1、城市地價水平及變化趨勢
1.1 整體地價水平與整體變化趨勢
2018年綜合地價水平(指商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地地價的綜合水平值,下同)較上年度均有上漲。根據(jù)天門市城市地價動態(tài)監(jiān)測成果顯示,2018年(以2018年12月31日為估價期日,下同)天門市綜合地價水平值為937元/平方米,與2017年度綜合地價水平值897元/平方米相比,同比上漲了4.46%。
1.2 不同用途地價水平與變化趨勢
(1)不同用途地價水平
2018年天門市地價監(jiān)測結果顯示:住宅用地上漲幅度最大,其次是商業(yè)用地,上漲幅度均大于前期,工業(yè)用地在平穩(wěn)中也小幅上漲。
商業(yè)用地地價水平值為1680元/平方米,與2017年商業(yè)用地地價水平值1646元/平方米相比,每平方米上漲了34元,同比增長率為2.07%;
居住用地地價水平值為1171元/平方米,與2017年居住用地地價水平值1102元/平方米相比,每平方米上漲了69元,同比增長率為6.26%;
工業(yè)用地地價水平值為266元/平方米,與2017年度工業(yè)用地地價水平值263元/平方米相比,每平方米上漲了3元,同比增長率為1.14%。(見附表1、圖1)。
附表1 天門市城區(qū)地價監(jiān)測各用途地價比較分析表
單位:元/平方米
圖1▲天門市城區(qū)地價監(jiān)測各用途地價比較分析圖
(2)用途級別地價水平
① 商業(yè)級別價格走勢
2018年度通過對商業(yè)用地共25個點監(jiān)測,分布在一、二、三、四級地段的結果與去年同比分別上漲1.48%、1.91%、2.63%、4.28%(見附表2)。
附表2 天門市城區(qū)商業(yè)用地級別地價比較分析表
單位:元/平方米
?、?住宅級別價格走勢
2018年度通過對住宅用地共24個點監(jiān)測,分布在一、二、三、四級地段的結果與去年同比分別上漲2.91%、3.21%、6.08%、14.25%(見附表3)。
附表3 天門市城區(qū)住宅用地2018年級別地價比較分析表
單位:元/平方米
?、鄹骷墑e工業(yè)價格走勢
2018年通過對工業(yè)用地二、三、四級別地段監(jiān)測,工業(yè)用地監(jiān)測地價與去年同比小幅上漲。(見附表 4)。
單位:元/平方米
1.3不同地區(qū)地價水平與變化趨勢
今年土地掛牌商業(yè)、住宅成交案例主要集中在三、四級用地區(qū)段。城市發(fā)展帶來新、老城區(qū)結合部三級、四級地段地價上漲明顯;由于一、二級區(qū)段供地趨于飽和,沒有明顯的成交量,因此地價水平相對穩(wěn)定。工業(yè)用地各區(qū)段價格水平相比去年同期有小幅上漲。
2 城市樓面地價與房價對比分析
2.1樓面地價與房價比值分析
根據(jù)天門市房管局銷售備案的相關數(shù)據(jù)資料以及天門房產(chǎn)信息網(wǎng)商品房交易查詢,總體趨勢是房價持續(xù)上漲。
其中,住宅類成交均價為5031元/平方米比2017年的4000元/平方米上漲1031元/平方米,漲幅為25.78%,相比于平均樓面地價586元/平方米,樓面地價與房價比值為8.58%。
商業(yè)類成交均價為9600元/平方米,穩(wěn)中有升 ,相比商業(yè)用地平均樓面地價730元/平方米,樓面地價與房價比值為13.15%。(詳見附表5)
附表5 2018年天門市城區(qū)樓面地價與房價對比分析表
單位:元/平方米
2.2樓面地價增長率與房價增長率比較
根據(jù)天門市房網(wǎng)信息數(shù)據(jù)資料,天門市2018年商品房銷售均價為5031元/平方米,同比2017年商品房銷售均價4000元/平方米,增幅明顯,上漲25.78%。
商業(yè)銷售均價9600元/平方米同比2017年商業(yè)銷售均價9500元/平方米,上漲1.05%,增幅較平緩。
根據(jù)今年度地價監(jiān)測的成果顯示,商業(yè)、住宅用地監(jiān)測點價格也基本與房價增幅成正比。地價增長率與房價增長率比較如下表(附表6)。
3、城市地價與土地市場協(xié)調(diào)狀況
3.1地價增長率與土地計劃供應面積增長率對比
2018年的土地計劃供應量與去年供地比例略有調(diào)整,在本年度的供地計劃中,經(jīng)營性用地總量比去年同期增幅明顯,工業(yè)用地小幅下降。根據(jù)2018年監(jiān)測數(shù)據(jù),各類用地的地價增長幅度較之前均有上漲。土地供應與年初制定的供應計劃方向相一致。
