提要：劉倩：盡管一些重點城市房價急速飆升，但中國房地產(chǎn)市場尚不存在即將破裂的泡沫。在調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場在接下來一兩年的短期休整之后，仍將繼續(xù)繁榮下去，中國樓市應該還有十年或更長的繁榮期。

專訪經(jīng)濟學人信息部中國區(qū)席計量經(jīng)濟學家劉倩博士

未來10年，中國的樓市是一種什么場景？盡管預測未來是種很大的冒險，但還是有不少人士愿意去嘗試。

根據(jù)經(jīng)濟學人信息部(EIU)新的中國城市經(jīng)濟與人口收入模型分析，未來10年，中國房地產(chǎn)市場仍將存在強勁的潛在需求。該分析稱，盡管中國的房地產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)可能面臨調(diào)整，但是由收入和城市人口增長所推動，消費者對更大、更好住房的潛在需求，使得市場的調(diào)整將非常短暫。

該模型的主要設計者、經(jīng)濟學人信息部中國區(qū)席計量經(jīng)濟學家劉倩博士認為，中長期而言中國并未出現(xiàn)嚴重的房地產(chǎn)泡沫，不過在中國政府調(diào)控力度不斷加大的背景下，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)短期的溫和調(diào)整，但出現(xiàn)全國性的房價大幅調(diào)整的可能性較低，這種可能性不會高于15%。

對于國外熱錢是否會對中國房地產(chǎn)市場帶來沖擊的問題，劉倩則認為沒有必要太過擔心，因為外資在中國房地產(chǎn)市場占的份額較低，連十分之一都不到。

一些二線城市可能存在泡沫

財經(jīng)日報：對于當前中國的房價，尤其是一線城市，是否有泡沫，你們的判斷是什么？

劉倩：盡管一些重點城市房價急速飆升，但中國房地產(chǎn)市場尚不存在即將破裂的泡沫。城市化進程的持續(xù)推進和居民收入的穩(wěn)定增長，將推動房地產(chǎn)市場的強烈需求。

對于北京、上海這樣的一線城市，房價高低不能用當?shù)鼐用袷杖雭硭?，應該站在更大的范圍來看。如果和紐約、巴黎這樣的國際化都市相比，北京、上海還沒有到那樣的水平。

另外，我們也要看到，中國的房地產(chǎn)也有區(qū)域性差異，比如在一些二線城市，他們每年新增的房源供應比實際需求多出50%以上，這種供大于求的現(xiàn)象值得關注，這些城市可能存在泡沫。2010年中國全國新開工的住宅面積超過賣出的住宅面積39%。遼寧、安徽和內(nèi)蒙古的開工與賣出數(shù)量差別大，令人擔憂。

日報：在未來的某一個時點，中國的城市化進程應該會放慢速度，住房需求也許會下降，你們預測這個節(jié)點大約會出現(xiàn)在什么時候？

劉倩：按照我們的預測，中國的城市人口占比2012年會超過50%，接下來的幾十年都會有源源不斷的農(nóng)民進城。中國的城市人口數(shù)量將一直增長到2039年。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)是房地產(chǎn)市場的一個重要支撐，因此，中國房地產(chǎn)市場將持續(xù)強勁增長，而不是在未來10年內(nèi)崩潰或者停止增長，盡管這種趨勢理應穩(wěn)步放緩。_ueditor_page_break_tag_副標題

2011年至2020年期間，預期中國城市人口將增加26.1%，新增人口超過1.6億，同時城市人均可支配收入將增加2.6倍。到2020年，城市人均居住面積將從2008年的30平方米提高到41平方米，接近現(xiàn)在歐洲的人均居住面積。

因此，在調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場在接下來一兩年的短期休整之后，仍將繼續(xù)繁榮下去，中國樓市應該還有十年或更長的繁榮期。

調(diào)控應更注重“調(diào)”

日報：作為樓市調(diào)控政策的一部分，房產(chǎn)稅已經(jīng)在部分城市開始試點，但目前來看，在上海和重慶的試點離社會期望還有一段離，怎么看房產(chǎn)稅對樓市的短期和長期影響？

