久久精品国产72国产精情,三级?日韩?中文字幕,国产目拍亚洲精品二区,国产毛毛浓密茂盛精品

天門房網(wǎng)
您當(dāng)前位置:天門房網(wǎng)>天門樓市>本地樓市

新手買房必看之——認(rèn)購篇

2016年03月10日 17:36     小編:房網(wǎng)蘭蘭     天門房網(wǎng)|0     點(diǎn)擊:3893

掃描到手機(jī)

掃描到手機(jī)  新聞隨時(shí)看

掃一掃,用手機(jī)看文本
更加方便分享給朋友

掃描到手機(jī)
  我們選好樓盤選好戶型,接下來是認(rèn)購了。

  根據(jù)目前天門的現(xiàn)狀,小編認(rèn)為認(rèn)購包括下定。
 


 

  ,是開盤前的行為。
 

  也是在房子的價(jià)格都還沒出來之前,花錢買預(yù)約一個(gè)選房的名額。開發(fā)商的目的,一個(gè)是摸底,看樓盤人氣怎么樣,再是根據(jù)這個(gè)來作為定價(jià)的依據(jù)之一。金是可以退的,所以小編建議要是對(duì)某樓盤很有興趣,還是參加一下,這樣會(huì)有優(yōu)先選房的資格。
 

  下定,是在開盤以后的行為。
 

  這個(gè)時(shí)候房子價(jià)格已經(jīng)出來,你也選定了具體的房號(hào),也是相當(dāng)于是這個(gè)房子不出意外是你的了。一般來說下定以后,你不想買了的話,錢是不會(huì)退給你的,除非你別會(huì)扯皮。當(dāng)然,還有個(gè)簽認(rèn)購合同的時(shí)候,定金和訂金的區(qū)別。簡(jiǎn)單來說,定金是不會(huì)退的,訂金是可以商討退還的。
 

  簽訂認(rèn)購合同
 

  認(rèn)購協(xié)議書是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書,是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單說來,即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的三人,買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。
 

  商品房認(rèn)購書注意事項(xiàng)
 

  由于《認(rèn)購協(xié)議書》大多是由開發(fā)商事先制訂的,因此在部分條款上對(duì)于開發(fā)商更為有利,這些認(rèn)購書在內(nèi)容上通常存在下列缺陷:
 

  1、內(nèi)容過于簡(jiǎn)單。實(shí)踐中有一部分認(rèn)購書包括房屋地址、面積、價(jià)格等基本事項(xiàng),而對(duì)于違約責(zé)任、定金的退還等重要條款卻沒有明確,這樣會(huì)導(dǎo)致購房者不能全面了解交易條件。
 

  2、約定不明確。一部分認(rèn)購書中有這樣的約定,“在簽署本認(rèn)購書后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)(出)售合同,逾期則視為購房者違約,開發(fā)商有權(quán)沒收定金。”但由于認(rèn)購書沒有明確約定造成沒按時(shí)簽約的具體因素,從而很可能終簽不成正式合同而造成糾紛。
 

  在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是,購房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中,可能會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋并不理想,或者開發(fā)商本身還存在一些問題,或者對(duì)正式合同的補(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成一致而想退掉房子拿回定金,但由于有認(rèn)購書的約定,定金很有可能不能返還。因此,在簽訂認(rèn)購書時(shí),雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下購房人有權(quán)要求終止協(xié)議,索回定金。
 

  為了避免不必要的損失,建議購房人在認(rèn)購房屋時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題:
 

  一、明確認(rèn)購協(xié)議書法律效力
 

  從法律角度看,認(rèn)購書確定的是房屋是否要買賣的關(guān)系,而正式合同確立的是正式房屋買賣關(guān)系,二者有本質(zhì)的區(qū)別。由于有關(guān)部門對(duì)認(rèn)購書尚未做出嚴(yán)格的規(guī)定,所以購房者應(yīng)當(dāng)注意:
 

  1、購房者有權(quán)利知道,房產(chǎn)商也有義務(wù)告知購房者,關(guān)于認(rèn)購協(xié)議書及《商品房買賣(預(yù)售)合同》中雙方應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)。
 

  2、購房者在認(rèn)購書中明確:“雙方經(jīng)協(xié)商未能《商品房買賣(預(yù)售)合同》或補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成統(tǒng)一意見的,開發(fā)商應(yīng)全額退還定金。”這樣可以為自身留有余地。
 

  3、注意認(rèn)購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。目前多數(shù)的認(rèn)購書都是開發(fā)商提供格式合同,對(duì)購房者的限制較多,而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜,在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。
 

