2014年，我國房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，全國商品房、商品住宅量價呈現(xiàn)同步下行，城市間市場分化更趨顯著。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體偏弱的背景下，中央調(diào)控更重長效，逐步將重心由短期調(diào)控轉(zhuǎn)移至住房制度建設(shè)這一長期命題。與此同時，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整動作則趨于頻繁，在“雙向調(diào)控”的基調(diào)下，定向放松限購，通過信貸、公積金等方式鼓勵剛需，成為部分面臨去化風(fēng)險城市的政策突破口，一些“救地政法”的策略還將繼續(xù)進(jìn)行中。

_ueditor_page_break_tag_2014天門樓市年終報政策解讀一：新型城鎮(zhèn)化

　　關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化

　　詳細(xì)：3月，國務(wù)院公布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，提出要推進(jìn)“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，以及2020年我國要實(shí)現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右。通知指出，《規(guī)劃》是今后一個時期指導(dǎo)全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性規(guī)劃。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題的重要途徑，是推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐，是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的重要抓手。
 

　　解讀：改革開放以來，伴隨著工業(yè)化進(jìn)程加速，我國城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了一個起點(diǎn)低、速度快的發(fā)展過程。目前，我國已進(jìn)入全面建成小康社會的決定性階段，也處于城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的關(guān)鍵時期。該《規(guī)劃》的出臺，正是從宏觀方面，給城鎮(zhèn)化的發(fā)展提出了統(tǒng)籌性、指導(dǎo)性的意見。
 

　　《規(guī)劃》要求，在城鎮(zhèn)化過程中，針對以人為本、統(tǒng)籌發(fā)展、提高效率、保護(hù)環(huán)境、促進(jìn)社會公平等方面都需要有所作為。
 

　　那么《規(guī)劃》的出臺，于我們市場來看，有哪些契機(jī)?
 

　　，投資方面。(一)新型城鎮(zhèn)化必然帶來居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在市場的發(fā)展中，關(guān)注三四線城市的消費(fèi)方向，找到人群的消費(fèi)點(diǎn)所在，然后去具體分析投資方向;(二)城鎮(zhèn)化的發(fā)展必然帶來城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，從而拉動對建材的整體需求?，F(xiàn)在關(guān)注投資建材市場，尤其是選擇在集約化較好、綜合能力強(qiáng)的平臺里進(jìn)行交易，是順應(yīng)了這一趨勢的，如投資建材相關(guān)的專業(yè)市場商鋪。
 

　　二，地位方面。《規(guī)劃》中指出，做到市場主導(dǎo)，政府引導(dǎo)。在正確處理政府和市場關(guān)系同時，更加尊重市場規(guī)律，終做到科學(xué)發(fā)展、理性發(fā)展。
 

　　三，生態(tài)方面。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，要堅(jiān)持生態(tài)文明建設(shè)。即在節(jié)能環(huán)保、固體廢棄物處理、可循環(huán)利用等方面，做到生態(tài)化、綠色化。其實(shí)這也是現(xiàn)代市民的基本觀念而已，市場實(shí)施后，一方面能夠滿足人群的需求，另一方面也是對社會發(fā)展的正面促進(jìn)行為。
_ueditor_page_break_tag_2014天門樓市年終報政策解讀二：雙向調(diào)控

　　關(guān)鍵詞：雙向調(diào)控

　　詳細(xì)：3月份，兩會召開，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥提出了房地產(chǎn)市場"雙向調(diào)控"的觀點(diǎn)：對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房價調(diào)控8年來次未被寫入報告。
 

　　解讀：雙向調(diào)控”意味著既調(diào)節(jié)需求又調(diào)節(jié)供給。“雙向調(diào)控”應(yīng)該是一種更務(wù)實(shí)的政策選擇，針對個別城市供應(yīng)量持續(xù)增大、庫存高企的狀況，供給調(diào)控也可能進(jìn)行“逆操作”，但對絕大多數(shù)城市來說，增加供應(yīng)仍是近幾年樓市的主基調(diào)。保障房與商品房同步發(fā)展也應(yīng)是“雙向調(diào)控”的題中之義。此前，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。既履行好政府在住房保障方面的職責(zé)，補(bǔ)齊保障性住房的“短板”，也發(fā)展商品住房，不再依靠單一手段解決住房問題，而是通過雙向努力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
 

　　而在具體實(shí)踐上，“雙向調(diào)控”還應(yīng)包含支持“剛需”與抑制投資的雙向政策選擇。一方面，采取差別化信貸、優(yōu)惠政策支持“剛需”人群購房置業(yè)、實(shí)現(xiàn)“住有所居”的愿望;另一方面，繼續(xù)以市場手段提高投資性需求的購房成本，讓房地產(chǎn)市場更多體現(xiàn)居住屬性。
_ueditor_page_break_tag_2014天門樓市年終報政策解讀三：不動產(chǎn)登記

　　關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記

　　詳細(xì)：2014年4月22日，國土部宣布將在2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015 年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，2016 年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018 年前不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
 

　　解讀：建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來講，也意味著今后有可能直接推進(jìn)的是房產(chǎn)稅會試點(diǎn)擴(kuò)圍與深入開展。從調(diào)控手段來講，2014年房產(chǎn)稅新政策在建立個人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢在必行。
 

　　建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來講，也意味著今后有可能直接推進(jìn)的是房產(chǎn)稅會試點(diǎn)擴(kuò)圍與深入開展。從調(diào)控手段來講，2014年房產(chǎn)稅新政策在建立個人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢在必行。
_ueditor_page_break_tag_2014天門樓市年終報政策解讀四：“央五條”

　　關(guān)鍵詞：“央五條”

