房企并購金額同比增9成房企抗拿高價(jià)地

2014年10月17日 09:18 小編：天小風(fēng) 中國房地產(chǎn)研究會|0 點(diǎn)擊：2072

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　　“四季度我們還是很關(guān)注土地市場，目前接觸的幾個(gè)地塊都將通過收購的方式進(jìn)行，公開競拍的底價(jià)還是比較貴。”北京一家國資房企的營銷總監(jiān)說道。

　　截至今年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計(jì)1054.04億元。而去年同期這一數(shù)值為552.38億元，同比增長90%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)并購標(biāo)的完成的交易達(dá)87宗，交易總價(jià)值為205.52億元;未完成(指交易進(jìn)度到了董事會預(yù)案階段，甚至已經(jīng)簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但工商過戶變更手續(xù)辦理尚未完畢)的并購標(biāo)的交易數(shù)目為119宗、交易總額為848.52億元。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶表示，今年并購增加趨勢十分明顯，但絕大部分并購涉及到復(fù)雜的債務(wù)債權(quán)關(guān)系，是很多問題并沒有浮出表面。

　　自去年四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入下行趨勢，即便是被視為避風(fēng)港的一線城市，依然難逃厄運(yùn)。

　　前9月，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，合計(jì)土地出讓金為3671.16億元，較2013年同期的3672.7億元基本持平，但完成了2013年全年5242.3億元的70%。在土地市場降溫的情況下，北京、上海都出現(xiàn)了多宗流標(biāo)地塊。

　　此外，相比2013年40%左右的土地成交溢價(jià)率，2014年近幾個(gè)月的溢價(jià)率均在20%左右。20大房企購置土地額度連續(xù)多月銳減，4~8月連續(xù)5個(gè)月不足200億元，近3個(gè)月更是在百億周圍徘徊。

　　“房企不拿地，主要是因?yàn)槿齑妫荒玫貙ν恋厥袌龅挠绊懺絹碓酱?，?dǎo)致地方政府的財(cái)政壓力逐漸增加。近部分城市的土地價(jià)格開始下調(diào)，加上救市政策的疊加，預(yù)計(jì)土地市場在降溫半年后，部分企業(yè)可能開始抄底拿地。”中原地產(chǎn)席分析師張大偉說道。

　　談及四季度的拿地計(jì)劃，多位房企人士均表示會持續(xù)密切關(guān)注土地市場，但堅(jiān)決不拿高價(jià)地。

　　“目前在接觸的幾個(gè)地塊都將是通過收購的方式進(jìn)行，公開競拍的底價(jià)看起來還是比較貴。”北京一家國資房企的營銷總監(jiān)透露。

　　實(shí)際上，這種土地項(xiàng)目以及房企之間的并購頻頻發(fā)生。一位知情人士介紹，江蘇省一家國資背景的房企今年已經(jīng)陸續(xù)并購了七家小的房地產(chǎn)公司，并購杠桿也比較高，花了七八億元，但并購的公司總貨值接近90億元。

　　“一般招拍掛的杠桿倍數(shù)在3倍左右，但上述并購杠桿遠(yuǎn)高于招拍掛。”宋延慶說道，今后并購重組的企業(yè)會越來越多，而擁有多種低成本融資渠道的房企也在伺機(jī)通過并購獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或地塊。

　　值得關(guān)注的是，從并購交易的主體來看，在已完成的并購案例中，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方多為格力集團(tuán)、萬恒投資、香江控股、揚(yáng)州泰達(dá)、榮安地產(chǎn)等中小房企，而買方則包括華夏幸福、陽光城、融創(chuàng)、泰禾等快速擴(kuò)張的企業(yè)。

　　“不排除收購一些中小房企的項(xiàng)目公司，這時(shí)候的收購價(jià)相對來說還是偏低的。換言之，一些股權(quán)交易市場上的中小房企掛牌項(xiàng)目，可能會比較受青睞。”上海業(yè)內(nèi)人士說。

　　“對于中國絕大多數(shù)城市來說，四季度以來，住房需求會逐漸釋放，這是房企未來戰(zhàn)略擴(kuò)張的基本邏輯。所以一旦房企資金充?；蝾A(yù)計(jì)市場走勢觸底反彈，今年四季度土地?cái)U(kuò)張的態(tài)勢會明顯加快。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　為應(yīng)對供應(yīng)過剩的住宅銷售市場，目前已有42個(gè)城市取消了自2010年出臺的購房限購政策，北、上、廣、深4個(gè)一線城市仍未放松限購。

　　以北京為例，截至9月底，更多開發(fā)商選擇“以價(jià)換量”，因此8月一手住宅價(jià)格指數(shù)比2014年6月下降1.8%。同時(shí)，盡管三季度供應(yīng)量環(huán)比下降26.6%至250萬平方米，但是成交量環(huán)比上升36.6%至200萬平方米。