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在天門(mén),房貸要不要提前還?!

2022年05月30日 17:17     小編:天小愛(ài)          點(diǎn)擊:3156

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  房貸,一直是很多業(yè)主身上的一座大山。而近期“要不要提前還房貸”的話題,熱議不休,引起眾多買(mǎi)房者的關(guān)注。 在這場(chǎng)激烈的討論中,產(chǎn)生了兩個(gè)截然不同的派系。

  一類(lèi)是“貸賺派”,他們堅(jiān)持“貸到就是賺到”的原則,認(rèn)為房貸是普通人一輩子能從銀行借到便宜的、最長(zhǎng)期,也是大額的一筆資金。提前還款,節(jié)省了利息成本,看似得了便宜,實(shí)則陷阱就在這里,通貨膨脹,機(jī)會(huì)產(chǎn)生的價(jià)值,都被浪費(fèi)掉了。

  另一類(lèi)是“省賺派”,秉持“省到就是賺到”,認(rèn)為現(xiàn)在把手上的閑錢(qián)拿去理財(cái),還沒(méi)房貸利息高。不少人干脆直接曬出提前還貸的經(jīng)歷,表示省出的幾十萬(wàn)元相當(dāng)于理財(cái),“不能讓銀行占了自己的便宜”。

  那么,你認(rèn)為到底應(yīng)不應(yīng)該提前還款呢?

01

  中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)告訴我們,不到萬(wàn)不得已千萬(wàn)不要向別人借錢(qián)。

  在這種傳統(tǒng)思維引導(dǎo)下,很多業(yè)主將房貸視為一生的拖累。一些人的人生目標(biāo)甚至是多賺錢(qián),早日把房貸還清。而且做房貸的時(shí)候,希望盡量少付利息,早日無(wú)債一身輕。 但其實(shí)老祖宗留下來(lái)的“美德”,反而成了老實(shí)人“被坑”的理由。為什么會(huì)這么說(shuō)呢?原因有三點(diǎn):

  1、貨幣貶值,通貨膨脹

  M2(現(xiàn)金+各類(lèi)存款的總和)作為衡量市場(chǎng)流通資金的指標(biāo),可以看出貨幣貶值的程度,M2越多,錢(qián)越不值錢(qián)。

  截止2019年末,M2余額是198.65萬(wàn)億,而十年前,這個(gè)數(shù)字是60.62萬(wàn)億,整整漲了近4倍。

  由于市面上的錢(qián)越來(lái)越多,貨幣長(zhǎng)期處于寬松狀態(tài),造成財(cái)產(chǎn)性收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏工資性收入,這就是為什么工作10年,還不如在公司旁邊買(mǎi)個(gè)房子賺的多的原因!

  而通貨膨脹就更好理解了。

  大環(huán)境下,央行會(huì)繼續(xù)降準(zhǔn),錢(qián)會(huì)持續(xù)貶值,通脹不可避免,而你從銀行里借到的錢(qián)也是貶值的狀態(tài)。

  以一碗牛肉面舉例:十年前,5塊錢(qián)就能吃一大碗,而現(xiàn)在,5塊錢(qián)你也就能喝碗湯。

  這種直觀的生活感受我想大家都有切身體會(huì)。

  今年你借了100萬(wàn),10年以后,可能這100萬(wàn)只值50萬(wàn)。所以別看你30年的房貸利息大,扣除通貨膨脹率后,你會(huì)發(fā)現(xiàn)它是一個(gè)讓你驚喜的數(shù)值。

  2、流動(dòng)性價(jià)值

  提前還房貸,意味著手上的流動(dòng)資金會(huì)大幅減少。

  如果你選擇10年還清貸款,到時(shí)候就很可能陷入「流動(dòng)性陷阱」——你現(xiàn)在30歲貸款,10年后你才40歲,正是人生中事業(yè)和收入的頂峰期。

  那么過(guò)兩年,如果出現(xiàn)了一套房子有很大的升值空間,或者一個(gè)項(xiàng)目有明顯的投資收益,你卻發(fā)現(xiàn)手頭上沒(méi)有足夠的現(xiàn)金流,這時(shí)候因?yàn)椴荒芗皶r(shí)拿出錢(qián)或拿到的錢(qián)成本較高,豈不是后悔晚矣?

