房企降價底線
　　
　　房企降價底線：2010年拿地項目降價10%可保本，更早拿地項目降20%都不虧本
　　
　　業(yè)內(nèi)人士稱開發(fā)商平均利潤率為15%~30%，當(dāng)銷售量決定企業(yè)存活的時候，即使虧本也要賣，對許多大型房企更是如此
　　
　　4月，或是新一波降價風(fēng)潮的開始。理財一周報記者獲悉，“怎么降價”已經(jīng)成了開發(fā)商圈子里的熱議話題在舉行內(nèi)部聚會或是企業(yè)論壇時，都會被拿出來“曬一曬”。
　　
　　對購房者而言，關(guān)心的莫過于此番降價究竟是不是夠“給力”。開發(fā)商進行項目開發(fā)的高回報自是眾人皆知，然而如果提到降價，房企能夠承受的底線又在哪里？
　　
　　為此，理財一周報記者以住宅開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的“龍頭”——萬科為樣本進行了一番調(diào)查研究。
　　
　　萬科新盤優(yōu)惠幅度尚小
　　
　　萬科旗下將有4個新樓盤在4月份先后上市，其中3個是別墅項目，1個是普通住宅項目，分別位于青浦、浦東、閔行的外環(huán)線周邊。
　　
　　萬科清林徑位于浦東新環(huán)東路，是萬科4月新開盤項目中的普通住宅產(chǎn)品。據(jù)案場銷售介紹，樓盤預(yù)計于4月中旬上市，目前正在舉行優(yōu)惠活動。記者了解到，該樓盤推行的優(yōu)惠活動與許多項目一樣，走的是“先買卡后折總價”的路線。
　　
　　“花2萬元先購買一張白金卡，等確定房源之后這2萬元可以抵充6萬元。”案場銷售人員告訴記者。
　　
　　據(jù)悉，此番批開盤的項目以87-155平方米的精裝修房源為主。盡管報價及精裝修標準尚未終確定，但銷售人員透露，“不會比周邊樓盤低，預(yù)計會在1.5萬元/平方米左右。”
　　
　　根據(jù)上述優(yōu)惠措施，購買該樓盤的客戶實際得到的是4萬元總價上的折扣，如果按照1.5萬元/平方米參考價計算的話，折去4萬元對于130萬-230萬元的房款來說，相當(dāng)于打了個9.7-9.8折。
　　
　　萬科清林徑別墅項目的優(yōu)惠措施也大抵相同，同樣是先支付2萬元，不過可抵消12萬元房款，也是說項目高可優(yōu)惠10萬元。
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4月另外兩個新推的別墅項目是萬科尚源別墅及萬科翡翠別墅。記者從案場獲悉，萬科翡翠別墅的定位較高，主推380-580平方米的獨棟房源，總價3000萬-5000萬元/套，針對內(nèi)部客戶。相較之下，萬科尚源別墅顯得更“親民”一些，此次推出的聯(lián)排別墅面積約為220平方米，總價為450萬-500萬元/套，開盤前預(yù)訂可以有20萬元的總價優(yōu)惠。
　　
　　巧合的是，萬科旗下的另一在售樓盤亦加入了“優(yōu)惠”陣營。由于是推后一批房源，萬科錦園在實行“2萬元抵8萬元”的同時，還“加碼”再打9.5折。
　　
　　“這樣的優(yōu)惠幅度并不算大，不看萬科尾盤項目的話，所謂總價優(yōu)惠多是在報價的基礎(chǔ)上打個小折扣，或是直接減免幾萬元房款，幅度大多在9.7-9.9折。這如同商品打折一樣，一來讓利范圍小，二來很可能已經(jīng)調(diào)高了報價，房價并沒有實質(zhì)性的下調(diào)。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟此評論道。
　　
　　萬科房價超同區(qū)域樓盤5%~10%
　　
　　“萬科的項目一般都比周邊樓盤貴一些。”在搜房網(wǎng)萬科清林徑的業(yè)主論壇里，有網(wǎng)友發(fā)帖表示。
　　
