居住在小區(qū)里,日常生活難會時不時跟物業(yè)打交道,因此,跟物業(yè)鬧矛盾的現(xiàn)象比較普遍,假設(shè)處理不當(dāng),會走上打官司的道路。
物業(yè)糾紛案例列舉
【經(jīng)典案例】
某物業(yè)管理有限公司(簡稱物業(yè)公司)承擔(dān)某小區(qū)的物業(yè)管理。丁某是該小區(qū)業(yè)主。2015年物業(yè)公司起訴丁某 ,要求其交納2010年1月至2014年拖欠的物業(yè)費2545.621元。丁某答辯稱臥室頂樓漏水,陽臺墻體有裂縫,多次找物業(yè)公司維修,但都沒有解決。對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不管理,不同意交物業(yè)費。
【法官說法】
物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)公共建筑和共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。房屋漏水問題要查找漏水原因,若因公共供水管道破裂造成的漏水問題,物業(yè)公司有責(zé)任負(fù)責(zé)維修、更換。若因業(yè)主私人用水管道的問題,物業(yè)公司不負(fù)擔(dān)維修義務(wù)。若因樓頂防水問題而造成頂樓漏水,因涉及樓頂公共建筑,可啟動專項維修資金進行維修。墻體裂縫涉及工程質(zhì)量問題,應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。若房屋已過保修期,房屋共用部分的墻體發(fā)生裂縫,可啟動專項維修資金進行維修。本案中,丁某以臥室漏水和墻體裂縫作為抗辯理由不能成立。其可以找相關(guān)責(zé)任主體協(xié)商解決問題或者將責(zé)任主體列為被告另行起訴。
【法條索引】
《住宅專項維修資金管理辦法》二條,本辦法所稱住宅共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
《住宅專項維修資金管理辦法》十八條,住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。
在各類糾紛中,無論是物業(yè)還是業(yè)主,都需清楚彼此的權(quán)利和義務(wù),避免不必要的矛盾發(fā)生,如物業(yè)方收取費用后應(yīng)該履行義務(wù),將小區(qū)清潔做好、電梯有問題及時修理等;同時,業(yè)主方也應(yīng)清楚自己該做的事情?不拖欠物業(yè)費等。
物業(yè)費包括哪些?
住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括以下項目:
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(即人員費用,包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費等)
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;(包括;公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費;給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費;電氣、燃?xì)?、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;公共照明費;易損件更新費等等)
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用; (包括:清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運、化糞清掏等)
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用 (包括:綠化工具費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費等)
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用; (即安全管理人員費用、安全器械裝備費等)
6、辦公費用; (包括:交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、辦公用房水電費等)
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
9、法定稅費;(包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費等)
10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)管理公司權(quán)利和義務(wù)
權(quán)利:
①物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī),結(jié)合實際情況,制定小區(qū)管理辦法;
②依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對住宅小區(qū)實施管理;
?、垡勒瘴飿I(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用;
?、苡袡?quán)制止違反規(guī)章制度的行為;
?、萦袡?quán)要求業(yè)委會協(xié)助管理;
?、抻袡?quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù);
?、呖梢詫嵭卸喾N經(jīng)營,以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。
義務(wù):
?、俾男形飿I(yè)管理合同,依法經(jīng)營;
?、诮邮軜I(yè)委會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督;
?、壑卮蟮墓芾泶胧?yīng)當(dāng)提交業(yè)委會審議,并經(jīng)業(yè)委會認(rèn)可;
④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
權(quán)利:
?、侔凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
?、谔嶙h召開業(yè)主大會會議,并物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
?、厶岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
?、軈⒓訕I(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
⑤選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);
⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
?、弑O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
?、鄬ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
?、岜O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
?、夥伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
義務(wù):
?、僮袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
?、谧袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
?、蹐?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
?、馨凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
?、莅磿r交納物業(yè)服務(wù)費用;
?、薹?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主未居住還需要交物業(yè)費嗎?
根據(jù)相關(guān)法律:業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。業(yè)主辦理相關(guān)入住手續(xù)后,物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù),因此,業(yè)主雖未居住但仍需按時交納物業(yè)服務(wù)費。
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