另外，越來(lái)越多的小區(qū)為了更好的監(jiān)督物業(yè)管理公司，為小區(qū)業(yè)主取更多的權(quán)益，成立了業(yè)主委員會(huì)。那么是不是所有的小區(qū)都能成立業(yè)委會(huì)?其成立的前提和相關(guān)職責(zé)是什么呢?
 

　　其實(shí)，與物業(yè)管理公司達(dá)到雙贏的局面是物業(yè)和業(yè)主都希望見到的。良好運(yùn)轉(zhuǎn)的物業(yè)公司，人員齊備，設(shè)備齊全，能更全心全意的為轄區(qū)內(nèi)業(yè)主服務(wù)。而業(yè)主履行了自己按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)以后，也可以得到美好舒適的生活環(huán)境。
 

　　現(xiàn)在很多業(yè)主動(dòng)不動(dòng)說(shuō)不交物業(yè)費(fèi)了，換物業(yè)之類的話，其實(shí)這是很不負(fù)責(zé)任和很龐大的工程。因?yàn)樾^(qū)業(yè)主大量的資料，以及小區(qū)內(nèi)各種管道和工程圖紙等都保存在物業(yè)，如果更換的話，往往得不償失。如果很不幸遇到了非換物業(yè)不可的情況，應(yīng)該怎么操作呢?
 

　　物業(yè)管理，受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
 

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容
 

　　包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。
 

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)象
 

　　住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對(duì)象先是住宅小區(qū)的居民。對(duì)于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們?cè)谛^(qū)居住時(shí)的部分行為。
 

　　物業(yè)公司提供的基本的管理和服務(wù)，主要有以下8項(xiàng)：
 

　　1.房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;

　　2.房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;

　　3.環(huán)境衛(wèi)生的管理;

　　4.綠化管理;

　　5.配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)工作;

　　6.車輛秩序管理;

　　7.公眾代辦性質(zhì)的服務(wù);

　　8.物業(yè)檔案資料的管理
 

　　業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利及義務(wù)概述
 

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
 

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
 

　　1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

　　2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);

　　6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

　　10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
 

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)：
 

　　1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
 

　　業(yè)主委員會(huì)，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種殊形式，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。
 

　　成立業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：
 

　　1.專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;

　　2.次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上。

　　業(yè)主委員會(huì)委員必須符合下列條件：

　　1.是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主;

　　2.能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程;

　　3.有一定組織能力和必要工作時(shí)間，能夠較好履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé);

　　4.品行端正無(wú)劣跡;

　　5.熱心公益事業(yè)。
 

　　業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
 

　　1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;

　　2.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;

　　3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;

　　7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

　　8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　9.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
 

　　糾紛是怎樣形成的
 

　　1.開發(fā)商與物業(yè)公司交接中產(chǎn)生的糾紛，實(shí)際是開發(fā)商遺留的一些問(wèn)題。
 

　　根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，我國(guó)有70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來(lái)有著與生俱來(lái)的血緣關(guān)系，所以物業(yè)公司一般很難洗脫“和開發(fā)商一個(gè)鼻孔出氣”的嫌疑，讓業(yè)主自然而然覺(jué)得物業(yè)管理公司是開發(fā)商的維護(hù)和售后服務(wù)者，應(yīng)該承擔(dān)所有的問(wèn)題。
 

　　如一些業(yè)主反映的綠地培植、小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)、公共設(shè)施建造等問(wèn)題并非物業(yè)管理的事情，相當(dāng)多是開發(fā)商遺留下來(lái)的。于是業(yè)主拿到房子以后，認(rèn)為物業(yè)公司是開發(fā)商的代言人，所有的問(wèn)題都會(huì)找物業(yè)公司。
 

　　2.相關(guān)的法律規(guī)定了解不夠。
 

　　解決物業(yè)糾紛需要法律支持，目前國(guó)家關(guān)于物業(yè)方面的法例法規(guī)有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等，但是事實(shí)上，知道這些法規(guī)的人并不多。
 

　　3.一些業(yè)主對(duì)物業(yè)付費(fèi)的概念不強(qiáng)。
 

　　這些少部分的業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)采取能拖拖，能不交不交的心理。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務(wù)，并不是業(yè)主自己的選擇，而是買房時(shí)被規(guī)定了。有時(shí)，人們對(duì)于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。
 