　　記者了解到，萬科清林徑此前參考報價一度曾追高至1.8萬元/平方米，然而今年春節(jié)后，伴隨著大量樓盤促銷降價活動的開始，該項目銷售人員對外口徑才開始放松，參考價調(diào)整至1.5萬元/平方米上下。
　　
　　然而，這樣的價格仍舊比周邊樓盤高了數(shù)千元。以萬科清林徑附近不遠的匯錦城為例，同樣在售的90平方米的小三房戶型，匯錦城的報價為10500元/平方米，即使是該項目中的疊加花園洋房戶型，單價也在12000-13000元。
　　
　　針對其定價策略，萬科方面表示并不愿意多談。上海萬科公司的回應(yīng)稱，所有樓盤都是根據(jù)周邊區(qū)域合理價格以及消費者可以接受的價格而定的，并沒有定的推盤或者定價策略。
　　
　　萬科總裁郁亮也在近期的年度業(yè)績會被追問“定價”一事。他此表示，萬科的定價不是根據(jù)成本加利潤定價，而是根據(jù)市場接受的價格來定。
_ueditor_page_break_tag_副標題“盡管萬科項目會比同區(qū)域項目均價高出5%~10%，但消費群體的接受度還是很高的。”陸騎麟分析道，“之所以萬科能定這樣的‘高價’，一方面是其品牌效應(yīng)已被廣為接受，超出部分可視為其品牌價值的體現(xiàn)；另一方面，萬科項目在物業(yè)管理方面也是被業(yè)主認可的，可以說國內(nèi)具有甲級資質(zhì)的物業(yè)管理公司沒幾家，而萬科位列其中。”
　　
　　降價“羊群效應(yīng)”明顯
　　
　　上述幾個萬科樓盤所采取的銷售方式各不相同，或是打折出售，或是直接在總價上扣除一部分，或是索性低開。
　　
　　“萬科錦園的降價幅度大，因為這是后一批房源了，開發(fā)商前期利潤已經(jīng)收回了，并不是在虧本賣。”中房信上海事業(yè)部項目總監(jiān)付琦透露說，“至于萬科清林徑這樣的新盤，也不能說低開是虧了，因為它本身報價高，而且算是批賣虧了，之后市場轉(zhuǎn)暖還是可以賺回來，現(xiàn)在低開是為了快速回籠資金。”
　　
　　付琦表示，同項目不同批次房源之間，在售及新開盤項目往往會采取不同的營銷手段。“在售房源比較多的時候，可能會采取增加總價折扣的方式，如果是新推房源，直接低開是較為常見的，在售房源打折有一定困難，因為這會讓前幾批業(yè)主不滿。”付琦如是說。
　　
　　不過，折扣優(yōu)惠是市場中普遍存在的現(xiàn)象，并非樓市旺季的個例。“萬科在市場好的時候都有許多折扣，是很多人不知道而已。”付琦對記者表示，“萬科內(nèi)部有個不公開的折扣體系，針對會員是一個折扣，針對老客戶又是一個折扣，老客戶介紹來的新客戶也有不同的折扣，這些等實際簽約時才能了解到。”
　　
　　可以確定的是，為了收回前期成本，包括萬科在內(nèi)的許多大型房企都將在4、5、6月加速推盤。“萬科需要對股民股東有所交代，在業(yè)績增長方面的壓力較大，像這類企業(yè)一定要保證項目能被快速消化，因此這幾個月肯定會花大力氣在銷售量方面尋求突破。”付琦指出，“現(xiàn)在平均去化率有20%左右，相信利用降價、折扣等方式，能將銷售追回到60%~70%。”
_ueditor_page_break_tag_副標題要有一個樓盤降價，同區(qū)域內(nèi)的其余樓盤難免有銷售壓力，為了搶占銷售時機，這些樓盤會一個接著一個地開始降價銷售，這是付琦所說的“羊群效應(yīng)”。“現(xiàn)在觀望是因為企業(yè)還沒看清楚該降多少，如果同一個板塊里的某個樓盤打了9折且在短時間內(nèi)去化情況理想，周邊樓盤會隨之調(diào)價，也開始打9折。”付琦說道。
　　
　　對此，陸騎麟認為，類似萬科這樣的企業(yè)如若調(diào)價，其示范效應(yīng)是十分明顯的。“如果萬科降價了，勢必導(dǎo)致周邊樓盤無法成交，會引起周邊樓盤恐慌，隨后跟風(fēng)降價，形成風(fēng)潮。”
　　
