富力院士廷

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　　富力一直很低調(diào)，但近兩年，關(guān)注這家房企的人越來越多了。

　　一方面，是因為富力的規(guī)模越來越大了。

　　2018年全年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1310.6億元，權(quán)益銷售面積1018萬平方米，同比分別增長60%和61%。

　　另一方面，則因為富力出于戰(zhàn)略考慮，放緩傳統(tǒng)增量市場的發(fā)展，同時購入優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。

　　2017年，富力以很便宜的價格收購萬達項目酒店，產(chǎn)生了131億元的非經(jīng)常項目損益，當年的凈利潤因此有大幅增長。

　　富力與部分房企差異化的操作，引發(fā)各種評論，同時贏得了評級、投資機構(gòu)的青睞。

　　2019年3月和4月，惠譽及穆迪分別上調(diào)了富力地產(chǎn)的評級展望。

　　2019年7月8日、7月12日，國際知名投行摩根大通先后增持富力地產(chǎn)392.51萬股及849.78萬股，增持后持股比例占富力在港上市流通股的5.48%。

　　最近，財富中文網(wǎng)就發(fā)布了最新的《財富》中國500強排行榜。富力以2018年營業(yè)收入768.6億元的業(yè)績，位列第123名，較去年上升13名。

　　與其他千億巨頭相比，富力的戰(zhàn)略到底有什么特點?對下一步的發(fā)展意味著什么?

　　明源君研究了富力近幾年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)，富力已達成了大部分巨頭想要達成的3個目標：

　　1、可以拿到成本合理的錢。對于資金密集型企業(yè)的來說，這是脫穎而出的關(guān)鍵能力。

　　2、可以拿到便宜的地。在面粉貴過面包、很多城市限價的今天，能堅持不拿貴地，并拿到適合自家產(chǎn)品的便宜的地，就意味著未來的發(fā)展機會。

　　3、能克制自己的規(guī)模欲望，持續(xù)穩(wěn)健增長，保持規(guī)模和利潤的平衡。在自己有高速增長可能，大多數(shù)人以規(guī)模論英雄的今天，保持清醒做到這一點，是不容易的。

　　下面明源君詳細來說這3個目標分別是怎么實現(xiàn)的。

通過拓寬融資渠道并提高評級

富力地產(chǎn)融資成本合理

　　近兩年，很多房企都覺得融資難、融資貴。怎么借到錢，特別是便宜的錢，成為一個難題。

　　然而，根據(jù)富力地產(chǎn)的公告，截止今年6月30日，富力累計新增借款319.95億元。

　　之前的2018年，富力地產(chǎn)公開發(fā)債超過20次，融資500億元以上。

　　而且，富力借到的錢，成本較同行平均水平低。

　　克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年64家重點房企的平均融資成本為6.61%。

　　相比之下，富力2018年的平均借貸利率為5.74%，只比2017年全年略微上調(diào)了一點，融資成本控制在行業(yè)平均水平之下。

　　富力為啥還能以比同行相對低的成本借到錢?!?明源君研究后認為，有以下一些原因：

　　首先，富力地產(chǎn)是港股上市公司、千億房企，比絕大部分房企都要優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)健得多(目前主流銀行都制定了白名單制度，只給五十強房企和地方龍頭提供開發(fā)貸)。

　　其次，富力地產(chǎn)的有息負債以中長期負債為主，回售時間分散，貨幣資金余額多，壓力很小。

　　財報數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，短期借款及長期借貸一年內(nèi)到期部分合計占比為 32.03%;長期借款占比為 67.97%。

　　如下表所示，就一年內(nèi)到期的負債而言，富力地產(chǎn)2019年的公司債券回售選擇權(quán)到期情況比2018年大幅改善，無論是回售的時間集中度還是規(guī)模，均較為分散(2018年5月底至7月中曾集中到期262億元)。

▲資料來源：上海證券交易所網(wǎng)站、Wind資訊

　　根據(jù)公開信息，富力地產(chǎn)2019年1-6月內(nèi)回售選擇權(quán)到期的公司債券均已實現(xiàn)全額續(xù)期留存，合計176.5億元。

　　截至2019年6月底，2019年內(nèi)剩余回售選擇權(quán)到期的債券規(guī)模僅為69億元。

　　而截至2019年3月末，公司貨幣資金余額約為400億元，對回售行權(quán)到期的債券覆蓋程度高。

　　整體上來看，對于一年內(nèi)到期的債務(wù)，富力地產(chǎn)償債能力很強。

　　此外，衡量企業(yè)資產(chǎn)負債情況及償債能力的主要指標是資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等指標。

