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樓市入冬探底可期 2017年下半年住宅市場望迎回暖

2016年12月29日 09:13     小編:     |0     點(diǎn)擊:2312

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  2016年進(jìn)入尾聲,全國房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了深度降溫季節(jié)。

  12月份的數(shù)據(jù)顯示,住宅市場成交量持續(xù)下滑,二手房市場尤為明顯,議價(jià)空間進(jìn)一步增加;土地市場也告別了高價(jià)地頻出的現(xiàn)象,一二線熱點(diǎn)城市招拍掛市場開始回歸低溢價(jià)率、底價(jià)成交甚至土地流標(biāo)的久違現(xiàn)象。
 

  不過,縱觀全年,2016年全國樓市呈現(xiàn)出了先熱后冷、先揚(yáng)后抑的發(fā)展趨勢。樓市政策基本也是先松后緊,并從局部收緊走向了全面收緊。
 

  今年上半年,在降準(zhǔn)、降息、減稅、信貸放松等一系列利好政策的刺激下,2016年一開始全國重點(diǎn)城市樓市就進(jìn)入了快速升溫狀態(tài),一線城市尤為突出。zui終,樓市在3月達(dá)到高點(diǎn),北京二手房交易當(dāng)月突破3萬套,創(chuàng)下了近三年之zui,上海、深圳也是量價(jià)齊升,漲勢驚人,樓市出現(xiàn)了今年的首次爆發(fā)。
 

  一季度后,前期對有效需求的大量消耗使得市場后續(xù)開始出現(xiàn)乏力。同時(shí),樓市觸頂引發(fā)了市場對政府出手調(diào)控的擔(dān)憂,上海、深圳也相繼出臺(tái)了滬九條、深六條,政策收緊初現(xiàn)端倪,樓市降溫趨勢顯現(xiàn)。zui終,一線城市在二季度開始降溫,房價(jià)漲幅明顯收窄,市場心態(tài)也有所冷靜。
 

  不過,以廈門、合肥、南京、蘇州為代表的部分二線城市則在此期間開始升溫,房價(jià)漲幅甚至趕超了一線城市。為遏制這一趨勢,合肥、廈門等地開始醞釀新政,局部收緊了樓市政策。
 

  就在部分城市局部收緊政策之時(shí),市場心態(tài)卻發(fā)生了反復(fù)。進(jìn)入二季度,由于擔(dān)心政府調(diào)控,市場心態(tài)原本有所冷靜,房價(jià)漲幅也在收窄。但是,幾個(gè)月后,購房者發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲的態(tài)勢并未改變,再加上部分城市地王頻出,于是市場心態(tài)開始松動(dòng),擔(dān)心房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的人們紛紛再次涌入市場,樓市二次爆發(fā)就此形成。
 

  及至9月,全國樓市再次觸頂,北京二手房交易量也在年內(nèi)第二次突破3萬套。除北京外,其他重點(diǎn)一二線城市的市場交易量價(jià)也再創(chuàng)新高。
 

  為穩(wěn)定樓市、降低熱度、平抑房價(jià),十一前后,全國二十余城密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政,從限購、限貸、土拍供應(yīng)、市場管理等多維度全面收緊了樓市政策,全國樓市在經(jīng)歷18個(gè)月的增長周期后,在政策全面收緊的市場背景下,開始進(jìn)入新一輪的降溫周期。北京、深圳等在此輪調(diào)控中力度頗大的城市市場交易量明顯下滑,房價(jià)由漲幅收窄轉(zhuǎn)為回落,調(diào)控政策立竿見影。
 

  經(jīng)過一個(gè)月的調(diào)控后,因政策力度不一,部分城市的調(diào)控效果并未到達(dá)預(yù)期。于是,自11月中旬起,深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市再度加碼調(diào)控,并將調(diào)控聚焦在了貨幣政策之上。
 

  值得一提的是,12月下旬,2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕,會(huì)議強(qiáng)調(diào)了要抑制房地產(chǎn)泡沫和去杠桿,繼續(xù)透露出貨幣收緊的信號(hào),并致力于研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。
 

  在此背景下,2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是否會(huì)繼續(xù)加碼,是市場普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。本次會(huì)議提出,明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
 

  從以往來看,房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策,因此經(jīng)常隨著經(jīng)濟(jì)走勢而出現(xiàn)波動(dòng)。長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策,關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè),房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,意味著要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性,回歸居住屬性。因此,在業(yè)界看來下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度,以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。
 

  具體來看,一線城市的土地供應(yīng)稀缺,土地價(jià)格越來越高。以往忙于“拍地、賣樓”的開發(fā)商在這一輪的調(diào)整中將面臨多元化發(fā)展經(jīng)營的問題。對企業(yè)而言,開發(fā)商很難保持高增長,單一粗放的“買賣”模式,需要進(jìn)一步結(jié)合可持續(xù)性“經(jīng)營”模式,優(yōu)化運(yùn)營高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目,為日后獲取穩(wěn)定的收益做好準(zhǔn)備。這意味著開發(fā)企業(yè)需要降低負(fù)債,并積極提升項(xiàng)目營銷管理,真正下好可持續(xù)發(fā)展的“資產(chǎn)管理”這盤棋。
 

  因此2017年上半年應(yīng)該是住宅市場的深度調(diào)整期,成交量及價(jià)格都將放緩,2017年下半年市場有望迎來逐步回暖,具體力度還要看整體經(jīng)濟(jì)的情況。據(jù)此來看,2017年下半年應(yīng)該是住宅市場的分水嶺。
 

 


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