  二、審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件
 

  確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。預(yù)售合同有示范文本,但預(yù)訂書條款則比較簡(jiǎn)單,有些開發(fā)商可能會(huì)在預(yù)訂書中并不寫明預(yù)售許可證等資質(zhì)情況,從而規(guī)避有關(guān)法律規(guī)定。對(duì)此,購房者不可忽視,因?yàn)闆]有取得預(yù)售許可證的房屋認(rèn)購書是不受法律保護(hù)的。
 

  如果開發(fā)商故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況謊稱取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》,開發(fā)商則要承擔(dān)締約過失責(zé)任,除退還購房者交付的定金外,還應(yīng)賠償購房者交付定金的利息等資金損失及其他有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。
 

  三、明確協(xié)議條款
 

  認(rèn)購書要產(chǎn)生合同效力,先應(yīng)當(dāng)符合合同法的要求,內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括:
 

  1、買賣雙方基本情況,包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等;
 

  2、房屋基本情況,包括房號(hào)、戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)等;
 

  3、簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;
 

  4、定金條款,約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力;
 

  5、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款等;
 

  6、買賣雙方權(quán)利與義務(wù)。一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括:保留雙方約定的商品房不得再向三人出售;按照認(rèn)購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同;在雙方不能此主要條款達(dá)成一致時(shí),按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。
 

  7、違約條款,即買賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。
 

  一份認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)具備上述條款,在買賣雙方意思表示一致時(shí),認(rèn)購協(xié)議書即告成立。
 

  四、分清“定金”與“訂金”
 

  一般來說,從認(rèn)購到正式簽購房合同付付,是5-7天的時(shí)間。
 

  這期間,我們應(yīng)該準(zhǔn)備好以下東西:
 

  1. 付款

  2. 身份證原件

  3. 戶口本原件(集體戶口需要戶口單頁的原件)

  4. 結(jié)婚證,單身者需要單身證明。去戶口所在地的民政局開,需要蓋章。

  5. 收入證明。這個(gè)往往KFS會(huì)給你準(zhǔn)備好空白的格式,你需要填了給單位蓋章即可。

  6. 公積金貸款需要提供繳存證明
 

  可以要求置業(yè)顧問給你列表,一項(xiàng)項(xiàng)的去完成。
 

  分清“訂金與定金”很重要
 

 ?。悍智?ldquo;定金”與“訂金”
 

  在認(rèn)購協(xié)議書上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“定金”或“訂金”兩個(gè)名詞,雖然有一字之差,但二者的法律意義大不相同。定金是一個(gè)專門的法律概念,其目的主要在于對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用,并有定的定金規(guī)則,即“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”而訂金不具備定金性質(zhì),一般情況下,訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí),也不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理,一般能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理,即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。因此,購房者在簽訂認(rèn)購協(xié)議書的時(shí)候,一定要認(rèn)真識(shí)別“定金”和“訂金”。實(shí)踐中,在認(rèn)購協(xié)議書中多數(shù)是以“定金”方式進(jìn)行約定。
 

  二、注意認(rèn)購書簽訂后的定金處理
 

  由于定金具有擔(dān)保性質(zhì),如果一方違約則會(huì)發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此,買賣雙方應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議書中簽訂正式合同過程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定,以保護(hù)雙方權(quán)益。
 

  現(xiàn)列舉幾種情形作為一個(gè)參考:
 

  1、如果買方?jīng)]有在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約,屬買方違約,定金不予返還;如果賣方在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售三人或與三人再次簽訂認(rèn)購協(xié)議書,從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約,屬賣方違約,賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金。
 

  2、如果任何一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購協(xié)議書中確認(rèn)的條件,如房號(hào)、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改,從而導(dǎo)致簽約未成,改動(dòng)一方視為違約。如果買方違約的,定金不予返還;如果賣方違約的,應(yīng)雙倍返還定金。
 

  3、如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi),正式簽訂合同,則定金在買方履約后,可抵作房款或退回買方;雙方履行正式合同過程中,一方違約的,適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
 

  4、如果由于賣方本身不具備房屋銷售(預(yù)售)條件而導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議書無效,由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。
 

  5、如果由于賣方向買方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同,賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。
 

  6、如果雙方都不存在上述項(xiàng)的違約行為,對(duì)預(yù)售(銷售)合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致,而未能簽約的,賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。
 

  總之,在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時(shí),購房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查,適當(dāng)補(bǔ)充完善,將定金的約定范圍加以調(diào)整,從根本上將《認(rèn)購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開,使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購房者的合法權(quán)益。
 

  對(duì)于銷售人員口頭承諾的條件,應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議書中予以明確。

分享到:
獲取優(yōu)惠