對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)一套房花費(fèi)不少經(jīng)歷，前期樓盤(pán)信息的了解以及項(xiàng)目情況的實(shí)地踩盤(pán)等，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)花費(fèi)上月或者幾個(gè)月的時(shí)間，誰(shuí)都不想房子有什么問(wèn)題，但現(xiàn)實(shí)有時(shí)讓人失望，買(mǎi)房中碰到的糟心事該如何解決?
 

　　情況一：驗(yàn)房時(shí)商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差
 

　　應(yīng)對(duì)措施：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
 

　　1、面積誤差比絕dui值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款;
 

　　2、面積誤差比絕dui值超出3%，購(gòu)房人可要求退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買(mǎi)房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差絕dui值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。
 

　　情況二：延期交房(開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同上規(guī)定的時(shí)間交房)
 

　　應(yīng)對(duì)措施：《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約，另一方可以請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補(bǔ)救措施?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同示范文本》九條對(duì)開(kāi)發(fā)商延期交房的違約責(zé)任按延期時(shí)間分兩種情況處理：
 

　　1、延期超過(guò)合理期限，購(gòu)房者有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。實(shí)踐中，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人繼續(xù)履行并支付延期違約金的較多。
 

　　2、逾期不超過(guò)一定期限(如60日或90日等)，自合同規(guī)定的交付期限的二天起至實(shí)際交付之日止，開(kāi)發(fā)商按日向買(mǎi)受人支付已付房款的萬(wàn)分之 (一般約定萬(wàn)分之二或三)的違約金，合同繼續(xù)履行。
 

　　情況三：擅自更改房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)(如：減少小區(qū)綠化面積;調(diào)整或減少小區(qū)功能;擴(kuò)大建筑總面積，增加容積率。)
 

　　應(yīng)對(duì)措施：先購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)與開(kāi)發(fā)商住宅規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃及違約責(zé)任等內(nèi)容達(dá)成一致協(xié)議，寫(xiě)入雙方的購(gòu)房合同，并將規(guī)劃設(shè)計(jì)圖作為合同附件;
 

　　其次明確約定發(fā)生規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的程序，做到變更規(guī)劃有章可循;
 

　　再次，明確約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單方變更規(guī)劃后的違約責(zé)任;
 

　　zui后，因變更規(guī)劃而損害的利益往往是小區(qū)全部購(gòu)房人的利益，購(gòu)房人可選出代表，監(jiān)督開(kāi)發(fā)商建設(shè)進(jìn)程，一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商有變更規(guī)劃情形，及時(shí)通知其他購(gòu)房人以制止開(kāi)發(fā)商單方變更規(guī)劃。
 

　　情況四：房屋的主體質(zhì)量不合格(如：購(gòu)房人買(mǎi)了房子，房屋內(nèi)不斷漏水、滲水、墻體裂縫，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法正常居住使用的)
 

　　應(yīng)對(duì)措施：1. 《zui高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》十二條:因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
 

　　2. 《zui高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》十三條:因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
 

　　3. 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》三十五條：商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房;給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
 

　　情況五：房產(chǎn)證不能按期辦理
 

　　應(yīng)對(duì)措施：《城市商品房預(yù)售管理辦法》十二條：“由于開(kāi)發(fā)商的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”;
 

　　·《zui高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》十八條：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi);3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已建成房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)”之規(guī)定，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
 

　　·《zui高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》十八條：“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以計(jì)算的，可以按照已付購(gòu)房款總額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收預(yù)期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”之規(guī)定，如因開(kāi)發(fā)商的原因致使購(gòu)房者不能如期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)利息損失的違約責(zé)任。如果購(gòu)房者在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因沒(méi)有辦理房屋權(quán)屬登記，取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同和要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。
 

　　情況六：購(gòu)房者未能辦理銀行貸款
 

　　應(yīng)對(duì)措施：根據(jù)法律規(guī)定因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
 

　　購(gòu)房者可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商要求返還收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。否則購(gòu)房者可以訴請(qǐng)法院予以判決。
 

　　情況七：一房多賣(mài)或者房屋已抵押(購(gòu)房人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后，開(kāi)發(fā)商又將此房屋出售給三人。)
 

　　應(yīng)對(duì)措施：《zui高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》八條規(guī)定：具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
 

　　(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給三人;
 

　　(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給三人。