　　事實上，萬科也曾做過引領(lǐng)降價風(fēng)潮的那一“領(lǐng)頭羊”。在2005年、2008年及2010年，萬科都沖在了降價風(fēng)潮的前沿。
　　
　　房企平均利潤率15%~30%，
　　
　　降價底線各不相同
　　
　　2008年，石的“拐點論”及萬科的率先降價，觸發(fā)了國內(nèi)樓市大規(guī)模的降價風(fēng)暴。那么，像萬科這樣的房企能夠承受的降價底線又在哪里？
　　
　　在計算降價幅度之前，自然先要了解其項目成本在房價中占多大的比例。記者從業(yè)內(nèi)了解到，企業(yè)開發(fā)一個樓盤的大致成本構(gòu)成包括：拿地的土地成本、建筑成本及設(shè)施設(shè)備安裝成本、設(shè)計成本、各類稅費成本、管理及銷售費用等。
　　
　　“開發(fā)成本在逐年升高，即使是普通的項目，成本也很難降下來。”付琦表示，“建安成本一般2300元/平方米已經(jīng)是低標準，但現(xiàn)在許多開發(fā)商想要追求品質(zhì)，這部分的成本越來越高，比如星河灣的建安成本相當(dāng)高，至少是一般外圍樓盤的兩倍。”
　　
　　據(jù)介紹，設(shè)計費用也是筆不小的開支。“商品房在設(shè)計費用上不是按照圖紙收的，而是根據(jù)每平方米的面積來計算的，越是高端的項目這部分支出越大。”付琦說。
　　
　　以經(jīng)濟適用房為例，能看出項目成本在房價中所占的龐大比例。由于經(jīng)濟適用房沒有土地成本，也無需設(shè)計費用，在稅費方面又有些許減免，構(gòu)成其成本的主要是建安費用及管銷費用。
_ueditor_page_break_tag_副標題“為什么經(jīng)濟適用房要賣到5000元/平方米？許多人覺得經(jīng)適房是沒有土地成本的，怎么還要賣這么貴，事實上經(jīng)適房定價是由審計部門根據(jù)成本核算而來的，一般設(shè)定利潤率是3%~5%。從經(jīng)適房的價格上來看，光建安及管銷費用再加上這么低的企業(yè)利潤，已經(jīng)要5000元/平方米了，經(jīng)適房尚且如此，商品房又怎么能低得下來？”付琦表示。
　　
　　如果拿100萬元總價的房子為模型計算，開發(fā)企業(yè)付出的成本占多大比例，能得到的利潤又有多少？根據(jù)上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟管理學(xué)院胡怡建教授的測算，在100萬元的房款中，企業(yè)利潤約占15%，而剩余的85%則為支出成本。
　　
　　“在做預(yù)算時，一般房價中的35%~40%是土地成本，15%~20%是各種稅費，建筑成本占25%~30%，算下來15%是企業(yè)得到的平均利潤率。”胡怡建介紹說。
　　
　　但15%的利潤率并非一成不變的。“成本計算都是在項目上市前做的，等項目開盤之后，房價早上漲了不少，假設(shè)房子造好后原先100萬元的房子漲到了120萬元，那么企業(yè)利潤率相當(dāng)于30%左右。”胡怡建進一步透露，“土地成本及建筑成本是固定的，有稅收是在變化的，土地增值稅是其中大頭，但即使按照實際銷售價格計算，也占很小的比例。”
　　
　　胡怡建告訴記者，房價上漲后所產(chǎn)生的差額，絕大部分會進入開發(fā)商的口袋里。“房價上漲過快才是房企能獲取暴利的根源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以偏愛少量多次、分批推盤的銷售策略也正因為此。”胡怡建如是說。
　　
　　既然開發(fā)企業(yè)的平均利潤率在15%~30%之間，那么房企能夠接受的底線是否能與之重合呢？
　　
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在分析某企業(yè)的“降價底線”時，利潤率雖然是重要的參考指標，但企業(yè)的開發(fā)成本外界較難核算，因此房企的平均利潤率并不一定與房企能接受的降價底線完全一致。“具體到每個項目的各類成本均不相同，這涉及企業(yè)的商業(yè)機密，除非管理層，外界很難算一筆細賬。”陸騎麟告訴記者。
