樓市呼喚重大制度變革

   隨著新國(guó)八條要求各地公布今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的期限已到，絕大部分地方政府都已陸續(xù)公布了自己的調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)也引起了輿論大嘩。媒體上充滿了對(duì)各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)變?yōu)轭A(yù)設(shè)或容許的房?jī)r(jià)上漲目標(biāo)的不滿，以及對(duì)地方政府囿于利益原因而對(duì)真正控制房?jī)r(jià)不熱心不真心的批評(píng)指責(zé)。輿論界的這些評(píng)論，應(yīng)當(dāng)說大多都有自己的幾分道理，但如果是事情本身的邏輯而言，我們卻不能不說這多少偏離了認(rèn)識(shí)和解決房?jī)r(jià)問題的正確方向。

 

   公平地說，如果國(guó)務(wù)院提出的遏制部分城市房?jī)r(jià)的過快上漲而言，各地提出的將房?jī)r(jià)上漲控制在不超過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均可支配收入增幅的范圍之內(nèi)，即大體上是個(gè)位數(shù)的上升，應(yīng)該是基本符合要求。客觀地看，如果這些年來，別是從1998年房改以來，房?jī)r(jià)的上漲若真每年保持在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)別是人均收入增長(zhǎng)速度之內(nèi)，顯然房?jī)r(jià)不會(huì)像這樣成為全國(guó)關(guān)注的。大家不滿意的地方正在于，這些年別是近幾年來，房?jī)r(jià)飛速上升，早已遠(yuǎn)超人均收入增長(zhǎng)數(shù)倍。不考慮這個(gè)基數(shù)和起點(diǎn)，從今年起再將房?jī)r(jià)上升與經(jīng)濟(jì)增速包括人均收入增長(zhǎng)同步或掛鉤，實(shí)際上與事無補(bǔ)，已不能改變工薪階層買不起高價(jià)房的現(xiàn)狀，也不能改變同步增長(zhǎng)的收入是房?jī)r(jià)上升的一個(gè)零頭的嚴(yán)酷事實(shí)。這樣做其實(shí)反而是承認(rèn)了高房?jī)r(jià)存在的合理性。因此引起人們的普遍不滿自然完全可以理解。
   但是，如果此推論，地方政府是鉆新國(guó)八條的空子，沒有全面落實(shí)文件，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力三者結(jié)合起來，合理確定本地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而是結(jié)合前二項(xiàng)指標(biāo)而有意忽略至關(guān)重要的三項(xiàng)指標(biāo)即住房支付能力，這樣說并不公允。因?yàn)檫@三個(gè)掛鉤目標(biāo)在房?jī)r(jià)高漲的大多數(shù)地方并不兼容，而是相互沖突的，因而無法同時(shí)掛鉤。
   不錯(cuò)，居民住房支付能力是衡量房?jī)r(jià)的硬指標(biāo)。這也是國(guó)際上普遍采用的房?jī)r(jià)（和居民）收入比。但是在中國(guó)的大部分一線城市和熱點(diǎn)地區(qū)，房?jī)r(jià)收入比早已超過國(guó)際上一般認(rèn)為6—8倍的適當(dāng)區(qū)間。許多是已達(dá)20倍乃至30倍以上。要考慮居民住房支付能力，顯然不是需要遏制房?jī)r(jià)過快上漲的問題，而是要房?jī)r(jià)大幅下降。這樣根本不必和不能考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)和人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。顯然，甩掉前二項(xiàng)指標(biāo)，大幅降低房?jī)r(jià)，既不是地方政府的利益或意愿，也不是新國(guó)八條的要求或精神。地方政府在相互矛盾的掛鉤目標(biāo)中有所取舍，在總體上符合遏制房?jī)r(jià)過快上漲的精神下與前二項(xiàng)指標(biāo)掛鉤，恐怕不能說是地方政府的什么錯(cuò)誤。

 

