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商業(yè)地產(chǎn)有救了?商場改住房真的會有效嗎

2016年05月21日 09:36     小編:     |0     點(diǎn)擊:4178

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  年初以來,住宅地產(chǎn)去庫存余音未了,商業(yè)地產(chǎn)過?,F(xiàn)象又接踵而至,再加上電商沖擊及大勢不佳,商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)遇到了瓶頸。自營改增后,5月初,國務(wù)院又發(fā)力,明確提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,這意味著商鋪、辦公樓等允許后續(xù)可以按規(guī)定進(jìn)行屬性更改,通過結(jié)構(gòu)改造等變?yōu)樽赓U住房。這實(shí)際上為商業(yè)地產(chǎn)去庫存的“戰(zhàn)斗”提供了更多“彈藥”。過剩的商業(yè)地產(chǎn)是否將迎來春天?
 

  多位商業(yè)地產(chǎn)人士表示,商業(yè)改公寓出租當(dāng)前有較強(qiáng)的市場需求,前景可觀,但政策恐怕很難落地。沒有政策支持,住房租賃市場便很難掙到錢,也很難形成規(guī)?;?,企業(yè)不易做大做強(qiáng)。
 

  新商業(yè)機(jī)遇出現(xiàn)
 

  商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力巨大,5月初,高盛的一份報告指出,從全國范圍來看,中國房地產(chǎn)的去庫存完成了1/3左右。中國總體庫存水平依然很高,尤其在低線城市以及商業(yè)和寫字樓地產(chǎn),后者可能需要10年時間才能消化潛在供給。據(jù)世邦魏理仕相關(guān)分析師預(yù)計,2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%,約1530萬平方米。
 

  面對高庫存壓力,商業(yè)用房改為租賃住房,或許為一劑良藥。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,該政策短期內(nèi)對于消化庫存有一定的幫助,長期來講可以調(diào)節(jié)“住宅不夠、商業(yè)地產(chǎn)過剩”的結(jié)構(gòu)性失衡。據(jù)住建部副部長陸克華在5月6日的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上介紹,北京和上海這種一線城市別需要發(fā)展租賃市場。隨著務(wù)工人員、新畢業(yè)的大學(xué)生、青年教師與醫(yī)生等專業(yè)技術(shù)人員等新市民的加入,在大城市業(yè)時的居住問題成為了棘手問題。
 

  一二線出租具有較強(qiáng)的市場需求,這在一定程度上使得租賃市場租金持續(xù)高漲。據(jù)統(tǒng)計,2015年北京租金漲了7.2%,上海漲了19.5%。到了2016年,跟著房價全面上漲的趨勢,全國住宅租金在3月份一個月漲了14.8%。
 

  整個住宅租賃市場正迎來好時光。對此,在這樣的大商機(jī)背景下,商地轉(zhuǎn)型公寓后水電氣的使用能按居民標(biāo)準(zhǔn)而非商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),降低居住和持有成本,使其變得越來越具誘惑性。
 

  毫無疑問,商改住使剛需客成為受益者,但他們能不能受益還得看開發(fā)商的態(tài)度,而開發(fā)商的態(tài)度則取決于出售和出租誰的利潤更大。來自安居客的一組數(shù)據(jù)顯示,目前北京租售比為1:623,上海租售比為1:656,深圳租售比為1:693,廣州租售比為1:470,一線城市租售比已經(jīng)失衡。北、上、深租售比均超過600個月,也是說至少要超過50年才能通過房租收回成本。
 

  這恐怕是開發(fā)商不愿看到的現(xiàn)象。對此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,更多的開發(fā)商會選擇出售,有一部分閑置寫字樓、或者去化不暢的公寓才會選擇出租。
 

  據(jù)了解,近年來酒店式公寓與度假公寓發(fā)展態(tài)勢良好,商改租新政似乎為開發(fā)商又謀得新商機(jī)。
 

  當(dāng)前以寫字樓為的商業(yè)地產(chǎn)散買的投資者越來越少,導(dǎo)致很多都以整體持有為主。據(jù)記者了解,酒店式公寓因不限購不限貸而受到人們的熱捧。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,今年1月份上海酒店式公寓成交14.07萬平方米,環(huán)比呈現(xiàn)下跌,但同比增長215%;2月份成交6.45萬平方米,環(huán)比下跌,同比依然增長71%。而到了3月份,酒店式公寓銷售面積達(dá)22.25萬平方米,環(huán)比增長245%,同比增長459%。種種數(shù)據(jù)表明了近期酒店式公寓呈現(xiàn)出態(tài)勢。
 

