房地產(chǎn)調(diào)控沒有找準調(diào)，無論是抑市，還是托市，政府都沒有真正尊重市場規(guī)律。

 

　　目前，中國房地產(chǎn)欠缺的是消費者的消費能力。過去十年，房地產(chǎn)主要靠城市中高收入居民支持，未來十年，主要靠城鎮(zhèn)化過程中轉(zhuǎn)移出農(nóng)村的農(nóng)民支撐。農(nóng)民能否市民化，關(guān)鍵是住房、業(yè)和子女教育。住房、業(yè)是迫在眉睫的問題，醫(yī)保是中期問題，養(yǎng)老是長期問題。

 

　　城鎮(zhèn)化與龐大的人口不一定會提高房價，人多，房價高，是個偽命題。如果高收入階層都到境外購房消費，境內(nèi)的高端房會受到嚴重沖擊;如果境內(nèi)龐大的中低收入階層不能成為有效消費群體，不不能托住房價，還會成為政府補貼的分食者，拉低平均價格水位。

 

　　目前市場動力已經(jīng)有所衰減，新的引擎還沒有發(fā)動：批投資者獲得高額收益、順利抽身出市場之后，剩下的是對價格非常敏感的剛性需求群體，而大規(guī)模的群體，從農(nóng)民轉(zhuǎn)為工人，從農(nóng)村來到城市的人，還需要漫長的培育期，才能成為中產(chǎn)收入階層，才能成為消費中堅力量。未來十年1億農(nóng)民進城，能不能順利轉(zhuǎn)化為有效消費群體，需要看產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否順利，技術(shù)培育是否到位。

 

　　中低收入階層是價格敏感群體，對房貸利率十分敏感。行政色彩十足的限購退出市場后，9月底央行松綁限貸。此舉效果好于取消限購，對于剛性需求者是大利好。中原地產(chǎn)席分析師張大偉認為，限貸松綁的效果相當于限購松綁影響的5倍以上，起碼可以增加30%的可購房人群。中國家庭金融調(diào)查與研究(CHFS)主任甘犁則認為，松綁限貸將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放，規(guī)模為550萬套左右，但這對于城鎮(zhèn)現(xiàn)有的約5000萬套空置房和約400萬套待售房來說，仍屬杯水車薪。

 

　　套房7折利率沒有得到普遍執(zhí)行，不是執(zhí)行力不夠，而是市場不同意。從商業(yè)銀行層面而言，既有房貸額度限制，又有贏利與風險束縛，套房房貸風險高于多套房，銀行融資成本在上升，銀行不會輕易釋放低息貸款。根據(jù)融360網(wǎng)站的新數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)風險小的城市北京套房貸普遍是9折，而上海以9.5折為主，7折利率市場難以尋覓。

 

　　要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，“釜底抽薪”的辦法有兩個。

 

　　或者，提高農(nóng)民土地收益，讓農(nóng)民一次性變現(xiàn)，獲得原始積累，在農(nóng)民進城的同時，讓農(nóng)民買房上樓。此舉后遺癥很多，農(nóng)民一次性變現(xiàn)后無法享受增值收益，農(nóng)民大多欠缺投資專業(yè)技能，征地后獲得的幾十萬現(xiàn)金有可能在20年后成為現(xiàn)在的2萬塊錢;一次性變現(xiàn)無法擺脫業(yè)困境，一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)民間小賭場跟隨征地農(nóng)民走的現(xiàn)象，揮霍很容易，生存很艱難。

 

　　日本和臺灣地區(qū)的農(nóng)民之所以成為富裕群體，主要是土改完成后保障農(nóng)民產(chǎn)權(quán)，讓農(nóng)民依靠土地增值收益養(yǎng)老，相當于分享工業(yè)化進程紅利。剝奪農(nóng)民的土地收益權(quán)，換取低價社保，本質(zhì)上是劫掠農(nóng)民的工業(yè)化紅利。

 

