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京滬穗漢4城試點以房養(yǎng)老險企態(tài)度謹(jǐn)慎

2014年06月25日 07:52 小編：天小風(fēng) 中國房地產(chǎn)研究會|0 點擊：2295

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備受議的以房養(yǎng)老保險試點方案，終于邁出了新步伐。

昨日(6月23日)，中國保監(jiān)會下發(fā) 《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，決定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢4地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(即以房養(yǎng)老)試點，試點期為兩年。

保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人強調(diào)，以房養(yǎng)老保險屬于商業(yè)保險范疇，以自愿參加為基礎(chǔ)，開展試點，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加了一種新的養(yǎng)老方式。

英國邦瑞房地產(chǎn)發(fā)展公司北京代表處席代表白兮與《每日經(jīng)濟新聞》記者交流時坦言，“以房養(yǎng)老”在國外是非常小眾的一項業(yè)務(wù)，他預(yù)計在中國也會是比較小眾的業(yè)務(wù)。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，目前保險公司對開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎態(tài)度，尚無保險公司向保監(jiān)會上報正式產(chǎn)品，具體的保險產(chǎn)品仍在設(shè)計中。

險企參與門檻20億

去年9月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出鼓勵開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，如今此項試點終落地。

所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。也是通常說的“以房養(yǎng)老”。

保監(jiān)會表示，當(dāng)前我國缺少將社會存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源的有效手段。開展試點盤活老年人房產(chǎn)，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇。據(jù)介紹，反向抵押養(yǎng)老保險屬于商業(yè)保險范疇。

《意見》中明確表示，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品的投保人群應(yīng)為60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。在保險公司試點資格方面，保監(jiān)會表示需滿足7個條件，如已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元，申請試點時上一年度末及近季度末的償付能力充足率不低于120%等。

據(jù)了解，在此前參與討論的保險公司包括：幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、太平洋人壽等。保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，符合條件的保險公司不少，但真正有能力、有意愿來做這項業(yè)務(wù)的不會太多。

猶豫期延長至30天

今年3月，保監(jiān)會反向抵押養(yǎng)老保險進行過《征求意見》，而此次正式《意見》出臺后，有兩大變化：一是將猶豫期由原來的15天擴大到了30天，二是將原來征求意見稿中的 “單個反向抵押養(yǎng)老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元”的要求刪除了。

為了充分保護客戶的 “反悔權(quán)”，《意見》別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于30個自然日”，這比一般保險產(chǎn)品10天的猶豫期大幅增加。也大大高于今年3月《征求意見》中15 天的猶豫期限定，保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將猶豫期由原來的15天擴大到30天是出于保護消費者權(quán)益的考慮。在銷售過程中，《意見》要求保險公司應(yīng)當(dāng)在猶豫期內(nèi)再次向投保人介紹 “以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，確認(rèn)投保人的真實購買意愿。

對于刪除“初次抵押貸款金額不超500萬元”的內(nèi)容，該負(fù)責(zé)人表示，《意見》規(guī)定，單個保險公司開展試點業(yè)務(wù)，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億元的部分。這實際上已經(jīng)規(guī)定了保險公司參與以房養(yǎng)老的限額，在征求意見時保險公司認(rèn)為，這已讓保險公司風(fēng)險可控，所以刪除了這一限制。

以中國人壽為例，2013年中國人壽的總資產(chǎn)為19729億元，其試點以房養(yǎng)老接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×200億元+0.2%×19529億元=47.058億元，即意味著其開展以房養(yǎng)老試點保險產(chǎn)品的規(guī)模在47億元水平，以平均每套房產(chǎn)估價100萬元計算，大概有4700個家庭能享受此種養(yǎng)老服務(wù)。即使這項業(yè)務(wù)開展起來，參與人數(shù)也是有限的。

保險公司面臨風(fēng)險

《意見》稱，根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點產(chǎn)品分為參與型和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。其中，參與型產(chǎn)品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配；而非參與型產(chǎn)品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

一位不愿具名的險企人士向記者透露，如果是參與型，假如以后房價上漲的話，老人可以每個月多拿一定的增值年金，這樣讓領(lǐng)取的年金提高；如果是非參與型，在房產(chǎn)增值之后，領(lǐng)取的養(yǎng)老金額不會提高，而房產(chǎn)增值部分所帶來的剩余金額將留給繼承人。非參與型從操作層面可能更簡單，更像一個非固定期限的貸款。具體到保險產(chǎn)品，各家保險公司可根據(jù)這兩個大的框架來自主設(shè)計產(chǎn)品。