　　4.業(yè)主的期望值過(guò)高。
 

　　客戶在買房子的過(guò)程當(dāng)中和簽約之前，可能比較相信業(yè)務(wù)員的介紹或者是宣傳材料、報(bào)紙廣告等，他的印象可能會(huì)是很理想，因?yàn)閺V告的話多多少少會(huì)有藝術(shù)處理的。但是這個(gè)夢(mèng)后跟看到現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生一定的落差，有的買房人不能以一個(gè)正確的心理對(duì)待。任何產(chǎn)品，比如說(shuō)房子，都是有缺陷的，不會(huì)說(shuō)百分之百一點(diǎn)兒缺陷沒(méi)有，心理落差產(chǎn)生是很正常的，但是千萬(wàn)不要放大。
 

　　5.物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量有待于進(jìn)一步的提高。
 

　　一些物業(yè)管理企業(yè)錯(cuò)誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。有的不能嚴(yán)格按合同、制度辦事，處理問(wèn)題和矛盾的方式簡(jiǎn)單生硬。以押金、罰款等不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服務(wù)管理，從而使矛盾激化。
 

　　另外物業(yè)管理公司本身經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，如提交不出物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告，無(wú)法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)用究竟是如何使用的，等等。
 

　　6.一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識(shí)。
 

　　物業(yè)管理是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位和有關(guān)ZF部門等等。有人買房時(shí)注意房子的質(zhì)量、價(jià)格，往往忽視了物業(yè)管理問(wèn)題;知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
 

　　7.有的業(yè)主誠(chéng)信意識(shí)差。
 

　　現(xiàn)在很多物業(yè)糾紛，雙方有合同，寫得很清楚，但誰(shuí)也沒(méi)有按照法律的手段解決問(wèn)題。如有的小區(qū)業(yè)主因?yàn)橛變簣@收贊助費(fèi)不繳費(fèi)，而實(shí)際上小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對(duì)幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)管理費(fèi)的理由。又如，某業(yè)主以門牌號(hào)是甲路某某號(hào)、而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒邀物業(yè)管理費(fèi)……像這樣?xùn)|扯西湊找理由不繳物業(yè)管理費(fèi)引起糾紛的情況還有很多，其本質(zhì)是誠(chéng)信意識(shí)太差，能拖拖，能賴賴。
 

　　怎樣解決糾紛
 

　　1.簽一份詳盡的購(gòu)房合同。
 

　　物業(yè)管理糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有界定清楚而造成的。比如，買房時(shí)不同的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主傾向高收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，有的傾向較低標(biāo)準(zhǔn)的代收費(fèi)服務(wù)，而由于沒(méi)有在買房時(shí)說(shuō)清楚，入住時(shí)某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理與自己買房時(shí)的預(yù)期不一致，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。
 

　　2.簽一份完整明確的物業(yè)管理合同。
 

　　現(xiàn)在，無(wú)論是商家還是消費(fèi)者，都把售后服務(wù)看得很重，因?yàn)閺暮艽蟪潭壬现v一些商品買的是售后服務(wù)。住房更是如此，甚至它的售后服務(wù)——物業(yè)管理比買房更重要，因?yàn)槟阋谶@里住一輩子。起碼也是十幾年。因此,物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)如何?怎么個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?可以得到多少服務(wù)?都應(yīng)在物業(yè)管理合同里記載清楚。
 

　　如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備，條款用語(yǔ)含混，欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后議的原因。
 

　　合同是服務(wù)者和被服務(wù)者的約定，要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)以合同為依據(jù)來(lái)確認(rèn)雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來(lái)確定違約事實(shí)，承擔(dān)違約責(zé)任。要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù)，另一方有權(quán)以違約為由起訴，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。
 

　　所以業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司“約法三章”,留下白紙黑字的證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛可訴請(qǐng)法院裁決以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
 

　　我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會(huì)，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)并實(shí)施一定的程序后實(shí)行。
 

　　1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。
 

　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除，業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過(guò)招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
 

　　2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。
 

　　當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過(guò)招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
 

　　業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)哪些事項(xiàng)形成決議?
 

　　根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：
 

　　(1)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo);

　　(2)確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式;

　　(3)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)終確定中標(biāo)人;
　　(4)物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。

　　業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下資料：
 

　　(1)業(yè)主大會(huì)決議;

　　(2)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書;

　　(3)招標(biāo)文件;

    　(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。
 

　　業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)：
 

　　(1)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示;
 

　　(2)評(píng)標(biāo)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽;
 

　　(3)評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過(guò)程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示;
 

　　(4)中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。
 

　　業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)?
 

　　原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
 

　　前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
 

　　業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成?
 

　　業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個(gè)月完成。
 

　　如果小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，可以更換物業(yè)公司嗎?
 

　　根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法76條的規(guī)定，占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過(guò)法院要求其強(qiáng)令退出。
 

　　當(dāng)找到合適物業(yè)公司時(shí)要小區(qū)2/3以上業(yè)主同新的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理合同，那么與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)合約關(guān)系自動(dòng)解除。