　　目前北京、武漢等城市郊區(qū)的農(nóng)民已經(jīng)得到了大筆收益，而貴州、云南遠離城市的農(nóng)民土地收益與農(nóng)產(chǎn)品相當，能靠工業(yè)化區(qū)域逐步擴張，讓農(nóng)民在各個階段分享不同的收益。反過來說，工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化，城鎮(zhèn)化才能找到農(nóng)民的業(yè)崗位，形成良性城鎮(zhèn)化過程。農(nóng)民單純依靠土地收益生活，相當于一大象盯在中國經(jīng)濟這牛身上，不可能持久。

 

　　二個辦法，在城鎮(zhèn)化的過程中培育業(yè)機會，同時，為低收入群體建立住房銀行。

 

　　房貸利率是影響房地產(chǎn)的要因素，在中國有擬議中的房產(chǎn)稅能與之相提并論。房地產(chǎn)個貸是長期負債，且按復利計算，利率水平對還貸成本為敏感，降低利率是增加需求的有效手段，而銀行不可能降低利率，財政貼息又難以支撐。房地產(chǎn)低息貸款從何而來?

 

　　政策性銀行有了形狀，國開行成為。7月29日，銀監(jiān)會官方網(wǎng)站宣布，銀監(jiān)會批準國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部開業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍為辦理納入全國棚戶區(qū)改造規(guī)劃的棚戶區(qū)改造及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)貸款業(yè)務(wù)等。此舉意味著，通過棚改推進城鎮(zhèn)化進程、推進經(jīng)濟與社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略，資金主要通過政策性銀行解決。

 

　　如下的悲觀設(shè)想并非空穴來風：棚改無法獲得實際經(jīng)濟收益，低效率與貪腐使基礎(chǔ)設(shè)施投資邊際效應(yīng)下降為零，產(chǎn)業(yè)升級沒有應(yīng)聲而起，大量沒有經(jīng)過專業(yè)培訓的業(yè)者尋找機會，結(jié)果可以預料，政策性銀行手中積攢了大量壞賬，不得不通過資產(chǎn)證券化等方式轉(zhuǎn)移壞賬，或者由財政注資。前一結(jié)果必然擾亂投資市場，造成資本貨幣市場信心低落;后者更加糟糕，央行發(fā)行貨幣推升物價，低效的基建成本由全民買單，買單數(shù)額起碼在萬億元以上。

 

　　與個貸銀行不同，國開行住房政策銀行主要是解決城鎮(zhèn)化過程中的保障開發(fā)，不是針對購房個人，剛性需求的購房個體，仍然難以得到亟需的低息貸款。城鎮(zhèn)開發(fā)貸與個貸有本質(zhì)區(qū)別，風險控制、管理模式都不同，個貸行需要檢視各個城市、城市區(qū)塊的房地產(chǎn)風險，為個人進行信用評級，以及利用證券化的方式釋放更多的貸款。中低收入階層獲得低息貸款購入城市住房，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，讓農(nóng)民群體體面業(yè)、徹底地有尊嚴地融入城市，轉(zhuǎn)換成城市公民身份。

 

　　個貸政策銀行與公積金在本質(zhì)上有相似之處。公積金是幫助職工貸款的公益基金，建立初衷良善，也學習了新加坡等國的先進經(jīng)驗。

 

　　但目前公積金使用效率不高，各地區(qū)各自為陣。公積金很大一部分屬于活期存款，白白損失200多億，國民在轉(zhuǎn)換城市時，到新城市申請公積金，比登天還難。地方政府把公積金看成自己籃子里的菜，不容他人染指。

 

　　公積金轉(zhuǎn)成住房貸款銀行轉(zhuǎn)換成本相對較低，可以解決中低收入階層低息房貸難題，也可解決區(qū)域分割的山頭主義，公積金專業(yè)化和集中管理都可實現(xiàn)，實現(xiàn)良性循環(huán)。目前，公積金規(guī)模4萬億，加上誰也不知道帳目的維修基金1萬億，如果再發(fā)行1萬億金融債，可基本滿足個貸要求。公積金繳納者轉(zhuǎn)換成為銀行股東，他們的紅利將高于活期存款，對繳納者有利。

 

　　一方面公積金浪費，一方面需求者得不到低息房貸，另一方面公積金繳納者能得到活期存款——三輸局面不應(yīng)持續(xù)，也不可能再持續(xù)下去了。

 

注：葉檀博士，知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家。