劉倩：中國當前還沒有一項在全國范圍實施的有重要意義的房產(chǎn)稅，而多數(shù)其他國家都已強制實施。這在很大程度上增加了中國房地產(chǎn)資產(chǎn)的吸引力，但由于保有環(huán)節(jié)稅負較低，也在客觀上導致中國的人均住房面積偏大。

中國今年開始在上海和重慶進行房產(chǎn)稅試點，但由于目前試點規(guī)模小，其影響力還非常有限。從一些公開信息來看，上海和重慶的試點過程中主要存在兩個問題：一是征收稅率較低，二是征收的執(zhí)行力度也不是很強。

從長期來看，中國應該大范圍推廣房產(chǎn)稅，但目前還不是佳的時機。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，政府不會馬上對這個行業(yè)有一個很大的政策變化，中央應該會先在幾個城市進行試點后，慢慢地推廣到全國，再確定相應的稅率水平。這個過程起碼還要三五年。

日報：中國不少城市今年開始執(zhí)行住房限購政策，這讓市場成交下降非常明顯，不過，這種做法也引來不少議，你覺得未來一兩年，或者在什么情況下，地方政府會考慮調(diào)整這種政策？

劉倩：不少城市的限購政策跟戶籍掛鉤，實際上是不太公平的做法，政府要做的應該是偏重“調(diào)”而非偏重“控”，在限購政策下，一些剛性需求并不是消失，而是短期被延后。一旦限購政策取消后，過去被遏制的需求和新的需求加在一起，樓市可能會出現(xiàn)一波小的高潮。

政府應該提供一個合理的市場運行機制，讓市場自己去發(fā)展，然后在此基礎上進行一些微調(diào)。

日報：對于中國未來的房地產(chǎn)調(diào)控取向，你有什么建議？

劉倩：先，政府應該讓市場發(fā)揮更大的作用，而不是都由政府自己來做。市場本身會有行情波動，政府可以去進行調(diào)整，而不要一味地去控制。

其次，政府在福利房、經(jīng)濟適用房、廉租房這部分，進行大量投資的方向是對的，也是應該持續(xù)下去的，政府必須考慮到低收入人群的住房需求，要對這部分群體進行必要的保障。

所以，中國的房地產(chǎn)政策應該是兩條腿走路：一方面讓市場發(fā)揮作用，不要有太多的控制；另一方面，要合適地增加對低收入人群的住房保障。

人均居住面積超過國際標準

日報：自從上世紀90年代進行房改之后，中國的房地產(chǎn)市場變化還是很大的，盡管這個市場目前社會上有很大的議，如果從積的角度，怎么看待中國樓市這十多年來的變化？

劉倩：按照目前的建設速度，中國需兩周的時間可以建成一座和羅馬同等規(guī)模的城市。截至2010年的10年間，中國建成的住房數(shù)量幾乎相當于目前西班牙或英國住房總量的兩倍，或者是日本現(xiàn)有住房的總量。以人均計算，這一時期內(nèi)中國城市居民的人均居住面積幾乎翻了一番。依據(jù)收入水平，中國的人均居住面積已經(jīng)超過了國際標準。

日報：房地產(chǎn)業(yè)一直被外界稱為中國經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，它對其他行業(yè)的影響有多大？

劉倩：中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮將為家具、汽車及建材等行業(yè)的投資者帶來機遇。它將帶來巨大的累積價值——按照中國固定資產(chǎn)投資額估算，我們預計到2020年為止的10年中，中國房地產(chǎn)領域的總投資金額將達到75萬億元人民幣。以當前匯率計算，這相當于11.5萬億美元，幾乎是英國當前年度國民生產(chǎn)總值的5倍。

從現(xiàn)在起到2020年的10年中，如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持強勁增長，這將直接或間接導致鋼鐵需求量增長近40%，能源需求也將出現(xiàn)類似的增長，從而加大全球市場上鐵礦石和石油的供應壓力。