一向被看成是暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)很可能即將告別“暴利時(shí)代”。

4月26日,國(guó)家發(fā)展改革委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林表示,發(fā)展改革委正在研究對(duì)商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├囊?guī)定,以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。

在經(jīng)歷了一年多力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控之后,在商品房領(lǐng)域進(jìn)行反暴利再次引起人們對(duì)調(diào)控升級(jí)的預(yù)期。樓市暴利是否是房?jī)r(jià)居高不下的主要推手？利益重重之下,反暴利應(yīng)如何推行？反暴利終能否達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)？……一系列的問(wèn)題引發(fā)人們強(qiáng)烈關(guān)注。

樓市暴利有多大？

“兩年前家門口的地價(jià)不到3000元每平方米,如今這個(gè)地段新開(kāi)盤的項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元每平方米,這么大的差價(jià),說(shuō)沒(méi)有暴利誰(shuí)都不信!”家住北京大興的賈先生這樣對(duì)記者說(shuō)。和賈先生一樣,在普通民眾的眼中,房地產(chǎn)業(yè)不是利潤(rùn)超高的暴利行業(yè),房地產(chǎn)商追求暴利更是推高房?jī)r(jià)的重要原因。

商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院中貿(mào)研究部梅新育博士表示,他幾年前對(duì)北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率進(jìn)行間接估算時(shí)發(fā)現(xiàn),地處西四環(huán)和西五環(huán)之間的玉泉路周邊地區(qū)商品房銷售利潤(rùn)率大概為34.7%,投資收益率高達(dá)138.8%。近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)這種高銷售利潤(rùn)率、高投資收益率的趨勢(shì)還在不斷提高。

雖然對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)存在暴利的質(zhì)疑從未停息,但在房地產(chǎn)商的眼中,樓市并非人們想象的那樣一本萬(wàn)利。

“人們大都認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本包括土地成本和建房成本,但事實(shí)上除此之外還包括企業(yè)購(gòu)買土地的融資成本、建安成本、規(guī)劃費(fèi)、銷售費(fèi)用、流轉(zhuǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等成本,而這些占比也相當(dāng)大。”全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究院副院長(zhǎng)陳寶存說(shuō),現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)并沒(méi)有像外界想象的那種暴利,目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率也在15%-20%之間。

長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的于文化說(shuō),有的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要好幾年才能開(kāi)發(fā)出來(lái),盡管終體現(xiàn)出來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可能有50%,但是這個(gè)50%是幾年的利潤(rùn),如果分配到每一年上去,這個(gè)利潤(rùn)率很可能有15%左右了。

盡管房地產(chǎn)商對(duì)于暴利的說(shuō)法存有異議,但是根據(jù)剛剛發(fā)布的房地產(chǎn)上市公司的一季報(bào),高額的利潤(rùn)率卻是不的事實(shí)。許多房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在樓市調(diào)控政策不斷加碼的情況下,照樣賺得盆滿缽滿。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

“政府之手”怎樣斬暴利？

1995年,我國(guó)頒布的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》規(guī)定,對(duì)于與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切聯(lián)系的商品和服務(wù),國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項(xiàng)目,并實(shí)施利潤(rùn)率控制。

作為基本的民生產(chǎn)品,商品住房中存在的暴利無(wú)疑將影響到普通人的生活,反暴利是房地產(chǎn)調(diào)控的大趨勢(shì)。

不過(guò),方向既定,如何推進(jìn)卻依舊面臨著諸多技術(shù)性的問(wèn)題。先要解決的是暴利如何界定。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)高喜善在接受記者采訪時(shí)表示,由于土地價(jià)格在幾年內(nèi)出現(xiàn)了大幅度的上升,同一個(gè)地段的在房?jī)r(jià)相同的情況下,由于拿地時(shí)間不同,利潤(rùn)存在著巨大差異,這其中哪些算是暴利需要有個(gè)明確的區(qū)分。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于各個(gè)項(xiàng)目的具體地價(jià)、融資風(fēng)險(xiǎn)程度不一樣,各個(gè)項(xiàng)目和企業(yè)使用開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源不同,房地產(chǎn)市場(chǎng)很難存在一個(gè)統(tǒng)一的銷售利潤(rùn)水平,因此需要設(shè)立一個(gè)合理的機(jī)制來(lái)對(duì)暴利進(jìn)行認(rèn)定。

治理暴利的關(guān)鍵還在于成本的核算,除了暴利標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)成本影響大的因素土地價(jià)格,同樣也是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)暴利化的重要因素。采訪中,許多業(yè)內(nèi)人士建議,合理調(diào)整土地價(jià)格上漲預(yù)期,壓縮上漲預(yù)期帶來(lái)的暴利空間同樣應(yīng)該成為政府治理房地產(chǎn)暴利的政策方向。

高喜善表示,通過(guò)“招拍掛”出讓的土地,往往是依據(jù)當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)而定,也會(huì)部分考慮到未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期,雖然當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)來(lái)看,土地價(jià)格已經(jīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)進(jìn)行了限制,但是由于部分開(kāi)發(fā)商基于對(duì)樓市的看好,從而給未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)留了較大的利潤(rùn)空間。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō),有些項(xiàng)目存在違規(guī)用地、少出土地出讓金等違法行為,使得某些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在暴利,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲打擊房企囤地等違法行為,防止房企拖延開(kāi)發(fā)時(shí)間而獲得土地升值的利潤(rùn)。

此外,楊紅旭還強(qiáng)調(diào)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)稅費(fèi)征收政策,嚴(yán)格按照四級(jí)累進(jìn)制稅率征收房地產(chǎn)增值稅,以限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利。

反暴利怎樣才能轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)房?jī)r(jià)？

反暴利能否對(duì)高企的房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的影響？不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,反暴利的做法可能迫使開(kāi)發(fā)商追逐高利潤(rùn)的預(yù)期回歸到合理預(yù)期,也會(huì)促使投機(jī)性買房人降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,從而間接推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸到合理水平。

不過(guò),雖然發(fā)展改革委官員明確表示,將綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法,將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目,嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商牟取暴利的行為,但如何將反暴利切實(shí)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)房?jī)r(jià),目前看,仍有許多工作有待完善。

采訪中,不少專家指出,由于在對(duì)房地產(chǎn)成本地核算中,很多灰色成本根本沒(méi)有入賬,房地產(chǎn)商很容易推高成本,從而使得反暴利政策落空。“無(wú)數(shù)會(huì)計(jì)師去對(duì)付政府有限的監(jiān)管人員,簡(jiǎn)直太容易了。”因此,有在反暴利措施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的情況下,才有可能實(shí)現(xiàn)對(duì)樓市價(jià)格的影響。

除此之外,在對(duì)一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行反暴利監(jiān)管的同時(shí),二手房市場(chǎng)同樣需要“政府之手”進(jìn)行反暴利調(diào)控。

高喜善認(rèn)為,不斷上漲的房?jī)r(jià)預(yù)期在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)同樣制造了巨大的暴利空間,這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)眾多投資、投機(jī)性需求的原因。雖然國(guó)家對(duì)于二手房交易有著明確的個(gè)人所得稅征管政策,但由于執(zhí)行和監(jiān)管上的問(wèn)題,房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的暴利問(wèn)題其實(shí)沒(méi)有得到有效的解決。

他建議,決策部門應(yīng)該進(jìn)一步采取措施,讓二級(jí)市場(chǎng)的房屋出讓收益更加公開(kāi)化、透明化,各種稅費(fèi)征收、成本都應(yīng)當(dāng)明晰,從而抑制炒房需求,穩(wěn)定房?jī)r(jià)。