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農(nóng)地抵押貸款擔(dān)保模式標(biāo)準(zhǔn)缺失恐埋隱患

2014年07月10日 08:20 小編：天小風(fēng) 中國房地產(chǎn)研究會(huì)|0 點(diǎn)擊：2193

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　　農(nóng)民大的資產(chǎn)——土地，其商品屬性，正通過農(nóng)地承包經(jīng)營抵押或農(nóng)地收益貸款等相關(guān)試點(diǎn)工作被逐步激活。

　　在北京、四川、安徽等多省市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，為降低還貸風(fēng)險(xiǎn)，各地推行了各種各樣的擔(dān)保模式，其中由政府作為擔(dān)保主體的模式受到金融機(jī)構(gòu)的大力追捧。

　　然而，多位業(yè)內(nèi)專家表示，無論擔(dān)保主體是政府、個(gè)人，還是中介機(jī)構(gòu)，由于缺乏標(biāo)準(zhǔn)和法律依據(jù)，金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民在這項(xiàng)改革中仍會(huì)面臨貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　探索農(nóng)地抵押貸款改革催生多個(gè)擔(dān)保模式

　　“實(shí)際上大部分銀行都認(rèn)為，如果沒有三方擔(dān)保，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)非常大，愿意做的人非常少。銀行需要三方擔(dān)保，不論擔(dān)保方是村長這樣的個(gè)人，還是政府設(shè)立的三方機(jī)構(gòu)，都是為了降低風(fēng)險(xiǎn)。”一位長期關(guān)注土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的業(yè)內(nèi)人士說道。

　　多個(gè)正在或即將試點(diǎn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的地區(qū)，推行了多種多樣的擔(dān)保模式，包括地方政府、民營企業(yè)、村級(jí)中介機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、個(gè)人在內(nèi)都可成為擔(dān)保主體。

　　山東省萊蕪市在推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押融資的過程中，建立了一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?。萊蕪市財(cái)政每年拿出一定資金，用于建立土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款擔(dān)保基金。擔(dān)?；鸾唤o合作擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托理財(cái)，形成的收益與政府風(fēng)險(xiǎn)基金一并作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，用于擔(dān)保代償。出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，先由專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)基金理財(cái)收益代償;不足部分由專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)基金承擔(dān)40%的貸款損失、擔(dān)保公司承擔(dān)60%的貸款損失;對(duì)合作中超出政府專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)基金以上的損失，由擔(dān)保公司承擔(dān)。如無風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)后仍有結(jié)余，全部返還給政府。

　　也有地區(qū)以民營公司作為擔(dān)保主體來承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。2014年初，黑龍江省佳木斯市當(dāng)?shù)孛駹I資本組建佳木斯金成農(nóng)村金融服務(wù)公司，公司專門做農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的業(yè)務(wù)。它運(yùn)作的模式是，農(nóng)民和金融服務(wù)公司簽訂一個(gè)土地流轉(zhuǎn)合同，由農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)給金融服務(wù)公司，金融服務(wù)公司以土地作為抵押并提供擔(dān)保，銀行據(jù)此給農(nóng)民放貸。該金融服務(wù)公司辦理土地登記、抵押、流轉(zhuǎn)手續(xù)，并承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

　　除了上述模式外，還有部分地區(qū)試點(diǎn)采用的是引入擔(dān)保公司的模式，農(nóng)民每次抵押需要支付擔(dān)保費(fèi)用，貸款成本有所提高;還有很多的地區(qū)，仍停留在以村長或農(nóng)戶等個(gè)人作為擔(dān)保主體的階段。

　　風(fēng)險(xiǎn) 擔(dān)保主體標(biāo)準(zhǔn)缺失恐埋隱患

　　由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)可抵押貸款的試點(diǎn)現(xiàn)在仍處于初級(jí)階段，很多金融機(jī)構(gòu)都是摸著石頭過河，由政府作為主體為這項(xiàng)業(yè)務(wù)提供擔(dān)保無疑是讓金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民放心的一種模式。

　 “出了事也沒關(guān)系，反正還有政府來‘兜底’。”一位擬開展農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)的工作人員表示。

　　但是，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不認(rèn)同，一方面這需要政府投入大量人力、物力和資金;另一方面，一旦農(nóng)民和銀行出現(xiàn)貸款糾紛，農(nóng)民可能考慮到政府提供擔(dān)保的背景，出現(xiàn)賴賬不還的情況。