   那么，是否即使新國(guó)八條中存在含糊或矛盾之處，地方政府仍應(yīng)當(dāng)結(jié)合自己的具體情況，去創(chuàng)造性地理解和執(zhí)行呢？這個(gè)推理恐怕也不成立。客觀地說，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的上漲負(fù)全部或主要責(zé)任，有點(diǎn)屬于不可能完成的任務(wù)（mission impossible）。因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)影響的主要因素有若干項(xiàng)，如貨幣政策，通貨膨脹，居民收入水平，投資投機(jī)需求，居民購房意愿和房?jī)r(jià)預(yù)期，外來人員狀況，住宅用地供給，建設(shè)和投入銷售的商品房的數(shù)量和時(shí)間等等。這里的相當(dāng)多項(xiàng)，或者超出地方政府的職權(quán)和能力，或者地方政府能施加有限的影響。要沒有立法或授權(quán)地方政府可以直接決定新建住房的價(jià)格，或能掌控存量二手房的價(jià)格（這對(duì)新建商品房?jī)r(jià)格有直接的影響），地方政府客觀上很難對(duì)新建住房?jī)r(jià)格實(shí)行有效的控制。這樣看難以交出答案其實(shí)倒未必不是還算老實(shí)的態(tài)度。勉強(qiáng)去做，反而難免產(chǎn)生許多人為扭曲的結(jié)果。
   例如新國(guó)八條中說的是新建住房?jī)r(jià)格，這當(dāng)然可以理解為新建商品房和新建保障房?jī)r(jià)格的加權(quán)平均。這樣即便新建商品房?jī)r(jià)格上升很快，由于新建保障房數(shù)量很大，綜合加權(quán)價(jià)格也不會(huì)上升或上升有限，這等于是給新建商品房?jī)r(jià)格上漲敞開了大門。再如新建住房可以不斷向城市外圍延伸，由于城郊房?jī)r(jià)自然比區(qū)低一大截，新建房?jī)r(jià)控制當(dāng)然也不困難?，F(xiàn)在更有認(rèn)真執(zhí)行限價(jià)政策的地方政府，為了控制統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)的上升，但又苦于無權(quán)決定開發(fā)商的定價(jià)，能人為壓住新售商品房的銷售許可證。房子明明早已賣出10套，發(fā)2套許可證，等待郊區(qū)等低價(jià)房源搭配發(fā)放銷售許可證，這樣房?jī)r(jià)控制指標(biāo)倒是可以模范甚至超額實(shí)現(xiàn)，但讓所有當(dāng)事人和相關(guān)者都頗感無助無奈，乃至覺得控制房?jī)r(jià)之舉成了大家合演一出荒唐可笑的游戲。不過甚至這樣也還不是壞的結(jié)果。因?yàn)橐刂品績(jī)r(jià)，綠色節(jié)能環(huán)保和一次性精裝修的住宅受到冷落和淘汰，大家都需回到建造原始毛胚房報(bào)價(jià)銷售的時(shí)代，盡管各方都知道這樣會(huì)造成更大的浪費(fèi)和住戶的不便，如此等等。因此事情演變到后可能變成：人為控制房?jī)r(jià)指標(biāo)還不如不控制。房?jī)r(jià)上升指標(biāo)定的越低越受輿論好評(píng)的反而可能是越不實(shí)事求是，越產(chǎn)生更多弄虛作假或不惜造成損失浪費(fèi)的。顯然，這肯定是政策制定者以及盲目為所謂政策真正落實(shí)加碼使勁的媒體所始料不及的。其實(shí)這種扭曲結(jié)果的產(chǎn)生并不奇怪。因?yàn)槿绻眯姓杂?jì)劃控制價(jià)格的辦法能更好地解決問題，中國(guó)在30年前本來不會(huì)和不必走上市場(chǎng)導(dǎo)向的改革之路。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

 