　　
　　可接受的高降價幅度會隨不同項目的個體差異而有所浮動，土地價格是導(dǎo)致波動的一項指標。
　　
　　記者獲悉，由于每個項目拿地的時間、獲取土地的方式均不相同，并不是所有項目的拿地價格都能通過規(guī)土局、企業(yè)年報等公開方式一一掌握。
_ueditor_page_break_tag_副標題　“萬科拿地時間都比較早，比如今年5月將有后續(xù)房源推出的萬科城花新園是如此。”付琦介紹說，“部分項目由于土地轉(zhuǎn)過屬性，或由于土地部分指標有過調(diào)整，還需要補繳土地出讓金，這些信息，規(guī)土局是不會公布的。”
　　
　　對萬科而言，旗下項目大多拿地時間較早，因此，即使是萬科清林徑這樣新開盤的項目，其土地成本也并不一定能在成本中占到30%~40%的大頭部分。
　　
　　“隨著‘地’的不斷涌現(xiàn)，近兩年拿地的項目其利潤率自然達不到30%，因此降價空間相對小一些，但拿地時間較早的，比如湯臣一品，算降價再猛都有的賺。”陸騎麟如是說。
　　
　　因此，在計算“降價底線”時，需要根據(jù)其拿地時間的不同而進行分類討論。“按照萬科的建造規(guī)格及成本計算，如果是去年拿地的項目，降價空間有5%~10%，10%是其保本的底線。”胡怡建介紹說，“但如果是2010年以前拿地的項目，考慮到2009年漲價幅度相當(dāng)大，降價20%都不能算是虧本。”
　　
　　記者從業(yè)內(nèi)了解到，平均而言，一般房企可接受的高降價比例在10%上下，不過這仍舊是在尚有盈利的前提之下。
　　
　　然而，對部分項目來說，或許并不存在所謂“降價底線”。“開發(fā)企業(yè)而言，沒有銷量和虧本出售是兩種需要權(quán)衡的選擇，有的企業(yè)堅持要保本銷售，但有的企業(yè)卻不一定不肯做‘虧本生意’。”付琦表示，“當(dāng)銷售量決定企業(yè)存活的時候，即使虧本還是要賣的，這對許多大型房企更是如此。”
　　
　　大幅降價樓盤個案
　　
　　保利湖畔陽光苑：均價1.4萬元/平方米，較去年中直降2000元
　　
　　日前，位于嘉定馬陸的保利湖畔陽光苑正以低開姿態(tài)大力推盤，項目單價已低于周邊樓盤10%以上。降價后該項目市場反饋良好，在短短兩周內(nèi)取得了去化率過半的成績。
　　
　　據(jù)悉，保利湖畔陽光苑3月19日開盤后，實際報價為1.4萬元/平方米，低單價則已跌至1.25萬元。“我們銷售情況還不錯，推出的300多套房源實際簽約量已經(jīng)過半。”該案銷售人員向記者透露。
_ueditor_page_break_tag_副標題與周邊項目相比，保利湖畔陽光苑此次售價直降了2000元/平方米左右。記者了解到，該案周邊項目普遍均價在1.6萬元/平方米左右，如緊鄰的嘉寶紫提灣均價為1.58萬元/平方米，盤古天地報價為1.6萬元/平方米，不遠處的秋霞坊售價較高，毛坯房1.8萬元/平方米，精裝房源1.9萬元/平方米。
　　
　　資料顯示，保利湖畔陽光苑上一次推盤是在去年年中，當(dāng)時均價為1.6萬元/平方米，比此番推盤價格還高了12%。不如此，1.4萬元/平方米的均價與該項目2009年12月獲得的上一張預(yù)售證相差無幾。
　　
　　九城湖濱國際：均價1.9萬元/平方米，相當(dāng)于打8折
　　
　　另一積推盤的項目是九城湖濱國際。這一位于松江九亭的樓盤正以單價優(yōu)惠的方式悄然實現(xiàn)“降價”。記者從案場獲悉，該案3月中旬報價為2.3萬元/平方米，4月報價為2.4萬元/平方米，與鄰近的“匯賢閣“報價相同，但是購房客戶可以獲得每平方米4000-4500元的減免優(yōu)惠。也是說，目前該樓盤實際報價可視為1.9萬元/平方米，相當(dāng)于打了個8折。