　　詳細(xì)：5月12日央行副行長劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，確定了包括"優(yōu)先滿足套房的貸款需求"、"合理確定套房貸款利率水平"、"及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款"、“嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定”、“加強(qiáng)對住房貸款風(fēng)險的監(jiān)測分析”五條要求，又稱"央五條"。
 

　　解讀：此次央行發(fā)聲透露出政策層面不會對樓市的低迷坐視不管，放松調(diào)控的空間在加大。中國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，工業(yè)投資消費(fèi)等數(shù)據(jù)很低迷，到了必須通過地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的時刻。套房客戶能貸到款，有利于提高老百姓的購房能力，加速出手;同時二套房客戶貸款也有了保證，有利于推動改善需求入市。從而，提振樓市人氣，消減看空預(yù)期，從之前的經(jīng)驗(yàn)來看，放松信貸往往會推動樓市走出低谷、出現(xiàn)新一輪上升行情。
_ueditor_page_break_tag_2014天門樓市年終報政策解讀五：限購松綁

　　關(guān)鍵詞：限購松綁

　　詳細(xì)：5月23日有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市，有可能全面松綁限購政策。隨后，全國各地多個城市相繼進(jìn)行限購的松綁，并陸續(xù)放開限購。如今全國范圍內(nèi)除了北、上、廣、深等一線城市外，限購已經(jīng)完全取消。
 

　　解讀：經(jīng)過3年限購，當(dāng)前在熱點(diǎn)城市，投機(jī)需求明顯減弱，投資需求降至低位。在已實(shí)施限購政策的城市中，“炒房團(tuán)”、“投資客”大幅減少。從擠泡沫角度看，限購政策可謂較好地完成了使命。但是，“限購令”對購房門檻的設(shè)置，將一部分剛需擋在門外，抑制部分合理需求釋放。
 

　　與任何一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策一樣，“限購令”是把“雙刃劍”，討論其去留的問題，不能脫離客觀環(huán)境。目前來看，全面退出限購政策并非明智之選。從供需關(guān)系看，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情況仍比較突出。此外，從“去投資”作用上看，限購政策并無有效替代品。在這種情況下，貿(mào)然放開限購，將意味著近幾年樓市擠泡沫努力將付之東流。
 

　　另一方面，在部分市場供應(yīng)過剩、房價上漲乏力的城市，投資需求已興趣索然，限購政策已無繼續(xù)存在必要。正如在先傳出取消限購消息的溫州，在房價連續(xù)下跌后，當(dāng)?shù)貥鞘信菽汛蟛糠直粩D出。此時，應(yīng)將調(diào)節(jié)主導(dǎo)權(quán)交還給市場。在市場主導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控思路下，限購政策退出是大勢所趨。
_ueditor_page_break_tag_2014天門樓市年終報政策解讀六：限貸政策松綁

　　關(guān)鍵詞：限貸政策松綁

　　詳細(xì)：9月30日，央行提出將積支持居民家庭合理的住房貸款需求。對于貸款購買套普通自住房的家庭，貸款低付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。同時對于還清套房貸再貸算套房。
 

　　解讀：央行徹底放開放水房地產(chǎn)貸款的尺度，大大超出此前市場預(yù)期。如此放水信貸、全面取締限貸政策是把雙刃劍：一方面可能促使低迷的房地產(chǎn)迅速復(fù)蘇，促使房價重拾暴漲局面;另一方面也可能給市場放出的是更加恐慌的信號，連貨幣信貸都放水了，連限貸政策都取締了，足以看出房地產(chǎn)市場的低迷程度和蕭條狀況，房價繼續(xù)走低的不可逆轉(zhuǎn)性。從而使得需求更加謹(jǐn)慎，購買力更加觀望而不敢輕易入市，商業(yè)銀行更加對房地產(chǎn)惜貸，促使房地產(chǎn)市場低迷局面惡化，引發(fā)大面積棄房斷供等金融風(fēng)險。
_ueditor_page_break_tag_2014天門樓市年終報政策解讀七：公積金異地互認(rèn)

　　關(guān)鍵詞：公積金異地互認(rèn)

　　詳細(xì)：10月9號，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。《通知》規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理出具的繳存證明合并計(jì)算。
 

　　解讀：公積金貸款對中低收入群體購房有重要的現(xiàn)實(shí)意義，但長期以來公積金的巨額存量與使用效率不高的問題一直飽受議。此次調(diào)整公積金政策不能著眼于短期救市目標(biāo)來分析，從長遠(yuǎn)來看，它對有效利用、激活公積金，滿足中低收入群體購房需求有著積意義。住房公積金對繳存職工改善住房的支持，符合支持基本住房消費(fèi)的原則，有望拉動改善型住房消費(fèi)。
_ueditor_page_break_tag_2014天門樓市年終報政策解讀八：央行降息

　　關(guān)鍵詞：央行降息

　　詳細(xì)：央行宣布，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.75%，同時結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。
 

　　解讀：貸款利率下調(diào)，意味著欲購房、已購房者且合同注明“浮動利率”的房奴們，均可節(jié)省一筆利息支出，因?yàn)槲迥暌陨腺J款利率降至6.15%，相當(dāng)于此前利率的9.4折。
 

　　對住房公積金客戶來說，央行將5年期以上個人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25個百分點(diǎn)，降幅不及商貸。
 

　　按照商業(yè)房貸100萬元，基準(zhǔn)利率，按20年等額本息還款計(jì)算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元。
 

　　同樣條件下，如果按等額本金還款計(jì)算，此前月還款9625元，每月遞減22.74元。降息后，月還款降為9291.67元，每月遞減21.35元。