yè)稅改革的幾個(gè)典型方案為起點(diǎn)的。目前關(guān)于物業(yè)稅改革的方案大體可以分為三種：

　　方案一，對現(xiàn)有稅制中的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整。即是將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種合并，將稅基由向經(jīng)營性物業(yè)征收擴(kuò)展至將自用住宅也囊括在內(nèi)，同時(shí)稅基的評估方法由賬面成本改為市場評估。

　　方案二，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，但不涉及土地出讓金。此方案是對房地產(chǎn)的稅費(fèi)體系進(jìn)行系統(tǒng)地改革，力圖解決其間存在的稅費(fèi)混雜、重復(fù)課稅、稅種配合失當(dāng)、計(jì)稅依據(jù)及稅率過時(shí)、重交易輕保有等諸多問題。同時(shí)，稅基的調(diào)整思路與前一種基本相同，即自用住宅也需交納物業(yè)稅，稅基的評估方法改為按市場價(jià)值評估。

　　方案三，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)、土地出讓金進(jìn)行綜合調(diào)整。由于除了房地產(chǎn)稅費(fèi)收入外，土地出讓金也是政府收入的重要來源，因而將兩者結(jié)合起來考慮也是物業(yè)稅征收的設(shè)計(jì)思路之一。需要說明的是，納入物業(yè)稅征收的能包括政府收益這部分，而不是全部的土地出讓金。

　　本書先嘗試從理論上分析了物業(yè)稅改革可能對地方財(cái)政收入、房地產(chǎn)不同需求主體、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為、當(dāng)前稅收征管方式等帶來的影響，隨后我們選取美國、日本、新加坡、中國香港地區(qū)四個(gè)典型國家或地區(qū)進(jìn)行了分析，為我國開征物業(yè)稅的政策決策提供參考借鑒。在此基礎(chǔ)上，本書以1999-2008年以來全國30個(gè)省、自治區(qū)、直轄市關(guān)于房地產(chǎn)各稅種的稅收總額，以及相應(yīng)地區(qū)的人口總數(shù)、財(cái)政支出、商品房銷售額、辦公樓銷售額等數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過計(jì)量分析，從實(shí)證的角度分析了不同的物業(yè)稅改革方案對房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)上市公司業(yè)績、地方財(cái)政收入的影響；另外，通過訪談、問卷調(diào)查等方式，本文分析歸納了物業(yè)稅征收可能對不同需求主體帶來的影響。在此基礎(chǔ)上，本文提出了我國物業(yè)稅改革的政策建議。即，明確物業(yè)稅改革的目的主要是完善房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，并為地方政府提供穩(wěn)定的稅源；明確改革方向，完善相關(guān)配套制度安排，為物業(yè)稅推出創(chuàng)造條件；物業(yè)稅改革應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，分散決策；采取漸進(jìn)的改革路徑，由方案一開始，先試點(diǎn)再推廣。

　　關(guān)于物業(yè)稅的討論在逐步增多，分歧也很明顯，我希望我們從具體備選方案的比較角度進(jìn)行的研究，可以對這個(gè)領(lǐng)域研究的深入有所幫助。