　　從主要指標來看，與同行業(yè)企業(yè)相比較，富力地產(chǎn)整體資產(chǎn)負債率及償債能力處于行業(yè)合理水平。資產(chǎn)負債率低于行業(yè)的平均值86.67%，流動比率高于行業(yè)平均值1.33，整體經(jīng)營較為穩(wěn)健。如下表所示：

▲資料來源：根據(jù)上市房企公司債券2018年年報統(tǒng)計

　　基于此，今年4月份，惠譽及穆迪分別確認將富力地產(chǎn)的評級展望上調(diào)至「穩(wěn)定」，主要反映了該公司的流動性改善，估計流動性及資本結(jié)構(gòu)將持續(xù)好轉(zhuǎn)。

　　這也得益于富力2018年內(nèi)采取的一系列措施：

　　1、2018年，富力集團面對8億美元離岸優(yōu)先票據(jù)到期和262億元投資者有回售選擇權(quán)的境內(nèi)公司債，“開源節(jié)流”，通過加快經(jīng)營性現(xiàn)金回售、審慎管理現(xiàn)金流出，控制土地儲備收購節(jié)奏并積極拓寬融資渠道等措施成功處理。

　　2、憑借銀行及債券投資者對其資金實力及品牌能力的認可，富力地產(chǎn)于2018年內(nèi)成功發(fā)行境內(nèi)公司債143億元，超短期融資券82億元，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品14億元及多種類型債券融資。

　　3、富力與多家中國商業(yè)銀行建立穩(wěn)定的關(guān)系，積極開辟銀行貸款及項目融資等新型的融資方式。

堅持土地收購的“三大原則”

去年新增土儲均價僅2600元/平米

　　一般來說，土儲是房企最重要的生產(chǎn)資料，今天的土儲就是未來的銷售規(guī)模。

　　當然，并不是土儲越多就越牛。土地儲備很大程度上決定了房企發(fā)展的速度和質(zhì)量。

　　對開發(fā)商來說，地拿錯了，就一切都錯了，比如前兩年拿的地王，現(xiàn)在就比較痛苦。

　　相反，如果地拿對了，那即便在當前嚴厲的調(diào)控之下，依然也能賺到錢。

　　富力恰恰就在過去2年，坐擁了大量優(yōu)質(zhì)土儲。

　　根據(jù)中信建投研究發(fā)展部的測算，2016年和2017年，新建房地產(chǎn)項目的拿地價占銷售價的比重均超過38%，到2018年驟降至18.33%，甚至明顯低于2015年29.42%的水平。

　　這意味著2018年拿地的項目，其平均利潤空間會有所擴大。其中，二線城市的情況又明顯要好于一線城市。

　　而富力地產(chǎn)就抓住了這波機會。其2018年收購了371億元的土地儲備，合共61塊土地，建筑面積為1405萬平方米。

　　其中，32塊位于富力地產(chǎn)已布局的城市和地區(qū)，29塊位于新進入的28個城市。由此富力的土地儲備布局拓展到了96個城市和地區(qū)。

　　截至2018年底，富力共儲備土地權(quán)益建筑面積約6951萬平方米，其中權(quán)益可售面積為5783萬平方米，擁有7300億元土地儲備貨量，同比增長19%。

　　其中一線城市占比14%，二三線城市占比69%，海外城市占比17%?；浉郯拇鬄硡^(qū)土儲權(quán)益可售貨值達460億元。布局均衡。

　　公告顯示，2018年富力所持的開發(fā)中、可供出售及即將完工項目由88個增長至155個，增長76%。

　　為達成銷售目標，富力集團計劃2019年將銷售項目超200個。新增的土儲為此做好了充足準備。

　　更重要的是，富力的土儲價格并不高。

　　為保證充足的資金周轉(zhuǎn)，富力土地收購繼續(xù)堅持土地收購的三大原則：

　　總價合適、利潤預(yù)測達標、周轉(zhuǎn)快速。

　　2018年，富力新增土儲的平均價格僅2600元/平方米，明顯低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的優(yōu)質(zhì)土儲，可以讓富力地產(chǎn)更好地應(yīng)對市場的波動。

　　因此，在2018年的年報中，富力有如下一段表述：

　　面對2019，富力集團表示將在強大的融資市場支持下繼續(xù)保持穩(wěn)健及穩(wěn)定的擴張，將憑借著低于目前市價收購的5783萬平方米充足土地儲備應(yīng)對房地產(chǎn)市場波動。