  3、還款進(jìn)度

  房貸的還款有且只有兩種:一種是等額本金,另一種是等額本息。

  選擇哪種還款方式?已經(jīng)還了多少?是會(huì)對(duì)我們要不要提前還貸有影響。

  因?yàn)槲覀兛紤]提前還貸,最主要的目的就是想少還一些利息嘛。

  那么申請(qǐng)?zhí)崆斑€款前,首先要考慮自己的還款進(jìn)度。

  如果申請(qǐng)的等額本息還款,且還貸期限超過(guò)了一半。那么提早還款依然改變不了本息還款結(jié)構(gòu),意味著超過(guò)一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過(guò)程中償還(也就是說(shuō)就算選擇提早還款,利息還是那么多的利息),剩下的月供中絕大多數(shù)都是本金,提前還款沒(méi)占到一點(diǎn)好處。

  如果申請(qǐng)的是等額本金還款,當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息,后期還的更多是本金,利息高低對(duì)還款額影響不大。

  所以你要做的就是貸最多的錢(qián),還最長(zhǎng)的時(shí)間,按步就班,切勿急躁。

02

  哪些情況可考慮提早還貸?

  1、未來(lái)貸款利率有上漲的可能

  如果未來(lái)房貸利率有大幅上漲的可能,那不如趁著現(xiàn)在利率低、利息少趕緊還貸。但是5月15日,央行、銀監(jiān)會(huì)剛祭出“大招”:首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

  不過(guò)總的來(lái)說(shuō),按照目前的情況來(lái)看,貸款利率上漲可能性不大,甚至可能會(huì)持續(xù)下降,現(xiàn)在提前還貸,可能會(huì)有些虧的慌。

  2、處于還貸初期

  在貸款的前幾年,本金基數(shù)大,利息相應(yīng)也高,如果手頭有閑置資金,而又沒(méi)有較好的投資方向,可以考慮提前還一部分。

  3、把房子作為投資工具的人

  如果你希望盡快還清貸款以房作抵押,或者還清貸款撤銷(xiāo)抵押賣(mài)房的,也可考慮提前還房貸。

  4、自身排斥負(fù)債

  對(duì)多數(shù)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō),身背房貸欠錢(qián)的感覺(jué)并不好受,有的人可能因此產(chǎn)生焦慮,如果你一想起身負(fù)巨債就吃不好睡不香,又正好手頭寬裕些,那不如早些把房貸還了吧。畢竟自己的身體最重要。

03

  關(guān)于提前還款注意事項(xiàng):

  1、提前還貸有可能會(huì)有違約金

  很多銀行對(duì)于提前還款都有一定的要求,大部分銀行要求要還款滿一年以后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€款,甚至不滿一年提前還款可能會(huì)收違約金,但也有些銀行可以隨時(shí)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。

  所以借款人要提前還款時(shí),應(yīng)該先跟銀行咨詢清楚相關(guān)的規(guī)定。

  2、 組合貸要注意

  貸款方式有商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款三種形式,這里需要注意的是組合貸款。

  組合貸款是商業(yè)貸款和公積金貸款組合起來(lái)的一種貸款方式。這種方式涉及到銀行和公積金兩個(gè)機(jī)構(gòu),不僅是地區(qū)不同政策不同,機(jī)構(gòu)之間也有不同的規(guī)定。

  比如有些地方要求,申請(qǐng)組合貸款的人在提前還貸時(shí),公積金貸款和商業(yè)貸款不能只還其中的一種,必須保持一定的比例;還有的地方規(guī)定,提取公積金賬戶的余額后,只能先還公積金貸款部分。本來(lái)公積金貸款利率就不高,提前還就沒(méi)有太大意義了。

  3、抵押注銷(xiāo)

  很多人以為把貸款還完就完事了。

  他們對(duì)于抵押權(quán)比較不了解,提前還款后會(huì)忘記要去辦理解押。

  所以提前還款后一定要去辦理抵押注銷(xiāo),這樣才不會(huì)給以后的房產(chǎn)交易帶來(lái)麻煩。

最后

  當(dāng)然,說(shuō)歸說(shuō),要不要提前還房貸,還是要根據(jù)每個(gè)人的實(shí)際情況來(lái)判斷。

  因?yàn)榇蠹覍?duì)利息的承受能力以及對(duì)流動(dòng)資金的需求情況不一樣,也就沒(méi)有適合所有人的所謂“提前還貸佳時(shí)間點(diǎn)”。只要綜合考慮提前還款的各種利弊,就能找到最適合自己的資金安排。

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