2017年已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí),基本確定了新時(shí)代中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向?!皥?jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?!?/p>
中國(guó)房地產(chǎn)從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代,告別高速增長(zhǎng)的階段,進(jìn)入“平穩(wěn)健康發(fā)展”的新常態(tài)。圍繞著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì),梳理七大熱點(diǎn)詞,重點(diǎn)解讀全年樓市。
熱詞1:量?jī)r(jià)回落
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,2017年1-9月份,全國(guó)商品房銷售面積116006萬平方米,同比增長(zhǎng)10.3%,增速比1-8月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。9月份,因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用,70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看,新建商品住宅價(jià)格全部下降或持平;從同比看,漲幅均繼續(xù)回落,回落幅度在1.8至8.8個(gè)百分點(diǎn)之間。
以武漢為例,成交量方面,某研究院數(shù)據(jù)表明,2017年1-10月,武漢市商品住宅累計(jì)成交169946套,較去年同期減少70673套。其中,“金九銀十”作為樓市傳統(tǒng)旺季,明顯表現(xiàn)得“成色不足”。今年的“金九銀十”,武漢新建住宅成交共成交3.1萬套,相比去年4.1萬套的成績(jī)單,同比回落約24.4%,降幅較為顯著。
價(jià)格方面,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù),武漢環(huán)比下跌0.1%。今年以來,武漢多舉措控房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng),取得實(shí)質(zhì)性成效。
熱詞2:調(diào)控升級(jí)
國(guó)務(wù)院參事室特約研究員姚景源表示:“大家越來越清晰地把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到‘房子是用來住的,不是用來炒的’上來,要回歸房地產(chǎn)本來的屬性?!笨梢灶A(yù)期,今年以來全國(guó)和地方實(shí)施的調(diào)控政策在未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)都不會(huì)放松。
據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年以來,全國(guó)各地出臺(tái)的樓市相關(guān)政策近180次,限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商,樓市開啟“五限時(shí)代”。多種調(diào)控手段的運(yùn)用甚至疊加出臺(tái),力度和廣度均前所未有。其中,“金九銀十”期間,新一輪全國(guó)性的調(diào)控密集來襲,促房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。9月22日至23日,西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽、石家莊、武漢8城調(diào)控升級(jí);9月30日,寧波跟進(jìn)限售;桂林、無錫、東莞三城樓市調(diào)控也進(jìn)一步加碼……
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,樓市調(diào)控政策升級(jí)將會(huì)成為2017年下半年的常態(tài)。因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策,深刻地影響著中國(guó)樓市的走向。房子的投資屬性正在弱化,將逐步回歸“居住”屬性。
熱詞3:租賃時(shí)代
繼住建部等九部委公布12個(gè)租賃試點(diǎn)城市名單,預(yù)示著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)改革大幕已經(jīng)拉開?!凹涌旖⒍嘀黧w供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”,房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來“輕租重售”的局面將得到改變。
構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要環(huán)節(jié),需要供地予以支持,并培育規(guī)模化租賃企業(yè)。目前,上海、杭州、廣州等市已密集掛牌并出讓多宗純租賃用地,租賃用地成交規(guī)模持續(xù)提升。另外,由國(guó)企牽頭,萬科、龍湖、旭輝、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足長(zhǎng)租公寓,住房租賃市場(chǎng)將成為下階段各方主體角力的主戰(zhàn)場(chǎng)。
從武漢市房管局獲悉,今年的目標(biāo)是籌集7000間、30萬平方米的租賃房源。5年內(nèi)武漢將留住100萬大學(xué)生,建設(shè)250萬平方米、5萬套租賃住房,形成20萬人的租住規(guī)模。接下來,我市還將積極開展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)的相關(guān)工作。
熱詞4:低價(jià)溫和
國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年1-9月,全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)面積13.13萬公頃。其中,第三季度土地供應(yīng)面積有5.45萬公頃,達(dá)到近四年來同期最高供應(yīng)量。供應(yīng)量環(huán)比增加36.39%,同比增加27.84%。住宅用地供應(yīng)同比增幅是2014年以來最大的一個(gè)季度。
