談中國樓市繞不開宏觀經(jīng)濟(jì)。2015年中央把穩(wěn)增長作為全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要目標(biāo)，面對國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)下行壓力，中央實施了一系列寬財政、松貨幣等刺激手段。針對樓市，中央把去庫存、穩(wěn)房產(chǎn)作為整體調(diào)控基調(diào)，政策環(huán)境趨寬松化。從330新政下調(diào)二手房交易營業(yè)稅、增加二套房信貸杠桿支撐，到年內(nèi)五次降息、五次降準(zhǔn)，再到進(jìn)一步放寬公積金貸款申請門檻，托市政策持續(xù)不斷。在一系列利好刺激下，城市間表現(xiàn)出明顯的分化。其中，全國重點省會城市的房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)釋放下大都復(fù)蘇明顯、成交，但與此同時，庫存量較大、消費需求不足的三、四線城市依然未能擺脫樓市量價低迷的陰霾。對于2016年的樓市，2015年年底經(jīng)濟(jì)工作會議上去庫存宏觀基調(diào)已定，市場大環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，一、二線重點城市樓市復(fù)蘇的勢頭還將進(jìn)一步延續(xù)，而三、四線城市市場依然不容樂觀。
 

　　2015全年樓市呈現(xiàn)六大征
 

　　★市場環(huán)境：政策趨寬松化刺激需求釋放
 

　　2015年，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，金融環(huán)境由穩(wěn)健趨寬松，利好經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時直接利好樓市短期交易。2015年以來，面對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，央行五次降準(zhǔn)、五次降息，一方面使更多資金流向市場;另一方面，直接降低購房還貸成本，對需求入市有較大的刺激作用。
 

　　與此同時，房產(chǎn)政策寬松化利于樓市庫存去化。2015年房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入政策寬松期，有效地刺激了樓市需求釋放。中央330政策的降低二套房貸款比例與個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5改2”，對刺激需求入市作用重大;同時，收緊土地供應(yīng)，通過減少土地供應(yīng)量來減少住宅潛在供應(yīng)量。需求刺激加上供應(yīng)減少，二者疊加以減少高庫存壓力。
 

　　在制度設(shè)計上，二孩政策全面放開，實為應(yīng)對社會老齡化壓力，但釋放的人口紅利也將對樓市產(chǎn)生一定的影響。短期來看，對房地產(chǎn)市場造成的影響主要來自于家庭結(jié)構(gòu)變化和子女教育產(chǎn)生的房屋需求結(jié)構(gòu)變化;長期來看，受益于國民人口的增長，人口紅利將繼續(xù)釋放，新增購房需求隨之增長，別是配套成熟的區(qū)域?qū)⒊蔀橘彿康臒狳c區(qū)域。
 

　　★交易量：城市間住宅市場分化嚴(yán)重，一線及重點省會城市復(fù)蘇，三四線城市依然萎靡
 

　　在樓市利好政策刺激下，2015年全國住宅市場整體上并未出現(xiàn)成交量大漲現(xiàn)象，全國住宅銷售量與2014年相比略降。其中，一線及重點城市新房交易量，可以看出，三四線城市住宅市場相對依然萎靡。
 

　　★房價：一線城市房價漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，二線城市房價漲幅有所收窄
 

　　2015年全國住宅市場整體價格漲幅明顯增加，全國住宅銷售價同比漲幅為五年高。但城市間及區(qū)域間住宅市場價格出現(xiàn)明顯分化，一線城市房價漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，二線城市房價漲幅有所收窄，說明一線城市投資效益依然較高，而二線城市投資效益降低，購房整體趨勢逐漸轉(zhuǎn)為自用為主。
 

　　★購房客戶征：80-85年齡段購房占半壁江山，貸款購房占比超七成
 

　　高企的房價形成較大的購房壓力，但對于貸款購房客戶來說，2015年一系列降準(zhǔn)降息政策加上較寬松的貨幣政策致使購房成本被降低，還貸壓力相對減輕，進(jìn)一步導(dǎo)致貸款購房客戶占比增加。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京市2015年貸款購房的比例為75.7%，比2014年增加了11.4個百分點。
 

　　★去庫存：全國去庫存壓力依然較大，但城市間分化明顯，重點省會城市去化效果顯著
 

　　2015年全國住宅待售面積繼續(xù)高位攀升，全國住宅市場去庫存壓力依然較大。在需求大量釋放及供應(yīng)端減量的雙重作用下，去庫存效果顯現(xiàn)，多地庫存量下滑。在全國庫存量上漲的背景下，一線及大部分重點城市庫存量減少，說明三四線城市庫存量未減反增，整體來看城市間分化明顯。
 

　　★潛在供應(yīng)：在去庫存主基調(diào)下，土地供應(yīng)量明顯收緊
 

　　2015年全國土地供應(yīng)量與成交量同比下跌，各地嚴(yán)控土地供應(yīng)量，土地供應(yīng)量收緊，同時各城市住宅用地成交下挫。土地市場潛在供應(yīng)端縮減，有利于住宅庫存去化。
 

　　2016樓市預(yù)測
 

　　預(yù)測一：2016年政策寬松化將延續(xù)
 

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，2015年12月為期三天的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，把刺激經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長作為2016年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要目標(biāo)。顯而易見，穩(wěn)增長是頭號課題，未來通過一切可刺激的舉措來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展是宏觀政策基調(diào)。下一步，適度寬松的貨幣政策將依然是未來經(jīng)濟(jì)刺激的重要手段，降準(zhǔn)降息等寬松化政策手段有望繼續(xù)實施，這無疑對樓市成交將產(chǎn)生利好，不論是房企開發(fā)融資，還是購房人按揭貸款，都將受益。
 

　　從樓市政策基調(diào)來看，去庫存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。為化解高庫存壓力，未來將有望繼續(xù)通過購房貸付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等利好組合拳來擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
 

　　預(yù)測二：2016年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)分化
 

　　在宏觀政策環(huán)境利好刺激的前提下，一線城市及重點省會城市改善型購房需求將持續(xù)釋放，“量增價漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房樓市。同時，還應(yīng)該看到，目前的購房需求主要以改善型和次置業(yè)型客戶為主力軍，投資客逐漸隱去，房價大漲的可能性不大。對于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不大的三四線城市，市場銷售仍將面臨較大壓力，存在降價走量、降低庫存、回籠資金的機(jī)會，但房價上漲仍將乏力。