　　基于此，聯(lián)合信用評級有限公司給予廣州富力地產(chǎn)股份有限公司主體長期信用等級為AAA，評級展望為“穩(wěn)定”。

　　評級報告指出，富力地產(chǎn)目前土地儲備充裕，保持良好盈利能力，現(xiàn)金流狀況有所改善;未來，隨著在建項目的推進以及對酒店資產(chǎn)的整合，公司經(jīng)營收入及盈利水平有望獲得增長，且保持較強的競爭力。

克制規(guī)模發(fā)展欲望，堅持多元化戰(zhàn)略

在規(guī)模和利潤之間保持平衡

　　過去幾年，整個房地產(chǎn)市場迎來一輪波瀾壯闊的行情，規(guī)模戰(zhàn)如火如荼。

　　很多房企為了沖規(guī)?？梢圆灰麧?，增收不增利的現(xiàn)象十分常見。在市場單邊上行的時候，這種做法還可以維持。可是一旦進入調(diào)控之后平穩(wěn)的市場環(huán)境下，不足立刻就會凸顯出來。

　　而富力則克制自己的規(guī)模欲望，在沖規(guī)模和利潤上，找到了較好的平衡。

　　財報數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1310.6億元，權(quán)益銷售面積1018萬平方米，同比分別增長60%和61%，相較2017年銷售增速大幅提升，完成全年1300億元銷售目標。

　　如果從歷年數(shù)據(jù)來看，過去三年來富力地產(chǎn)的銷售金額增幅是在不斷提升的，增幅分別為12%、34%、60%，發(fā)展勢頭良好。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，銷售面積約551.68萬平方米，同比增長25%，略高出計劃。

　　在克而瑞發(fā)布的《2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，富力權(quán)益銷售金額位列行業(yè)第15位，體現(xiàn)出不俗的市場競爭力。

　　相比很多同行，富力地產(chǎn)還有一個優(yōu)勢是，其收入的多樣性。

　　去年8月份，標普全球評級就認為，富力地產(chǎn)合約銷售額的30%來自商業(yè)地產(chǎn)銷售，收入多樣性高于可比同行。

　　眾所周知，2016年930調(diào)控以來，一二線城市的調(diào)控不斷加碼，住宅限購限售限價等輪番上陣，對銷售帶來不小的影響。相比之下，商業(yè)的銷售受調(diào)控的影響則要小得多。

　　此外，還有一點比較難能可貴的是，富力地產(chǎn)較好地平衡了其銷售規(guī)模擴大和利潤增長的關(guān)系。

　　如果單從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，富力地產(chǎn)2018年盈利由上年度214.26億元大幅減少59%至87.29億元。甚至有人以此來說事，認為富力實際利潤大幅下滑。

　　然而，拆開來看，富力地產(chǎn)2017年凈利潤出現(xiàn)大幅度增長，主要是當年以低于公允價值的價格收購萬達項目酒店，產(chǎn)生了131億元的非經(jīng)常項目損益。

　　假如扣除物業(yè)重新估值、匯兌損益影響及非經(jīng)營項目的影響，富力地產(chǎn)2018年該數(shù)據(jù)約為77億元，與2017年基本保持穩(wěn)定。

　　同時，富力地產(chǎn)2018年的核心凈利潤為95.3億元，同比2017年增長了49%。

　　至于很多人關(guān)注的當年收購的萬達項目，自收購后，富力的酒店資產(chǎn)大幅增加，2018年酒店業(yè)務(wù)的經(jīng)營凈利潤達13.5億元，已實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。

　　富力地產(chǎn)2019年下半年的重點工作之一是促銷售、抓回款，以銷售為中心展開工作，為應(yīng)對銷售及回款時間緊、任務(wù)重等情況，富力還要求各地區(qū)公司須成立回款工作小組，提高回款效率。

　　富力的行動比其他很多公司行動得要早，相信將為其銷售的增長提供有力保障。

小結(jié)

　　當前情況下——購房端房貸利率上行，開發(fā)商融資端控制總規(guī)模、收緊放款條件——很多房企的資金鏈緊繃，感到壓力山大。

　　這個時候，如何借到錢，借到便宜的錢?如何采取一些措施提高信用評級?中長期內(nèi)如何將公司引向有質(zhì)量發(fā)展的軌道?如何放下沖規(guī)模的執(zhí)念，在規(guī)模和利潤之間尋找到一個平衡點……是所有房企都應(yīng)該思考的。

　　富力或許是一個值得參照的對象。