地價(jià)方面,2017年第三季度,一、二線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速均有所放緩。總體而言,監(jiān)測(cè)的20個(gè)熱點(diǎn)城市中,僅深圳、合肥、武漢、石家莊4市本季度住宅地價(jià)環(huán)比增速微升,南京市持平,其余15個(gè)城市均有下降,其中,上海、廈門、鄭州三市已連續(xù)4個(gè)季度持續(xù)收窄。
供應(yīng)增加,地價(jià)延續(xù)溫和態(tài)勢(shì),是今年土地市場(chǎng)的主基調(diào)。以武漢為例,某研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2017年前三季度,武漢居住類用地共成交57宗,合計(jì)成交土地用地面積為435萬方,同比上漲7.01%,預(yù)計(jì)未來兩年,住宅用地推出及成交節(jié)奏將加快,以保證未來武漢住宅市場(chǎng)將有充足房源上市。
熱詞5:金融去桿杠
截至目前,信貸收緊政策對(duì)市場(chǎng)影響逐步顯現(xiàn),金融去杠桿加速,監(jiān)管趨嚴(yán),房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落。
一方面,在監(jiān)管部門要求下,全國(guó)多個(gè)城市對(duì)消費(fèi)貸進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管,防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落;另一方面,進(jìn)入四季度以來,超90%以上的銀行表示房貸額度再度吃緊,放貸時(shí)間延長(zhǎng)。加之個(gè)人房貸利率不同程度上浮,個(gè)人住房貸款抵借比率和期限均有所下降,個(gè)人按揭貸款增幅降至2015年5月以來最低值,并呈現(xiàn)繼續(xù)下降趨勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士表示,銀行房貸額度緊張的主要原因是在房地產(chǎn)整體調(diào)控的基調(diào)下,房貸投放限制增多,投放額度大幅減少。各地央行數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,各地銀行住房貸款新增投放量均縮水。
熱詞6:房企突圍
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究監(jiān)測(cè),截至2017年三季度末,突破千億規(guī)模的房企已達(dá)11家。碧桂園以逾4000億元的銷售規(guī)模位居榜首,萬科地產(chǎn)和中國(guó)恒 大的業(yè)績(jī)也分別達(dá)到了3947.8億元和3658.8億元;保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股今年的銷售業(yè)績(jī)也實(shí)現(xiàn)了持續(xù)性增長(zhǎng);另外,金地集團(tuán)、華夏 幸福、華潤(rùn)置地作為新晉的千億級(jí)企業(yè),在市場(chǎng)上表現(xiàn)也十分搶眼。
如何發(fā)展核心品牌競(jìng)爭(zhēng)力,是房企在突圍戰(zhàn)中制勝關(guān)鍵。以萬科為代表的龍頭企業(yè),精準(zhǔn)定位“城市配套服務(wù)商”,以多元化和全國(guó)布局的發(fā)展路徑,把生活配套服務(wù)的半徑放大到整個(gè)城市。以華夏 幸福為代表的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商,另辟蹊徑開展政企合作PPP模式,切入到產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中。
可以預(yù)見,房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng),眾房企對(duì)市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪即將進(jìn)入白熱化階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)加速洗牌。外來大鱷搶灘市場(chǎng),本土房企將如何異軍突起?奧山集團(tuán)作為發(fā)家武漢的一家民營(yíng)企業(yè),在完成住宅、商業(yè)等領(lǐng)域的布局,將觸角伸向文旅產(chǎn)業(yè)和體育文化產(chǎn)業(yè),攜手洪山區(qū)打造百億級(jí)特色旅游小鎮(zhèn),并在光谷、臨空港區(qū)規(guī)劃冰雪體育文化綜合體,成功開拓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一片藍(lán)海,實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
熱詞7:樓市拐點(diǎn)
中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代,我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。這就意味著,未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出矛盾也隨之轉(zhuǎn)換為熱點(diǎn)城市住房供應(yīng)的不均衡問題。
今年以來,房地產(chǎn)投資熱潮告一段落,房?jī)r(jià)也將回歸到合理區(qū)間。伴隨著改革的進(jìn)一步深化,存量資源全面優(yōu)化,優(yōu)質(zhì)增量供給,未來的城市建設(shè)將從攤大餅式的造城運(yùn)動(dòng),進(jìn)入“內(nèi)向生力”的發(fā)展新階段。
湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事李國(guó)政認(rèn)為,“短期內(nèi),房地產(chǎn)政策在今年年底到明年年中出現(xiàn)明顯松動(dòng)的可能性不大,但整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)在悄然變化:一線城市量?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的松動(dòng),二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅開始回落。隨著政策的持續(xù)深入,預(yù)計(jì)到明年年中,市場(chǎng)很可能出現(xiàn)一波下行的態(tài)勢(shì),拐點(diǎn)之后將是樓市的艱難期?!?/p>