從叫停“商改住”到傳出下半年征收房產(chǎn)稅的消息，短短幾天內(nèi)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的氣氛驟然收緊，而北京商住地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售處則經(jīng)歷了從門(mén)庭若市到門(mén)可羅雀的迅速轉(zhuǎn)變。調(diào)控的觸角已經(jīng)伸入商業(yè)地產(chǎn)，或者，更準(zhǔn)確地說(shuō)，是要清理商業(yè)地產(chǎn)的“門(mén)戶(hù)”。

房地產(chǎn)調(diào)控要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有健康的發(fā)展秩序，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，同樣需要健康合理的秩序環(huán)境。由此推論，北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行的門(mén)戶(hù)清理，不排除會(huì)推廣至全國(guó)范圍內(nèi)，但這牽扯出另外一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在正蓬勃發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的用地性質(zhì)如何劃分。

在售的所謂商住兩用項(xiàng)目，其本質(zhì)是在50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地上建筑的住宅。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，商住兩用項(xiàng)目游離在房地產(chǎn)調(diào)控之外，每輪調(diào)控政策出臺(tái)后，商住兩用項(xiàng)目都會(huì)找出其規(guī)避調(diào)控的地方以示其“與眾不同”，“限購(gòu)”之后，商住兩用項(xiàng)目備受不符合限購(gòu)條件的購(gòu)房者的青睞。

近日，北京市住建委等5個(gè)部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)、完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》，終斷了商住兩用項(xiàng)目的“財(cái)路”，《通知》規(guī)定嚴(yán)禁商用物業(yè)改為居住用途等違規(guī)行為。今后，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目將不得每戶(hù)單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間，以防止有人擅自改作住宅；若開(kāi)發(fā)商將商用單位分成多個(gè)房屋當(dāng)住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。

嚴(yán)禁“商改住”，使得在商業(yè)用地上立項(xiàng)的住宅項(xiàng)目無(wú)法生存 ，已達(dá)到清理商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)戶(hù)的作用。事實(shí)上，北京的這種清理商住LOFT、酒店公寓的動(dòng)作早在5年前有了，是在利益的驅(qū)使下，商住項(xiàng)目屢禁不止。

?？谙却蛩阌镁哂猩虡I(yè)性質(zhì)的旅游地產(chǎn)打“限購(gòu)”的擦邊球，其設(shè)想發(fā)展的產(chǎn)權(quán)式酒店，其本質(zhì)與北京的商住兩用項(xiàng)目所差無(wú)幾。4月末?？谑虚L(zhǎng)冀文林一句“充分利用國(guó)務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價(jià)不限購(gòu)的原則，積出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則”，使得“?？诮型Ｏ拶?gòu)”的消息一夜間傳遍大江南北。隨后，?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)戴開(kāi)權(quán)解釋稱(chēng)，“不限購(gòu)”是指?？诨?qū)?duì)產(chǎn)權(quán)式酒店等旅游地產(chǎn)實(shí)行差異化管理，將其不列入限購(gòu)。

養(yǎng)老與旅游一樣，具有較大的市場(chǎng)潛力與發(fā)展空間。近幾年摸索中發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)，其用地性質(zhì)面臨著與旅游地產(chǎn)類(lèi)似的問(wèn)題。商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)，與普通住宅的租售方式相去甚遠(yuǎn)，長(zhǎng)期持有帶來(lái)的資金壓力，使得“銷(xiāo)售+ 持有運(yùn)營(yíng)”的模式更適合開(kāi)發(fā)商。是，用地性質(zhì)的問(wèn)題同樣無(wú)法回避。普通住宅遭遇限購(gòu)，商住項(xiàng)目成為“救生圈”；而當(dāng)商住項(xiàng)目面臨“清退”時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)能否“全身而退”。