　　
　　調(diào)價后樓盤銷售自然大好，據(jù)九城湖濱國際銷售人員透露，此輪在售樓盤戶型在107-220平方米?，F(xiàn)房銷售加上價格下調(diào)，該案去化率相當(dāng)理想，“160平方米的房源剩下5套了”。
　　
　　不過，上述兩個項目方面并未承認正在“降價”。保利湖畔陽光苑項目負責(zé)人稱，保利湖畔陽光苑“并不是低開，是周邊樓盤漲得太快”。“我們并沒有刻意降價，是根據(jù)之前預(yù)設(shè)的價格來走的。”該負責(zé)人說道。九城湖濱國際方面則認為，目前舉措是為了拉動銷售，并不是迫于壓力之下的主動“降價”。
　　
　　業(yè)內(nèi)分析指出，這兩個樓盤的調(diào)價行為會給周邊項目造成不小的壓力。目前，包括中信泰富等在內(nèi)的一些開發(fā)商表示，已有打折的打算。
　　
　　“3月成交量跌、4月開發(fā)商慌、5月房價降”
　　
　　4月降價小打小鬧，5月房價將跌15%
　　
　　4月上海將現(xiàn)120個打折優(yōu)惠樓盤，比3月份增長26%。然而在業(yè)內(nèi)人士看來，4月的樓市還未進入真正的下降通道，目前在售樓盤多為“促銷”而非“降價”。
_ueditor_page_break_tag_副標題　降價的大浪還未到來，但信號已日趨明顯。日前在保利地產(chǎn)的股東大會上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊率先表態(tài)，雖然看好未來二十年的房地產(chǎn)市場，但對于今年高壓態(tài)勢下的宏觀調(diào)整，有等市場上已經(jīng)見到調(diào)控成效了，政府才會“收手”。她更因此預(yù)計，“這次房價一定會降下來，短期內(nèi)市場的調(diào)整幅度會在10%左右。”
　　
　　理財一周報記者了解到，目前正在醞釀?wù){(diào)價的樓盤并不在少數(shù)。某開發(fā)商透露，銷售團隊正在擬定新的推盤方案，以確保“拉回銷售量，拿穩(wěn)5、6月”。實質(zhì)性調(diào)價將在5月啟動，業(yè)內(nèi)預(yù)計部分樓盤的下調(diào)幅度可能超過10%。
　　
　　高于9折的都不算“降價”
　　
　　理財一周報：統(tǒng)計顯示，4月將有120個樓盤在推盤時會有打折、優(yōu)惠。目前來看，樓市有沒有形成降價的風(fēng)潮？
　　
　　蔡為民：現(xiàn)在都是小打小鬧而已。國家發(fā)改委提出要明碼實價、一房一價，開發(fā)商能降價不能漲價，房企的變通之策是調(diào)高備案價格再少許調(diào)低售價，因此許多“降價”都是表象。況且，不少樓盤能看到有打折優(yōu)惠，但是幅度卻很小。
　　
　　陸騎麟：真正的降價個案是屈指可數(shù)的。目前所謂的“降價”多數(shù)是在總價、單價上做文章，比如開盤當(dāng)天如果下定，總價可以減免多少錢。一套總價200萬元的房子拉掉2萬元的零頭，這樣的“降價”和打9.9折一樣，基本可以忽略不計。
　　
　　付琦：這120個樓盤是媒體對4月上市樓盤量的一個預(yù)估，至于打折優(yōu)惠，的確可以通過內(nèi)部管道了解到，但這些優(yōu)惠措施直到開盤前都是有變數(shù)的，可能還會有調(diào)整?，F(xiàn)在能看到的優(yōu)惠措施來講，都能算是“促銷”而不是“降價”。比如，送車位是常見的優(yōu)惠手段之一，這根本與實際成交價格無關(guān)；至于限價房，其實購房者往往很難買到，都是銷售方弄的“噱頭”而已。
　　
　　理財一周報：從市場角度分析，一個樓盤真正開始“降價”的標準是怎樣的？
　　
