房價變數(shù)

調(diào)控壓力下，樓市成交量已呈下滑之態(tài)。盡管調(diào)控政策尚未松動，但通脹壓力下，房價走勢漸成下一個懸念

文/《財經(jīng)國家周刊》記者 魏洪磊

膠著數(shù)月后，樓市以“量跌價穩(wěn)”回應(yīng)各地倉促出爐的調(diào)控目標(biāo)。

北京市大的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2010年3月北京商品住宅成交量為4846套，同比下降53%。4月份周，北京二手房網(wǎng)簽量為1216套，日均203套，較3月同期日均網(wǎng)簽量下降超過4成，創(chuàng)2009年以來日均網(wǎng)簽量低。

“綜合目前市場各方的態(tài)度，預(yù)計4月二手房市場將延續(xù)3月份的低迷。”鏈家地產(chǎn)席分析師張月表示。

成交量的下挫顯然不是調(diào)控目標(biāo)，但樓市價格依舊難以撼動。在已經(jīng)出臺房價調(diào)控目標(biāo)的多個城市中，有北京提出普通住宅“穩(wěn)中有降”的口號，且明確將樓市分為保障房、普通住宅和房三個層次。而大多數(shù)城市，依舊將房價與GDP掛鉤，態(tài)度曖昧。

2011年4月9日，國務(wù)院總理溫家寶在浙江調(diào)研時對樓市調(diào)控再次表態(tài)：中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是明確的，決心是堅定的，各級政府要切實擔(dān)負(fù)起責(zé)任。

盡管決策層措辭堅決，但分析人士認(rèn)為，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)與國際復(fù)雜形勢同樣成為中國樓市的重要變數(shù)。“我覺得地產(chǎn)走勢要看兩個指標(biāo)，CPI和PPI。”4月10日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)(微博專欄)表示，國際經(jīng)濟(jì)形勢對中國地產(chǎn)的影響或?qū)⒃趦蓚€月后顯露。

房價調(diào)控的變數(shù)

樓市僵局難破，監(jiān)管層的相應(yīng)動作也在進(jìn)行：4月6日，央行宣布加息。分析人士認(rèn)為，雖然通脹預(yù)期是引起此次加息的主因，但其對于樓市的影響也將比以往更為明顯。“這算是中央政府的變相表態(tài)，是對調(diào)控不滿意。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉對《財經(jīng)國家周刊》記者說。

在此之前，國務(wù)院派出多路調(diào)查組，分赴各地調(diào)研樓市。在此過程中，房價控制目標(biāo)由虛轉(zhuǎn)實，終確立在10%左右。限購令的出現(xiàn)，曾令地方政府與開發(fā)商陷入窘境。但上報房價控制目標(biāo)，則讓地方政府有了發(fā)力點。

“這個數(shù)字反而促成觀望期的結(jié)束，達(dá)到了新平衡。”陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖表示。

諸多房價調(diào)控目標(biāo)中，北京提出“穩(wěn)中有降”，范小沖認(rèn)為這一提法“很有智慧”。“這一要求針對普通商品房，對房并無要求，其實比較容易實現(xiàn)。”范小沖說，“這種區(qū)別對待的做法是對的。”

4月10日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在一次小型聚會上表示，現(xiàn)在判斷樓市走向為時尚早。在他看來，房價漲跌取決于兩項數(shù)據(jù)：CPI和GDP。

而從去年至今，中國的GDP則一直在下滑。任志強(qiáng)預(yù)測，其將從去年一季度的11.3%落至8.5%左右。“利比亞和日本等國際因素還沒有真正反映到國內(nèi)。”任表示。他近期與多家大采購商有過接觸，如國內(nèi)空調(diào)企業(yè)遠(yuǎn)大集團(tuán)，其產(chǎn)品部分關(guān)鍵零部件全部從日本進(jìn)口，但目前有3個月庫存。

任志強(qiáng)認(rèn)為，如果不能保證原料供應(yīng)的話，到6月份時GDP很可能回落，進(jìn)而導(dǎo)致貨幣政策和財政政策的適度放松。“到時候，不管房地產(chǎn)政策再怎么緊縮，這兩個政策如果放了，對房地產(chǎn)來說會略有改變。至少貨幣不會那么緊縮，不然會出問題。”任說。

GDP將對中央決策層提出嚴(yán)峻考驗，而對地方政府而言，土地財政仍是調(diào)控會否轉(zhuǎn)向的大變數(shù)。任志強(qiáng)表示，一些地方政府“因為土地賣不出、錢回不來而撐不住”。

北京作為2010年土地財政的大受益者，也無法擺脫此種窘境。知情人士透露，2011年北京西城區(qū)的土地儲備貸款為400億，“而北京大的區(qū)財政收入才有230個億，所以一定靠土地才能還清貸款”。

但按照以往規(guī)律，樓市降價后，土地市場也將慘淡。“如果不能依賴土地財政，那今年融資平臺會出問題，保障性住房目標(biāo)也不可能實現(xiàn)。”任志強(qiáng)說。

資金鏈懸念

政策之外，開發(fā)商的資金鏈懸念同樣左右著房價走勢。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，已公布年報的40家開發(fā)企業(yè)，負(fù)債總額達(dá)到6000億。

