_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

陳淮：住房短缺 推進(jìn)城市化還需二三十年

每經(jīng)記者 于垚峰 發(fā)自南昌

“目前中國處在住房短缺的時(shí)期，積推進(jìn)城市化還需要20~30年的時(shí)間。”在昨日（5月10）日舉行的中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展（江西）高峰論壇上，住建部政策研究主任陳淮表示，目前城市家庭數(shù)與房屋數(shù)量的比例是1：0.8，有達(dá)到1：1.2的比例，才能滿足全體城市居民居住的需求，因此未來城市化過程中房地產(chǎn)的路還很長。

陳淮表示，要推進(jìn)城市化，無論是在一線還是二三線城市，都必須切實(shí)保障居民住房，政府要面臨四個(gè)問題的解決。

是保障房的建設(shè)。我國的住房制度是要解決所有人的住房問題，要讓所有人都有房住。陳淮表示，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，必須加強(qiáng)保障房的建設(shè)，我國計(jì)劃用3到5年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)從目前大多數(shù)人有房住到所有人有房住。

二是農(nóng)民工進(jìn)城問題。農(nóng)民工進(jìn)城總數(shù)2.4億人，城市要容納這部分人，但是土地又留在了農(nóng)村，居住用地留在了農(nóng)村，造成了農(nóng)民出租屋及城中村問題。陳淮表示，把農(nóng)民工的住房問題解決了，城市化之路完成了一半。

三是老百姓住房改善的問題。陳淮說，去年中國的住房建筑面積為140億平方米，平均戶均面積有60平方米，這樣的面積能勉強(qiáng)讓居民有房住，如果要讓居民感覺住得舒心，戶均面積至少需要90~120平方米，那么還需加蓋50%的住房。

四是城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市拆遷改造的問題。要實(shí)現(xiàn)城市化，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整和棚戶區(qū)的改造勢(shì)在必行。

陳淮強(qiáng)調(diào)，未來城市化必定是以大城市為依托，二三線城市和中小城鎮(zhèn)為重點(diǎn)，住房數(shù)量和面積的雙重短缺，將為二三線城市的發(fā)展帶來機(jī)遇。

保障房盈利難 房企“借力”高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

一直以來深耕保障房建設(shè)的北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司 （以下簡稱北京住總），將目光轉(zhuǎn)向了中商品房住宅。“對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，在盈利道路暫不明朗之時(shí)，唯有尋找多渠道的資金來源來補(bǔ)給保障房建設(shè)所需。”業(yè)內(nèi)人士表示。

昨日（5月10日），北京住總董事長張貴林在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》采訪時(shí)透露，集團(tuán)內(nèi)部正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)、建筑施工、商貿(mào)及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)綜合營業(yè)額的比例已由此前的3：5：2轉(zhuǎn)變?yōu)?：4：2。不斷加大投入的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將發(fā)生調(diào)整。此前，北京住總對(duì)保障房的開發(fā)占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)七成以上，在隨后的開發(fā)建設(shè)中，保障性住房和普通商品房的開發(fā)建設(shè)將“平分秋色”。此外，北京住總開始向中商品房項(xiàng)目發(fā)力。

被視為“都保障房建設(shè)大戶”的北京住總目前已開發(fā)多個(gè)保障房項(xiàng)目。“施工成本、拆遷成本、勞動(dòng)力成本逐年上漲，對(duì)保障性住房來說，能避免虧損的途徑是加快開發(fā)周期。”張貴林表示。

此前還希望借資本市場融集資金的張貴林坦言，目前想要上市很難。張貴林表示，為提高盈利能力，能從企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上作出調(diào)整。“商品房開發(fā)將占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)總量的50%，這部分將為高品位的商品住宅。”

針對(duì)原本占據(jù)近七成的保障房建設(shè)份額被削減，張貴林表示，占比雖由7:3調(diào)整至5:5，并不代表保障房建設(shè)的總量縮減。顯然，北京住總在未舍棄“保障房大戶”這頂帽子的同時(shí)，將希望寄托于擁有市場競力及盈利價(jià)值高的中商品房。

當(dāng)然，另辟蹊徑保證保障房建設(shè)的并非住總一家，頭疼難覓保障房盈利模式的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也表示將通過發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，為集團(tuán)提供可靠、持續(xù)的收入及現(xiàn)金流。

亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ握J(rèn)為，目前資金仍是制約保障房建設(shè)的大瓶頸，“樓市調(diào)控頻出，別是以‘國八條’為代表的調(diào)控對(duì)市場成交造成嚴(yán)重打壓，影響到開發(fā)商的投資熱情，不土地交易量下降，而且溢價(jià)率明顯降低，造成土地凈收益的減少，用于保障性住房的資金投入將等幅縮減，資金來源的不穩(wěn)定將制約保障房的開發(fā)建設(shè)。”