　　陸騎麟：一個標準是可以拿這個樓盤的均價與周邊行情作對比。比如，周邊樓盤如果每平方米賣3萬元，這個樓盤賣2.8萬元，可以算是實質(zhì)性的降價。一般來說，如果同一個區(qū)域內(nèi)有個別樓盤開始以低于市場行情的價格出售的話，是很具有競力的。
付琦：如果是在總價上打折的話，不到9折的都不能算是“降價”。目前市場上很流行“送房產(chǎn)稅”的促銷手段，我曾經(jīng)計算過五年房產(chǎn)稅相當(dāng)于打9.8折，即使是18年房產(chǎn)稅也不會超過9.2折。
　　
　　“大部分樓盤價格至少會跌10%”
　　
　　理財一周報：3月開始已有樓盤選擇降價促銷，進入4月后，對樓盤進行調(diào)價的房企隊伍是否會壯大？
　　
　　付琦：可以確定，開發(fā)商服軟調(diào)價的個案會在4月蔓延開來。市場成交量慘淡，這對不少企業(yè)來說是致命的打擊。開發(fā)商拿到預(yù)售證卻賣不出房子，經(jīng)營會出現(xiàn)問題。開發(fā)商做項目是一環(huán)緊扣一環(huán)的，回籠銷售資金會立馬追加投資，現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，這個循環(huán)進行不下去了。也許這不會導(dǎo)致企業(yè)“死亡”，但現(xiàn)在放慢了發(fā)展腳步，也許過幾年這家企業(yè)的市場份額縮水了。另外，開發(fā)商降價是有一定“從眾”心理的，要某個區(qū)域的一個樓盤降了，而且賣得非常好，周邊的樓盤會隨之調(diào)價。
　　
　　理財一周報：市場出現(xiàn)整體性的價格下降會在幾月份？
　　
　　付琦：開發(fā)商如果看到了降價樣本，會跟風(fēng)調(diào)價。4月按兵不動的房企，我覺得它們5、6月份不會再作壁上觀了。開發(fā)商知道，如果錯過了5、6月份，今年一年的銷售基本僵持在那里了，因此它們不會這么做。即使大多數(shù)企業(yè)硬撐也撐得住，但是硬撐沒有意思，撐個半年市場好了嗎？絕大部分房企對后市的預(yù)期是下行的。除非它們得到明確的消息，市場半年之內(nèi)會復(fù)蘇，否則相信房企都會適當(dāng)調(diào)價。
　　
　　蔡為民：回顧及預(yù)測今年上半年的市場走勢可以用“1月旺、2月壯、3月跌、4月慌、5月降”來概括。1月旺，是在延續(xù)去年12月量價齊旺的態(tài)勢；2月壯，因為當(dāng)時正在年關(guān)，政策不斷出現(xiàn)，然而開發(fā)商有一定準備；3月跌，限購政策使得市場呈現(xiàn)空窗，成交量大跌；4月慌，開發(fā)商看不到正常的銷售狀態(tài)，資金鏈越來越緊，但是案場門可羅雀，心里很急，想降價又不甘心，好憋著；5月降，房企這時候會有所行動，因為如果不能把握這段銷售旺季再難翻身，出現(xiàn)真正實質(zhì)的降價還是5月。
　　
　　理財一周報：保利董事長宋廣菊此前預(yù)計房價會在短期內(nèi)下跌10%，這是開發(fā)商可以承受的降價底線嗎？部分樓盤均價可能突破10%的下調(diào)比例嗎？
_ueditor_page_break_tag_副標題　蔡為民：降價8%~10%對開發(fā)商而言仍舊是有利可圖的，不過是微利罷了，由于2009年的一輪瘋漲，現(xiàn)在的樓市價位可視為暴利。降價10%~15%對房企來說是保本，也不會虧；有調(diào)價幅度超過15%，房企才可能出現(xiàn)虧損。
　　
　　4月是樓市連續(xù)下挫的開始，小浪花慢慢會聚集成大浪。屆時，我認為部分樓盤的降價幅度會超過10%，會落在10%~15%之間。限購令積壓了大量“買單”，前幾個月的樓市成交慘淡，我相信許多開發(fā)商即使虧本也要拉動銷售，否則很可能活不下去了。除非限購令松綁，否則降價10%~15%的比例會達到。
　　
　　品牌開發(fā)商會率先降價
　　
　　理財一周報：房企資金鏈究竟有多緊張？資金吃緊的原因是什么？
　　