  目前,全球公寓民宿預(yù)訂平臺途家在重慶、沈陽、武漢等城市已與一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作,如酒店式公寓、服務(wù)公寓,無論是整棟的還是分布式的都有合作,或許改造成酒店式公寓是不錯的選擇。
 

  據(jù)記者了解,當(dāng)前庫存積壓厲害的是三四線城市和旅游城市的旅游地產(chǎn)。國家對度假租賃市場相繼出臺了一些利好政策——從去年開始出臺了放寬度假租賃,后來又出臺鼓勵民宿客棧等社會服務(wù)業(yè)相關(guān)政策,而本次政策里面所鼓勵的租賃,也包括度假租賃。該政策是目前新的一個鼓勵政策。對于這些地產(chǎn)的開發(fā),未來可以通過管家和托管的模式使這些閑置不動產(chǎn)盤活,給需要的旅客入住。據(jù)記者了解,早在去年上海萬科與途家牽手合作空置房托管租賃的管家式服務(wù),把不動產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)合作推上了一個新高度。
 

  政策或難落地
 

  商改住看似為商業(yè)地產(chǎn)去庫存帶來了一份希望,成功案例也不少。比如,美國Arcade商場因經(jīng)營不暢,發(fā)展商耗資700萬美元,將這個古老的大商場改造成了一間間小公寓,改造后商場的1層是17間精品店和餐廳,物盡其用成為了社區(qū)商業(yè),如今非常受歡迎。但相較于國內(nèi)新政后諸多的不確定因素,商改租能否帶來利好此時下定論還為時尚早。
 

  中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示,這個政策恐怕很難落地。如果一旦用地性質(zhì)改變,那么等于規(guī)劃也將發(fā)生改變,隨之會帶來一連串影響。對于開發(fā)商和業(yè)主來說,需要付出很高的裝修成本和房價成本,而且租賃回報率有3%左右,租賃回報太低,所以去改造成租賃房的可能性不大。
 

  中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長永平認(rèn)為,在建或已建成的商場結(jié)構(gòu)已固定,不好改造,所以存在很大的局限性。他認(rèn)為,辦公樓改成公寓,更多的是從批地環(huán)節(jié)開始將商業(yè)用途改成租賃住房用途。
 

  中山大學(xué)教授、城市規(guī)劃專家袁奇峰也認(rèn)為,“商改租”面臨的問題仍然較多,比如地區(qū)居住人口增長,對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的需求增加,但原來的周邊配套設(shè)施不一定跟得上。他認(rèn)為,少量的“商改租”問題還不大,改建達(dá)到一定限值應(yīng)該重新做評估了。
 

  滿堂紅鏈家市場部經(jīng)理周峰表示,商改租,有二手大業(yè)主拿了整層樓商業(yè)物業(yè)的才有可能會這樣操作,但業(yè)主未必會愿意。由于目前商業(yè)性質(zhì)用地上的公寓,銷售單價比住宅高,改成居住用地會涉及到土地使用年限等問題,如果政府可以無償把商業(yè)用地年限從40年或者50年延長為住宅的70年,可能業(yè)主會同意,但預(yù)計是需要補(bǔ)繳地價的。在實(shí)際操作中,為確保這些房源改造后用于出租,可能也會有相應(yīng)的限制性規(guī)定,比如限制轉(zhuǎn)售等。對于業(yè)主來說,靠出租回本時間太長,但如果通過短期轉(zhuǎn)售可能3年至5年能獲得巨大利潤。
 

  對此,清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉也算過一筆賬,按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策,出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等,累計超過租金收入的20%,再考慮租賃管理成本支出,凈租金收益率剩下2.5%左右。沒有政策支持,住房租賃市場是很難掙到錢的,也很難形成規(guī)?;髽I(yè)不易做大做強(qiáng)。
 

  當(dāng)然,此次國務(wù)院常務(wù)會議明確提出,完善稅收優(yōu)惠政策,鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大支持,增加租賃住房用地供應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)商們也能期待這些優(yōu)惠措施早日落地。
 

  地產(chǎn)分析師陳立民認(rèn)為,商業(yè)用地若可以改成住宅使用權(quán),對于開發(fā)商來說,商業(yè)用地價格低,住宅用地價格高,會產(chǎn)生不公平。同時,商改租的改造過程中還有消防等問題需要解決。所以,這個政策尚處于吹風(fēng)階段,能否落地還有待觀望。


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