據(jù)報道,自2009年12月以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂是一浪高過一浪,但眼下,在各地降價潮和放松限購令的呼聲下,調(diào)控政策似乎將慢慢轉(zhuǎn)向“風(fēng)平浪靜”。
10月27日,在十一屆全國人大常委會二十三次會議上,對于全國人大常委會財經(jīng)委員會副主任委員吳曉靈的一番“目前限購政策太嚴(yán)厲”的說法,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)部長姜偉新的解釋是,限購是個行政辦法,是我們不得已而采取的辦法,并稱“在住房信息完善后將不再限購”。這一解釋當(dāng)即被市場推測為房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號。
但隨后國務(wù)院的表態(tài)擊退了這一猜想。10月29日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開了國務(wù)院常務(wù)會議。會議提出,堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負起責(zé)任,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策,進一步鞏固調(diào)控成果。
住建部與中央目前對房地產(chǎn)調(diào)控不同的表態(tài),讓市場頗為困惑。眼下房地產(chǎn)調(diào)控似乎又走到了左右搖擺的十字路口:如果調(diào)控繼續(xù)加碼,則投資會下滑,可能令已明顯放緩的經(jīng)濟增速繼續(xù)下滑;但如果放松,則房地產(chǎn)市場的泡沫會繼續(xù)膨脹,房價可能會重蹈2009年報復(fù)性反彈的覆轍。
中央決心堅定 地方希望松綁
從近兩年來中央出臺的一系列嚴(yán)厲調(diào)控政策以及今年以來高層連續(xù)的表態(tài)來看,中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心是堅定的。
從10月29日國務(wù)院會議的內(nèi)容可看出,該會議主要還是表示調(diào)控政策不會放松,并且言辭上也發(fā)生了一些微妙變化,即房地產(chǎn)調(diào)控從“加強”到“鞏固”。
今年1月至7月,溫總理曾多次談及房地產(chǎn)調(diào)控時都明確表示“加強房地產(chǎn)調(diào)控”。
9月份,溫總理在《求是》雜志發(fā)表文章談及房地產(chǎn)調(diào)控的時候,也明確表示“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。
顯見,中央對房地產(chǎn)調(diào)控的力度不會放松。但受訪專家也認為,后期調(diào)控政策加碼的可能性不大。
對此,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受記者采訪時表示,中央調(diào)控的目標(biāo)是希望房價穩(wěn)定,房價能保持相對平穩(wěn)發(fā)展,既不會大幅度上升,也不會大幅度下降。也可以說是,穩(wěn)中有升,或穩(wěn)中有降。
在房價問題上,地方政府一直被人們視為大的受益者。因房價越高,土地價值越大,土地收益、財政稅收也自然越多。
而隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼,地方政府有些坐不住了。近來傳聞多省政府主要負責(zé)人不斷進京會晤住建部以及國土資源部等相關(guān)負責(zé)人。
“目前調(diào)控政策不具備放松條件,部分調(diào)控措施可能持續(xù)一段時間。”住建部政策研究副主任玨林態(tài)度明確,若今年不加大樓市調(diào)控力度,房價走勢難以想象。因此各地的限制措施不能短期,否則房價可能快速反彈。
有分析人士也對記者表示,現(xiàn)在不能放松調(diào)控,否則房價出現(xiàn)的不是一般性反彈,而是洪水般上漲。
事實上,近期有的地方已悄然放松限購政策,佛山是一個典例。
10月11日,廣東省佛山市住建局在其網(wǎng)站上發(fā)布公告稱,自10月12日起放寬限購條件。這稱得上是全國個明確放松限購政策的城市。但有趣的是,12小時后,該政策被緊急叫停。當(dāng)晚11時,該局又在網(wǎng)站上通告稱,為“綜合評估政策影響”,暫緩執(zhí)行該政策。
如此看來,地方政府希望放松樓市調(diào)控的愿望暫時恐難實現(xiàn)。一位業(yè)內(nèi)分析師向記者表示,面對中央的壓力,地方政府現(xiàn)在也不敢輕易放松對房地產(chǎn)的調(diào)控,尤其是地方政府現(xiàn)在正處于換屆之時。
可見,無論是住建部還是地方政府,未來一段時間,至少年內(nèi),他們?nèi)钥赡軙?zhí)行中央部署的房地產(chǎn)調(diào)控政策,跟中央步調(diào)保持一致。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題
開發(fā)商的預(yù)期更悲觀
不如此,開發(fā)商也對年內(nèi)政策放松不抱希望。
日前,北京一位不愿具名的房地產(chǎn)商向坦言,“我們此前一直在觀望,但是現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商管理層認可政府對樓市的調(diào)控至少年內(nèi)不會放松。”
多數(shù)房企已付諸行動,一些開發(fā)商們正大幅縮減在建項目,小型開發(fā)商甚至準(zhǔn)備“冬眠”,即較大幅度暫停建設(shè)以等待下一個周期。并且,開發(fā)商降價行動眼下不斷在上海、深圳等大城市上演。