　　對(duì)于個(gè)人作為擔(dān)保主體的嘗試，中國社科院學(xué)部委員張曉山表示，在貸款發(fā)生壞賬之后由個(gè)人或者村委會(huì)進(jìn)行代償，恐怕不一定靠譜。個(gè)人作為擔(dān)保人未有法律依據(jù)，出了問題也無法得到法律保護(hù)。

　　另外，一個(gè)村鎮(zhèn)銀行信貸部人士表示，依靠村級(jí)中介機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保，如果機(jī)構(gòu)趨利性比較強(qiáng)，那么容易出現(xiàn)貸款挪用、冒名貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于銀行而言，貸后監(jiān)控困難，而且這類機(jī)構(gòu)在法律意義上也不受保護(hù)。

　　“總而言之，因?yàn)槭切律挛?，政府?duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)抵押的擔(dān)保模式還沒有標(biāo)準(zhǔn)，更沒有監(jiān)管，現(xiàn)有的各種模式都是有隱患的。”上述村鎮(zhèn)銀行信貸部人士說。

　　“現(xiàn)在各地對(duì)于土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款實(shí)際上是突破了現(xiàn)有的《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的法律框架，也可以說是各地的一種‘搶跑’行為，一旦出現(xiàn)了相關(guān)的法律糾紛，農(nóng)民可能無法得到法律的保護(hù)。”張曉山建議，在這樣的背景下，為了保證相關(guān)試點(diǎn)的順利進(jìn)行，試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的法律條例。

　　突破 “三農(nóng)”貸款投放思路謀變

　　一位長期關(guān)注土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說，農(nóng)民在將土地經(jīng)營權(quán)抵押給銀行的同時(shí)引入三方的保證擔(dān)保，這種做法實(shí)際上并非真正的土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款。

　　“引入擔(dān)保之后，對(duì)于銀行來說，土地經(jīng)營權(quán)是二位的約束，擔(dān)保才是位的約束，這可以說是形式上的抵押。”他說，實(shí)際上，對(duì)于銀行而言，土地經(jīng)營權(quán)這樣的抵押物很難處置，在我國，很多土地流轉(zhuǎn)的平臺(tái)發(fā)育不盡成熟，或者是搭起來了一個(gè)“架子”，和真正的土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)相甚遠(yuǎn)。

　　實(shí)際上，對(duì)大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)而言，“三農(nóng)”貸款的點(diǎn)正是抵押物不足、信息不對(duì)稱和信用體系相對(duì)不完善，給信貸投放和風(fēng)險(xiǎn)把控帶來難度。“但是，針對(duì)小而散的農(nóng)戶，我們還是希望能嘗試土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，關(guān)鍵還是需要政府支持，包括財(cái)政等方面的支持。”江蘇如皋農(nóng)商行副行長展愛云表示。

　　另外，為破解農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押在制度上、操作上存在的困局，一些江蘇的金融機(jī)構(gòu)從資金需求迫切、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)豐富的領(lǐng)域入手，推出了一些農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款產(chǎn)品，并且也采取了各有側(cè)重的管控手段，如新沂農(nóng)商行要求農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵質(zhì)押貸款申請人需由村委會(huì)出具同意辦理意見和“地隨房走”決議意見，再由房管部門辦理評(píng)估登記。

　　對(duì)于“三農(nóng)”貸款，根據(jù)其點(diǎn)，其實(shí)銀行也在朝“輕抵押、重信用”的思路轉(zhuǎn)變。在隸屬浙江寧波市的象山縣，象山農(nóng)村信用合作聯(lián)社對(duì)農(nóng)戶貸款的做法是，建立農(nóng)戶征信檔案，并采取村民集團(tuán)授信模式，將信貸資金打包，由村內(nèi)的組織自行管理。如果有一戶出現(xiàn)貸款逾期甚至到期不還，將影響整個(gè)村的授信額度。

　　“浙江慈溪農(nóng)合行的非抵押貸款占整個(gè)貸款投放的50%以上，該銀行還組建推廣了無抵押的信用聯(lián)合體貸款模式，其中同樣有農(nóng)民專業(yè)合作社介入。但是，基于農(nóng)村整個(gè)信用體系還不完善，因此，擔(dān)保依然是目前大多數(shù)銀行放貸條件的重要一環(huán)，尤其是土地經(jīng)營權(quán)抵押還存在一些制度性障礙，這對(duì)擔(dān)保的依賴會(huì)更重一些。”一位地方銀監(jiān)局人士表示。