3.2地價增長率與土地實際供應面積增長率對比
截止至2018年12月31日,2018年天門城區(qū)掛牌交易共成交43宗,總出讓面積是2006464.34㎡,商業(yè)用地實際供應面積同比去年增加602.35%,居住用地實際供應面積同比去年增長114.80%,工業(yè)用地實際供應面積同比去年增加16.08%。地價增長率低于土地實際供應面積增長率。
4、城市地價與房屋市場協(xié)調(diào)狀況
4.1地價增長率與房屋供應面積增長率比較
2018年,新建商品房批準預售14465套,批準預售面積179.07萬平方米,同比增長36.02%;其中,新建商品住房批準預售13450套,批準預售面積163.23萬平方米,同比增長46.11%。
房地產(chǎn)開發(fā)用地供應35宗,總面積 116.45公頃,同比增長84.32%;其中,住宅用地供應 4 宗,總面積 10.58 公頃,同比增長 134.07%。
房地產(chǎn)市場去庫存壓力依然存在,城市地價增長的速度低于房屋供應面積的增長速度。
4.2地價增長率與房屋實際銷售面積增長率對比
2018年,新建商品房銷售13242套,銷售面積151.23萬平方米,同比增長10.31%;
其中,新建商品住房銷售12308套,銷售面積142.64萬平方米,同比增長13.94%。
存量房成交1811套,成交面積26.92萬平方米,同比增長40.65%;
其中,存量住房成交1757套,成交面積24.77萬平方米,環(huán)比增長%,同比增長44.26%。城市地價增長的速度低于房屋實際銷售面積的增長速度。
5、城市地價與社會經(jīng)濟環(huán)境協(xié)調(diào)狀況
5.1地價增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率比較
2018年度地價增長率綜合同比增長4.46%,2018年全國年內(nèi)生產(chǎn)總值591.15億元,同比增長8.2%。地價增長的變化趨勢與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長同步,增幅明顯低于GDP的增速。(附表7)。
附表7 天門市GDP增長率與綜合地價增長率的對比表
圖2▲ 天門市GDP增長率與綜合地價增長率對比圖
5.2地價增長率與固定資產(chǎn)投資增長率對比
2018年天門市固定資產(chǎn)投資投資總額同比增長率11.3%,同比增速放緩。2018年天門市地價增長率的變化與固定資產(chǎn)投資增長率的變化方向一致(附表8)。
附表8 天門市固定資產(chǎn)投資增長率與綜合地價增長率對比表
圖3 ▲天門市固定資產(chǎn)投資增長率與綜合地價增長率對比圖
5.3地價增長率與城市房地產(chǎn)投資對比
2018年天門市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為43.52億元,同比增長137.3%。地價增長率遠低于國內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度,說明天門市土地市場運行較為穩(wěn)定。
6、背景情況與未來趨勢分析
6.1城市地價變化與背景及存在的問題
2018年是天門市房地產(chǎn)市場非?;鸨囊荒辏貏e是上半年銷售行情量價齊漲,作為一個非一、二線的相對較小的城市,天門的房產(chǎn)政策相對寬松,沒有太多限購現(xiàn)售政策的嚴格把控,而且去庫存也是一項主要任務。
在國家宏觀調(diào)控的政策下,沒有一、二線城市購房資格的本地人,更多的開始考慮回鄉(xiāng)置業(yè),成交量和市場需求開始增大也在情理之中。隨著2018年土地實際供應量大幅增長,開發(fā)商大量儲備土地,地價水平增幅明顯,預計后期隨著房地產(chǎn)去庫存壓力的增加,房地產(chǎn)銷售價格會較平穩(wěn)發(fā)展,土地供應價格會維持在現(xiàn)有的水平。
6.2未來地價變化的趨勢預測
2018年已經(jīng)過去,年末城區(qū)商品房去庫存壓力大于去年,對于充滿挑戰(zhàn)的2019年樓市的預期是平穩(wěn)健康發(fā)展,未來樓市大起大落的可能性較低,2019年對于開發(fā)商來說,挑戰(zhàn)或多于機遇。預期2019年會減少土地開發(fā)用地供應,地價會較平穩(wěn)。
文章來源:天門市人民政府網(wǎng)站
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