　　蔡為民：房企要的任務(wù)是利用銷售旺季快速回籠資金，資金鏈趨緊的房企不在少數(shù)。開發(fā)商現(xiàn)在資金壓力大是因為之前拿地多，項目已經(jīng)攤得很開了。通脹之下，我們都知道要把錢轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，如果手里有50萬元、100萬元的老百姓都這么想，擁有幾百億元的開發(fā)商更會盡可能杠桿操作，利用貸款買地、操作項目。
　　
　　資金鏈緊張的另一大原因是，許多開發(fā)商對這一波強烈的調(diào)控政策盡管有所準備，但準備是不足的。它們還躺在歷史經(jīng)驗上，以為硬撐段時間能安全度過。在心理上對調(diào)控掉以輕心在房企中是普遍現(xiàn)象：大家都知道一味追高之后，總會有一會成為白老鼠，但是進場的時候，誰都不會認為自己會成為那被調(diào)控犧牲掉的白老鼠。
　　
　　理財一周報：哪些企業(yè)會率先降價？是實力不足的小企業(yè)還是盤子更大的大型房企？
　　
　　付琦：品牌開發(fā)商會率先降價。一方面，這些大型的企業(yè)資金鏈是緊的，開發(fā)規(guī)模也比較大，對樓盤成交也是看重的。另一方面，上市公司在經(jīng)營上有很大的壓力，為了業(yè)績它們一定會搶占市場份額，因此也不會坐視成交量的持續(xù)下跌。
　　
　　蔡為民：大型房企領(lǐng)跑“降價潮”的可能性大。比如恒大、萬科、綠地前幾年都是率先降價的，今年也不例外。這些企業(yè)的開發(fā)規(guī)模較大，因此也是受限購令等調(diào)控政策影響大的，為了吸引購買力，能通過降價讓利的方式去推動銷售。小型房企盤子小，它們?nèi)绻軗螘我魂囎樱葘嵲诓荒軗瘟嗽俳怠?br /> _ueditor_page_break_tag_副標題
　　4月49新盤入市，優(yōu)惠幅度大7%
　　
　　業(yè)內(nèi)預(yù)測，剛性需求占成交主力，預(yù)計4至5月小戶型開盤量呈增長趨勢
　　
　　數(shù)據(jù)監(jiān)控新（截至4月4日）統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份上海市住宅項目預(yù)計開盤49個。在預(yù)計開盤的36個公寓項目中，70至90平方米的小戶型占比大，外環(huán)線外樓盤占比超過七成，預(yù)計將延續(xù)近期中低價位樓盤唱主角的行情。
　　
　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場統(tǒng)計顯示，今年1月至3月上半月獲得預(yù)售證開盤銷售的所有55個新建商品住宅項目中，共計有27個項目在3月份成交均價低于之前預(yù)售證報價，占總量的49%，這些項目多是位于嘉定、金山、寶山、浦東的外郊環(huán)樓盤。
　　
　　雖然預(yù)售證價格可能有開發(fā)商報高價格以便未來“降價”的可能，但記者對比1、2月份的同類成交數(shù)據(jù)后得出，3月份成交均價低于之前預(yù)售證報價項目占總量比例高達49%，說明了持續(xù)調(diào)控下開發(fā)商的心理價位已經(jīng)調(diào)低，其放棄部分價格“虛高”空間并以更為實際的開盤價格來達到吸引購房者的目的。其中，4月份預(yù)計開盤的項目中有12個項目有開盤優(yōu)惠。
　　
　　嘉定和松江區(qū)開盤多
　　
　　據(jù)理財一周報記者統(tǒng)計，4月份預(yù)計開盤的49個住宅項目中，公寓項目36個、別墅項目13個，比3月的53個項目減少7%，與去年4月的終開盤量49個相同。
　　
