投資要點：

投資：在保障房和商業(yè)地產(chǎn)加大開發(fā)、10 年銷售持續(xù)增長回籠大量資金使得11 年初購地高增長等因素影響下，1-3 月房地產(chǎn)投資仍高位運行，較1-2 月下降1.1 個點。1-3 月房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)營用房投資增速為34.1%、37.4%、40%，較1-2 月降低1.1、提高2.4 和3.5 個百分點。3 月房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)營業(yè)用房投資增速為33.2%、39.7%、43.6%，環(huán)比下降2、提高4.8 和6.9 個百分點。

建設：在調(diào)控和信貸緊縮下行業(yè)資金來源緊張，新開工面積增速持續(xù)放緩。1-3 月商品房施工、新開工、竣工面積增速為35.2%、23.4%、15.4%，較1-2 月分別下降3.8、4.5 和上升1.5 個百分點。3 月商品房施工、新開工、竣工面積增速為10.5%、19.5%和17.2%，環(huán)比分別下降28.5、8.4 和上升3.3 個百分點。

銷售：3 月，限購下一二線城市銷售面積普降，因保值需要提升調(diào)控影響小的三四線城市銷售暢旺，使得商品房銷售面積同比增16%。1-3 月：商品房銷售面積、銷售金額增速為14.9%和27.3%，較1-2 月上升1.1 和下降0.1 個點；住宅銷售面積、銷售金額增速為14.3%和25.9%，較1-2 月上升1.1 和下降0.3 個點。3 月商品房銷售面積、銷售金額增速15.8%和27.2%，環(huán)比上升2 和下降0.2 個點；住宅銷售面積、銷售金額增速為15.3%和25.6%，環(huán)比上升2.1 和下降0.6 個點。三四線城市成交占比上升，3 月商品房、住宅均價環(huán)比跌19.7%和21%，同比漲10%和9%。

土地（數(shù)據(jù)滯后1 個月）：10 年開發(fā)商回籠資金較好致11 年1-2 月土地購置面積高增長，土地購置面積增速57.1%，10 年上升28.7 個點，10 年12 月上升55 個點。

資金：受調(diào)控和信貸緊縮影響，3 月國內(nèi)貸款初現(xiàn)負增長，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速維持低位，自籌資金占比上升至40%以上。1-3 月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速18.6%，較1-2 月上升2.3 個點，同比下降43 個點。其中國內(nèi)貸款增速為4.4%、較1-2 月下降3.2 個點。3 月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速22.7%，環(huán)比上升6.4 個點，同比下降21 個點。其中國內(nèi)貸款、利用外資、定金及預付款增速-2.3%、26.2%、28.2%，較1-2 月下降10、35.3、0.7 個點；自籌資金、其他資金增速為36.4%、22.7%，環(huán)比提高15、6.1 個點。

70 個大中城市住宅價格：3 月新建和二手住宅價格環(huán)比上升城市仍占多數(shù)，價格環(huán)比下降和持平城市在增加，過半數(shù)城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅縮??；絕大多數(shù)城市新建、二手住宅同比價格上升，漲幅回落城市明顯增加。新建商品住宅：3 月價格環(huán)比下降和持平的城市20 個，比2 月增加6 個；漲幅環(huán)比縮小的41 個；3 月價格同比下降的2 個；同比漲幅回落的47 個，比2 月增加16 個。二手住宅：3月價格環(huán)比下降和持平的26 個，比2 月增加6 個，其中16 個為直轄市、省會或計劃單列市；漲幅環(huán)比縮小的33 個；3 月價格同比下降和持平的7 個；漲幅同比回落的49 個，比2 月增加25 個。從分類指數(shù)來看，3 月新建和二手住宅價格環(huán)比下降和持平城市個數(shù)多的是套均面積144 平米以上住宅，占總數(shù)的近半。

受調(diào)控和信貸緊縮影響，新開工增速持續(xù)放緩，投資增速面臨較大的下行壓力。 “新國八條”出臺近三個月，多數(shù)城市房價仍續(xù)漲，別是三四線城市呈量價齊升。我們認為4 月下旬調(diào)控加碼的概率在加大，限購的范圍和力度可能加大。調(diào)控及個貸規(guī)模收緊將使銷售增速放緩加大土地購置、新開工和投資增速下行的壓力。在房價上漲趨勢得到遏制下，投資增速明顯的下行有利于調(diào)控政策的放松，為板塊走好奠定基礎。但短期內(nèi)需關注調(diào)控政策加碼的可能帶來的行業(yè)風險。