事實上，保險公司參與“以房養(yǎng)老”也面臨挑戰(zhàn)。保監(jiān)會對保險公司參與這項業(yè)務(wù)提出了很多要求。如在銷售人員管理方面，保監(jiān)會將適時指導(dǎo)中國保險行業(yè)協(xié)會建立反向抵押養(yǎng)老保險銷售人員資格考試制度。同時保監(jiān)會還規(guī)定，對于存在銷售誤導(dǎo)行為的銷售人員，一經(jīng)查實，保險公司必須取消其銷售資格。在銷售過程方面，該《意見》規(guī)定，保險公司應(yīng)當(dāng)通過錄音、錄像或三方見證等方式增強合同簽訂過程的公平性、公正性，確保合同體現(xiàn)各方真實意愿表示。

在信息披露方面，保監(jiān)會要求保險公司每年應(yīng)定期向客戶披露反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)信息，包括但不限于年金領(lǐng)取情況、退保贖回價值等。對于參與型產(chǎn)品的客戶，還應(yīng)向其披露房產(chǎn)評估價值信息以及房產(chǎn)評估價值變動對年金領(lǐng)取金額的影響。

保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，無論是參與型還是非參與型產(chǎn)品，如果后老年人去世后，其子女不愿意將房產(chǎn)給保險公司處置，需要向保險公司償還所領(lǐng)取年金的本息可，中途退保也是一樣的。該負(fù)責(zé)人坦言，這種業(yè)務(wù)對保險公司主要風(fēng)險包括：長壽風(fēng)險、房價波動和利率風(fēng)險等，別是長壽風(fēng)險和房價下跌的風(fēng)險將由保險公司來承擔(dān)。

多數(shù)網(wǎng)友“無法接受”

緩解獨生子女一代壓力、將不動產(chǎn)變身可支配財產(chǎn)，增加老人積蓄……“以房養(yǎng)老”看上去很美，但推行起來卻任重道遠(yuǎn)。

在中國人傳統(tǒng)觀念里，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去，無法留給子女，這樣的現(xiàn)實難以接受。今年3月，在參與人數(shù)眾多的新浪微博話題討論組里，有超過4000名網(wǎng)友參與了“以房養(yǎng)老”的接受度調(diào)查，其中有超過67.9%的網(wǎng)民對“以房養(yǎng)老”的態(tài)度為“無法接受”。他們認(rèn)為，一方面是“以房養(yǎng)老”不太適用于當(dāng)前的現(xiàn)狀，如無法評估未來的房價；另一方面，在中國人傳統(tǒng)觀念里，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去，無法留給子女，這樣的現(xiàn)實難以接受。

此外，也有不少人擔(dān)心，如果房子抵押出去后遇上拆遷或者自然災(zāi)害，房子沒有了怎么辦？目前房屋產(chǎn)權(quán)有70年，萬一自己活得長，房子超過了70年，該怎么處理？

有不到3成網(wǎng)友表示“可以接受”。在愿意接受“以房養(yǎng)老”的網(wǎng)友中，絕大多數(shù)的觀點是西方發(fā)達(dá)國家已經(jīng)實施多年且效果明顯，還有一部分贊同者表示，“以房養(yǎng)老”可以讓獨生子女從給雙方父母養(yǎng)老的經(jīng)濟和精神壓力中解放出來。

事實上，除了中國人對這種養(yǎng)老模式較低的接受程度外，保險公司對這個“新事物”也多持觀望態(tài)度。有保險公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“以房養(yǎng)老”雖然開始試點工作了，作為金融機構(gòu)，各家保險公司也對可能產(chǎn)生的經(jīng)營和道德風(fēng)險有自己的考慮。個擔(dān)心是房價下跌、抵押物會縮水；二個擔(dān)心是中國的土地使用權(quán)有70年，有的甚至有40年或者50年；三個擔(dān)心是房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦。此外，還有一個風(fēng)險是通脹風(fēng)險。該人士坦言：“面臨的具體操作問題的確相當(dāng)復(fù)雜。”

在美國，許多美國的老年人在退休前10年左右為養(yǎng)老買房子，將富余部分出租。美國政府和一些金融機構(gòu)還推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人。

而日本“以房養(yǎng)老”通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。1989年，日本政府制定《高齡者保健福利推進十年戰(zhàn)略》，即的“黃金計劃”。該計劃要求各地方政府積建設(shè)與完善與老人相關(guān)的各種設(shè)施。以此為契機，各種老年公寓、老人活動室、老人醫(yī)院更多地開始出現(xiàn)。1994年黃金計劃被重新修訂，更名為“新黃金計劃”，完善了以居家養(yǎng)老為的社區(qū)老年服務(wù)體系。