但在4月10日的小型聚會上，任志強(qiáng)表示，這一數(shù)字并非開發(fā)商的實際負(fù)債水平，因里面相當(dāng)一部分為開發(fā)商的預(yù)售款。

按照慣例，開發(fā)商負(fù)債包括有息負(fù)債(銀行貸款)及未結(jié)算的銷售收入，事實上并不能夠反映出其真實負(fù)債狀況。

如萬科去年銷售額1000多億，結(jié)算570億，尚余400多億，今年一季度銷售額超過300億，因此其有800億負(fù)債是沒有結(jié)算的銷售收入。若按稅前是20%的利潤率計算，將有160億利潤。“實際上真正的貸款連1500億都不到，不表示現(xiàn)在現(xiàn)金流緊張到迫使開發(fā)商降價。”任志強(qiáng)說。

多家受訪企業(yè)均表示，當(dāng)前判斷企業(yè)的資金鏈狀況，除了現(xiàn)金流，還需看企業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)。“現(xiàn)在等著賣房的不好過，但已經(jīng)賣完、需交房的公司卻很舒服。”

陽光100常務(wù)副總裁范小沖分析，從資金狀況看，大多數(shù)開發(fā)商的維持正常運轉(zhuǎn)并無問題的，關(guān)鍵是看企業(yè)戰(zhàn)略。“如果要繼續(xù)擴(kuò)張，則可能有困難。”

陽光100已深耕二、三線城市多年，受此輪調(diào)控影響較小。范小沖表示，陽光100目前融資途徑并不少，先是快速回款。“但我們不會率先降價，承受各方壓力太大。”范小沖說。

2008年，萬科售樓處曾因率先降價而受前期購房者沖擊，多家受訪開發(fā)商表示，此舉陰影始終未散。盡管回籠資金是選擇，但開發(fā)商更青睞拓寬融資渠道，如借道信托融資，又或壓縮成本。“我們在拿地上也已經(jīng)很謹(jǐn)慎，包括對付款方式的選擇。”范小沖說。

但范小沖表示，“限購令”在多地的實施，使沖動型置業(yè)者大幅減少，轉(zhuǎn)而慎重追求一次到位。“比如購買大戶型，限購政策下，再轉(zhuǎn)手已經(jīng)不大可能了。”范小沖認(rèn)為，此種心態(tài)下，“簡單的降價未必帶來快速銷售”。

根據(jù)任志強(qiáng)的統(tǒng)計，深度盤整的2008年，樓市大降幅為20%，而現(xiàn)在遠(yuǎn)比2008年好過，目前開發(fā)商的降價動力不足。

房價難降：地產(chǎn)商的結(jié)構(gòu)調(diào)整

通脹預(yù)期被看做政策松動的大影響因素。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來CPI與PPI不斷攀高。前者對應(yīng)農(nóng)民工工資的提高，后者對應(yīng)生產(chǎn)資料價格的上漲，根據(jù)公開資料，3月份此兩數(shù)值之和已經(jīng)超過12%。按照這一水平，房價下跌10%，則意味著開發(fā)商降價20%。

“綜合各種形勢，后形成的會是價格的波動，從全國來說，我們估計不會超過15%。”任志強(qiáng)說。

供需矛盾則可能成為房價難降的另一主因。

分析人士表示，2010年新開工面積16億平方米，以此計算，今年6月份之前樓市供應(yīng)量應(yīng)急劇上漲。但地方政府與開發(fā)商不約而同地選擇了等待。“地方政府在控制出貨量，單價太高不給預(yù)售證；而限購政策導(dǎo)致很多開發(fā)商本身也不愿意領(lǐng)證。”上述人士透露，目前北京的庫存量約為6萬套，而這一數(shù)字在去年為8.6萬套。

根據(jù)任志強(qiáng)估算，今年的北京新開工面積有8億平方米，比去年少一半。“嚴(yán)重的是，今年開工量下降會影響明年的供應(yīng)，明年沒有房子賣怎么辦？”任志強(qiáng)說。

開發(fā)商的謹(jǐn)慎，使得未來兩年樓市很可能呈現(xiàn)供不應(yīng)求之態(tài)，萬科的表態(tài)可為佐證。3月30日，在萬通地產(chǎn)投資者大會上，萬科執(zhí)行副總裁丁長峰公開表示，萬科判斷2011年是全面調(diào)控時代的開始，“所以對于萬科超過1000億體量來講，保持經(jīng)營的安全是我們底線。所以近對所有項目開工節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整、對所有品類供應(yīng)進(jìn)行調(diào)整”。

在丁長峰看來，2008年調(diào)控更多影響“改善類”市場，對高端市場影響并不大，次置業(yè)市場要降價可以賣出去，這也是萬科帶頭降價的原因。

但始于2010年的此輪調(diào)控，已經(jīng)從市場手段全面過渡到行政手段，且行政工具覆蓋從需求到供應(yīng)所有環(huán)節(jié)。“今年情況下，企業(yè)資金周期拉長，壓力實際上在翻倍，同時每個產(chǎn)品線都要面對不同的市場風(fēng)險。”丁長峰說。

由此，曾有前車之鑒的萬科不再糾結(jié)于價格，丁長峰表示，萬科一直在有意識增加次置業(yè)和次改善兩個產(chǎn)品間的份額，2011年前三個月，這兩個數(shù)字分別為38%和36%。