　　從區(qū)域分布來看，嘉定區(qū)和松江區(qū)多，預(yù)計各有8個項目入市；其次是浦東和寶山兩區(qū)，預(yù)計各有7個項目入市；奉賢區(qū)預(yù)計5個項目入市；普陀區(qū)預(yù)計3個項目入市；青浦區(qū)和閘北區(qū)預(yù)計各2個項目入市；金山、閔行、崇明、虹口、楊浦、靜安和盧灣七區(qū)縣預(yù)計各有1個項目入市。其余如長寧、黃浦和徐匯3個區(qū)暫未統(tǒng)計到4月開盤項目。
　　
　　嘉定、松江、浦東和寶山四區(qū)開盤量占總數(shù)的六成以上。今年以來，新盤供應(yīng)大區(qū)閔行降溫明顯，4月預(yù)計開盤量總和為1個，而被視為價格洼地的奉賢和金山等外圍區(qū)域則有所升溫，不少樓盤表現(xiàn)活躍。
　　
　　金山、奉賢地區(qū)可覓“萬元房”
_ueditor_page_break_tag_副標題　在4月預(yù)計開盤的49個住宅項目中，既有如綠城上海玉蘭花園、華潤置地佘山九里這樣的高端豪宅項目，也不乏單價低于10000元/平方米、總價100萬元左右的低端住宅項目，但以目前上海房價的整體水平來看，這類項目主要位于郊環(huán)以外的金山、奉賢等偏遠地區(qū)。
　　
　　據(jù)統(tǒng)計，有75%的新盤位于外環(huán)線以外，占4月新上市樓盤的絕大多數(shù)。此外，中外環(huán)線間樓盤占8%，中內(nèi)環(huán)線間樓盤占8%，內(nèi)環(huán)線內(nèi)樓盤占12%。由于七成以上新盤位于外環(huán)線外，因此即將在4月入市的樓盤也較為“便宜”，多是中低價房。
　　
　　從4月新盤報價（部分已經(jīng)公開開盤價格的樓盤）看，報價每平方米1萬元以下的樓盤占6%，如位于金山學(xué)府路的御景龍庭，預(yù)計將推出90平方米左右的兩房，單價每平方米8000元，總價70萬。另外，世茂愛馬尚郡、臨港海濱國際花園4月份都將有新的房源推出，均價都在萬元以內(nèi)。世茂愛馬尚郡位于奉賢民樂路，小高層預(yù)計4月9日正式開盤，推出二房二廳一衛(wèi)89平方米、一房二廳一衛(wèi)68平方米，預(yù)計均價8800元/平方米，開盤當(dāng)天享9.5折優(yōu)惠。
　　
　　每平方米報價1萬至2萬元的樓盤占18%，如景瑞美蘭湖嶺域、保利葉上海和逸庭等；報價每平方米2萬至3萬元的樓盤占12%，如大華梧桐城邦二期等；報價每平方米3萬元以上的樓盤占8%，如瑞虹新城銘庭、華潤置地佘山九里等。
　　
　　信義房屋分析師表示，目前活躍在市場上的購房者多為婚房置業(yè)等剛性需求群體，能接受的價格多在每平方米2萬元以下，外環(huán)線外的中低價位樓盤比較受市場歡迎。隨著投資性需求退出市場，剛性需求占據(jù)成交主力，住宅市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生轉(zhuǎn)變，預(yù)計4至5月小戶型開盤量仍會呈增長趨勢。
　　
　　12個項目有開盤優(yōu)惠
　　
　　在政策的不斷調(diào)控下，今年以來，許多項目都有優(yōu)惠折扣。4月份新開盤的項目中也有12個項目已經(jīng)提出會有開盤優(yōu)惠。
　　
　　其中，位于浦東新場板塊的萬科清林徑，這一打著迪士尼板塊旗號的項目預(yù)計4月中旬開盤，將推72套公寓、132套別墅，目前前往項目現(xiàn)場可辦理購房卡，公寓項目2萬元抵6萬元，別墅項目2萬元抵12萬元，但限部分房源。
　　
　　上置綠洲香島原墅四期將于4月上旬開盤，此次開盤開一棟公寓樓，戶型為兩房，98平方米和108平方米，一共36套，開盤優(yōu)惠是“金裝公寓卡每張售人民幣貳萬元整，憑卡可享公示房屋總價直減6萬元的購房惠（卡金2萬元可沖抵房款）”。該優(yōu)惠限此次開盤的公寓房。
　　
　　禹洲·藍爵也將于4月上旬推出一批新的房源，可辦理購房卡，18000元預(yù)約金購房可抵88000元。
　　
　　還有逸皓華庭、世茂愛馬尚郡、香馥灣等項目直接可享受9.3折、9.5折、9.6折等優(yōu)惠。