近期,星河灣、中海、龍湖、綠地這些房企在上海實施率先降價行動,其降價的幅度跟前期相比高達20%,有的甚至30%。以上房企屬于國內(nèi)大型知名開發(fā)商。
另外,房地產(chǎn)龍頭萬科也加入了降價同盟。該北京公司旗下的金隅萬科城即將于11月推出三期新房源,均價14000元/平方米,與上期房源比較,下降了3000元/平方米。同時,深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺等項目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。今年以來,萬科的降價一直在持續(xù),不過降價信息有些隱蔽。
高華證券指出,近期他們通過對深圳、惠州兩地包括萬科、金地集團以及招商地產(chǎn)等幾家主要開發(fā)商的調(diào)研發(fā)現(xiàn),這些開發(fā)商對限購在2012年底前取消的預(yù)期依然較低。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題
購房者希望調(diào)控繼續(xù)加碼
調(diào)控政策不斷加碼以及解讀之聲“正反”迥異,造成了當(dāng)下房地產(chǎn)市場亂象叢生:想購房者猶豫不決;已購房者不斷涌現(xiàn)退房潮;投資客則在力拋房。
事實上,在這場博弈中,弱勢的力量是購房的老百姓。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),多數(shù)準(zhǔn)備的購房者,他們當(dāng)前的態(tài)度是持幣觀望,因為他們認為未來房地產(chǎn)調(diào)控還會加碼。
“我們已看了半年的房子了,但遲遲未下定買房的決心,因為國家未來可能還會出臺一些嚴(yán)厲的調(diào)控措施,房價應(yīng)該還會降吧。”浩(化名)這樣認為。
浩夫婦都是山西人,他們自今年“五一”結(jié)婚起開始看房,跑了不少地方,北京城內(nèi)以及郊區(qū),包括通州、昌平與燕郊等地方的房子。不過他近看到媒體報道上海、深圳的一些樓盤在降價促銷,并且中央政府強調(diào)調(diào)控力度不會放松,進而選擇了繼續(xù)觀望。
像浩這樣有剛性需求而持觀望態(tài)度的人不少。中原地產(chǎn)分析師告訴記者,雖然像北京這樣的城市大部分商品房項目的優(yōu)惠幅度和二手房的議價空間都有所增加,但相比購房者的心理價位差依然巨大。并且,目前購房者對未來信心不足。因此即便是現(xiàn)在部分項目下調(diào)交易價格,也很難吸引處于觀望中的購房者馬上入市交易。
事實上,雖然房價有些松動,但房價下調(diào)比較緩慢。那么房價何時會出現(xiàn)購房者預(yù)期的價位,即房價出現(xiàn)實質(zhì)性下降?
房地產(chǎn)專家、財經(jīng)專欄作家陳真誠對記者分析稱,房價下降有一個過程,至少要等到明年兩會前后,因為今年市場處于反應(yīng)前期,但隨著時間的推進,大家對降價的反應(yīng)漸漸發(fā)酵,產(chǎn)生降價的預(yù)期更強烈,屆時開發(fā)商也會從現(xiàn)在少數(shù)企業(yè)的降價行為演變成群體的降價促銷潮,房價到時自然會出現(xiàn)明顯實質(zhì)性下降。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題
政策 未來一段時間難以放松
雖然房價已現(xiàn)降價之勢,但調(diào)控政策仍然不會放松。
上海一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱,中央政府不會放松調(diào)控,如果放松可能要等到明年政府換屆的時候。
瑞銀證券席經(jīng)濟學(xué)家汪濤在給記者的一份新研究報告中也指出,即使到2012年一季度,政府也不會放松房地產(chǎn)的相關(guān)政策。但她同時認為,到那時會出現(xiàn)明顯的宏觀政策放松,包括增加財政支出和信貸額度。
另外,至于市場對政策微調(diào)的諸多猜測,汪濤明確指出,這是面對溫和放緩的實體經(jīng)濟、中小企業(yè)困境以及依然處于高位的通脹水平,政府為中小企業(yè)放松信貸條件、減稅并釋放了不再繼續(xù)收緊貨幣政策的信號。在她看來,政策微調(diào)并不是針對房地產(chǎn)市場的。
不過,市場也不乏有一些樂觀人士。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭是其中一位。他認為,中央的調(diào)控政策會持續(xù)到明年初,因為按照當(dāng)前態(tài)勢,隨著經(jīng)濟下滑和通脹緩解,經(jīng)濟政策還將持續(xù)放松,房地產(chǎn)政策預(yù)計到明年一季度將有明顯松動,預(yù)期年底會有少數(shù)城市如期取消限購。
值得一提的是,社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立當(dāng)前還呼吁政府要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。他建議,政府應(yīng)該明確房地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo),如果目標(biāo)是穩(wěn)定房價,則應(yīng)該始終堅持該目標(biāo)不動搖。
在尹中立看來,當(dāng)前,房地產(chǎn)調(diào)控的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn),部分城市的房價出現(xiàn)了明顯回落,這個時候關(guān)鍵的是要“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”,如果因為這樣或那樣的原因而動搖房地產(chǎn)調(diào)控,則政府的信用會徹底喪失,以后的房地產(chǎn)調(diào)控的成本將成倍增加。