   因此，無論從什么角度看，限價(jià)都不是新國(guó)八條的精神實(shí)質(zhì)和亮點(diǎn)，而是其敗筆所在。媒體的聚焦、加碼和施壓，是在強(qiáng)化和放大這個(gè)敗筆的消和負(fù)面作用，而不是縮小其不良影響。實(shí)際上，深入一步可以看出，如果一個(gè)政策受到執(zhí)行者即各地方政府的普遍誤讀或消抵制，它往往反映的不是執(zhí)行者而是政策本身的問題。須知在中國(guó)改革開放30多年的歷史中，地方政府在絕大多數(shù)情景中都扮演了積的變革者和創(chuàng)新者的作用。妖魔化地方政府的功能和作用既不會(huì)幫助我們解決實(shí)際問題，也無助于推動(dòng)改革的前進(jìn)。當(dāng)然這樣說絕不是推卸地方政府在樓市調(diào)控中的責(zé)任。我在這里要著力指出的是，地方政府作為一個(gè)群體，也是在一個(gè)既定的制度構(gòu)造中的產(chǎn)物。它們的行為并非自己可以隨心所欲的選擇，在很多情況下，和其他制度行為人一樣，生存和維系的頗為艱難。比如，在土地招拍掛的財(cái)政分配制度下，無論誰去做地方政府腦，他都不可能不追求土地財(cái)政收入在可能情況下的大化，以便有錢去實(shí)現(xiàn)“為官一任，造福一方”的普遍預(yù)期。再比如，所謂耕地增減平衡掛鉤制度的實(shí)行，必然會(huì)推動(dòng)地方政府相互學(xué)習(xí)和主動(dòng)或被動(dòng)的攀比，為了取得的建設(shè)用地指標(biāo)，而挖空心思到處拆遷、勸逼農(nóng)民上樓。在所有這些情況下，問題的根源并不是執(zhí)行者，甚至也不是執(zhí)行人即地方政府的行為變異和扭曲，而是中央相關(guān)部門的制度設(shè)計(jì)出了問題。舍本逐末，往往會(huì)使問題更亂更糟，而不是理清問題的正確路徑。
    更坦率地說，行政性限價(jià)并不是新國(guó)八條的敗筆。行政性限購是我早先指出的另一大問題。行政性限購能限增量，放過了更大的存量；限了部分城市，推動(dòng)投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)入未限購的二、三線城市和衛(wèi)星城鎮(zhèn)；限了套數(shù)，客觀上鼓勵(lì)人們一步到位購買更大的戶型，反而可能創(chuàng)造更大的面積需求；限了外來移居人口，進(jìn)一步加劇了我國(guó)工業(yè)化和城市化、土地城市化和人口城市化的矛盾和脫節(jié)。而避免上述弊病的進(jìn)一步解決辦法，有人已經(jīng)建議是在更多乃至全國(guó)所有城市實(shí)行更全面詳盡的限購。顯然，如果沿著行政性限購限價(jià)的死胡同走下去，我們能陷入越來越難以自拔的惡性循環(huán)。這是當(dāng)年搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)為什么連火柴的價(jià)格也要高層討論決定的邏輯原因。人們當(dāng)然可以很輕易地把所有這些問題以及實(shí)行中必然產(chǎn)生的更大扭曲歸罪為地方政府，從而掀起一波波聲浪更大的討伐和問責(zé)浪潮，但這種表面熱鬧的幫忙其實(shí)有害無益。

 

    應(yīng)當(dāng)指出，新國(guó)八條并非沒有自己的亮點(diǎn)和值得媒體聚焦推動(dòng)之處。除了文件充分反映了政府高層對(duì)房?jī)r(jià)和民生問題的高度重視和決心，保障房的建設(shè)也次被提到了重中之重的地位，其中“加強(qiáng)保障房住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正”的要求，不是次提出而且也為重要。因?yàn)楸Ｕ戏康牡匚辉礁?，保障房本身健全的封閉管理越重要。須知無論哪種形式的保障房，如經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、單位福利房、高校政策房、人才照顧房乃至安置房，都涉及到財(cái)政資金即納稅人的貢獻(xiàn)。如果沒有真正面向社會(huì)和大眾的三公原則，保障房會(huì)變成一部分人侵占公共利益的合法通道，后敗壞保障房的名聲。這方面的情況委實(shí)不容樂觀。媒體和輿論倒是應(yīng)當(dāng)在這個(gè)領(lǐng)域大張聲勢(shì)、大舉出擊、曝光聚焦、窮追猛打。不過，與聲討“地方政府”調(diào)控不力這樣泛泛的靶子不同，嚷的再兇并不真關(guān)誰的痛癢，真去維護(hù)保障房三公則要涉及有名有姓的地方政府和具體單位。因此，得罪當(dāng)?shù)貦?quán)勢(shì)者的風(fēng)險(xiǎn)，被點(diǎn)名單位緊急公關(guān)回過來搞定媒體的努力以及大眾見怪不怪的麻木，都會(huì)使有條件監(jiān)督的本地媒體望而卻步，即使沖破重重阻力曝光后，也常常因無人跟進(jìn)而勢(shì)單力薄，結(jié)果被迫半途而廢、有始無終。所以，真正要落實(shí)新國(guó)八條，想做成一件反對(duì)權(quán)腐敗和坐地自肥的實(shí)事也絕非易事。
   由此可見，真正決定住宅公平分配及房?jī)r(jià)走向的，還是制度和機(jī)制設(shè)計(jì)本身。其實(shí)在這方面無論經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治都是一個(gè)共通的道理。所以難怪鄧小平總結(jié)文化革命的教訓(xùn)時(shí)感慨，“制度不好，好人也會(huì)做壞事。制度好了，壞人也難做壞事。”中國(guó)的樓市調(diào)控搞了這么多年，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，住宅分配越來越不均不公，現(xiàn)在確實(shí)不能再簡(jiǎn)單頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，而是到了應(yīng)該從圍繞房地產(chǎn)的基本土地供應(yīng)制度、財(cái)政稅收制度、住宅分配制度和金融信貸制度幾個(gè)方面做大的頂層反思和重建了。
   無庸諱言，本文的確對(duì)新國(guó)八條提出了不少自己的看法和批評(píng)。其實(shí)這本來也應(yīng)當(dāng)是一個(gè)正常和有益的社會(huì)現(xiàn)象。試想假定那么多地方政府都有錯(cuò)，中央的相關(guān)部門能全部正確？坦率地說，制度設(shè)計(jì)而言，他們顯然要承擔(dān)更大得多的責(zé)任。2001年中央領(lǐng)導(dǎo)同志贊同的減持國(guó)有股補(bǔ)充社?；鸬乃悸?，被幾個(gè)職能部門終落實(shí)成了國(guó)有股權(quán)減持變相流通的方案，并以國(guó)務(wù)院文件的形式下發(fā)。結(jié)果在各方努力下，這個(gè)錯(cuò)誤很快得到糾正，后來以股權(quán)分置改革的制度再造，引領(lǐng)了中國(guó)證券市場(chǎng)的大發(fā)展?？梢娬\(chéng)如溫家寶總理所說，政府所做的一切都是為人民謀利益，要傾聽和接受人民群眾的批評(píng)和監(jiān)督?，F(xiàn)在的一個(gè)奇怪的現(xiàn)象是，各種對(duì)政府和政策的嘲諷、影射和為吸引眼球而走端的評(píng)論，對(duì)中國(guó)人自己沒有底線的自我否定和對(duì)改革開放以來的巨大歷史進(jìn)步和跨越的輕視貶低幾乎俯拾皆是。但是，對(duì)真正關(guān)乎中國(guó)人福祉的現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)、改革和運(yùn)行坦率理性的討論和論，點(diǎn)名道姓但不失建設(shè)性的尖銳批評(píng)卻難以尋覓或不受待見，這顯然不是一個(gè)正在復(fù)興的文明古國(guó)和現(xiàn)代大國(guó)應(yīng)有的狀況和心態(tài)。千里之行，始于足下。如果我們從樓市的制度變革起步，為在城市化時(shí)代已經(jīng)和將要移居的億萬“寒土”，搭建能遮避風(fēng)雨的小康之家做一些實(shí)際的推動(dòng)，比那些借題發(fā)揮而越走越遠(yuǎn)的炒作，要積有效得多。